Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
28.12.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
27.12.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
26.12.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Источник: "Российская газета"
Автор: Павел Лепиш

Сегодня некоторые эксперты прогнозируют падение цен на строящиеся объекты до 25-30%. Но в текущей ситуации даже институциональные субъекты рынка не имеют цельного представления о том, как будет развиваться отрасль. Поэтому расчеты экспертов строятся во многом на динамике увеличения скидок: до кризиса, в 2010-2013 гг., хорошим дисконтом считались 5-7% максимум, с определенного момента некоторые застройщики сочли возможным предлагать скидки до 10%.

Прогноз о более весомом снижении цен - косвенно, посредством скидок, или напрямую, в результате проседания рынка - не имеет под собой оснований. Дело в том, что прибыльность большинства девелоперских проектов (до налогообложения) сегодня колеблется в пределах 12-15%. Вместе с тем уже дорожают строительные работы и материалы, что увеличивает себестоимость объектов. В условиях подобных "ножниц" сомнительно, что застройщики продолжат увеличивать скидки. Более вероятно, что по достижении состояния, близкого к нулевой рентабельности, они достроят текущие проекты и выберут стратегию build & keep. Да, она существенно увеличивает период оборачиваемости инвестиций и капитала, но позволяет сохранить положительную маржинальность девелоперской деятельности. В конце концов срабатывает принцип "любая квартира рано или поздно найдет своего владельца".

Избежать снижения цен может помочь и корректировка ценовой политики. В ближайшем будущем застройщики, вероятно, пересмотрят темпы увеличения цен. Раньше многие девелоперы поднимали их на 1-3% до двух раз в месяц, что приводило к росту стоимости квартир по мере строительства на 30-38%. К слову, такая политика "подстегивала" клиентов к приобретению жилья по "старым" ценам и одновременно позволяла компаниям безболезненно "откатывать" их до предыдущих значений, симулируя скидки. Сейчас от столь оптимистичного роста разумно отказаться в пользу единоразовых повышений на 5-7%, но в более длинные промежутки времени.

В любом случае сужение операционной прибыли застройщика оставляет очень небольшое поле для скидочных маневров. Теперь предложить высокие скидки сможет ограниченное число компаний. В первую очередь это девелоперы крупных объектов площадью от 200-250 тыс. кв. м, где есть возможность более гибко строить ценовую политику и управлять ликвидностью проекта - за счет эффекта "масштаба", когда себестоимость каждой последующей единицы товара обходится условно дешевле, чем предыдущей. В то же время намечается тенденция к разукрупнению проектов, снижению скорости вывода новых корпусов. Новые проекты будут оптимизированы к требованиям рынка снизить бюджет покупки: уменьшится метраж квартир, скорректируется тип строительства.Еще одна категория застройщиков, которые могут значительно снижать цены, - это те, чьи объекты слишком закредитованы. Для выплаты кредитов они будут стремиться оперативно реализовать объемы, жертвуя прибылью. При этом квартиры с ощутимым дисконтом будут выкупать оптом крупные игроки - мы наблюдали подобное в 2009 году. Речь идет о десятках или сотнях квартир в одной сделке: физическим лицам это, конечно, недоступно. Более реально для простых покупателей сэкономить на приобретении жилья по договору уступки от компаний-подрядчиков. В некоторых проектах (в основном эконом- и комфорт-класса) существует практика расплачиваться с подрядчиками квартирами (по 30-100 шт.) разного типа. Для того чтобы быстрее перевести их в ликвидную форму, продавцы могут назначать более низкую цену, которая тем не менее сохраняет внутреннюю доходность проекта. Однако покупка такой недвижимости имеет свои подводные камни и требует дополнительного внимания к юридическим аспектам сделки: например, квартиры могут находиться под залогом по кредитам этой компании.

До недавнего времени несколько дешевле, чем застройщик, предлагали свои квартиры до сдачи домов в эксплуатацию многие собственники-инвесторы. Но с 1 января 2016 года от уплаты подоходного налога при продаже квартиры будут освобождаться граждане, которые являются собственниками уже более пяти лет, а не трех, как раньше. И сейчас такие собственники не будут торопиться реализовать свою площадь, т. к. это снизит доходность от инвестиций. Сегодня уже массово выставляются в аренду квартиры, которые ранее предполагалось перепродавать.

В целом положение большинства застройщиков устойчиво, это позволит им удерживать цены на текущем уровне. Кроме того, снижение цен - не единственный способ привлечения покупателей. Действенный инструмент стимулирования интереса к объекту - продажа в рассрочку, и в ближайшее время будет наблюдаться всплеск подобных предложений. Девелоперы уже выводят на рынок интересные программы: например, нулевая ставка, рассрочка на 10 лет. Но здесь также стоит ожидать перемен. Скорее всего, большинством компаний рассрочка будет предоставляться до окончания строительства, ужесточатся условия выхода из сделки. Возможно, вырастет плата за рассрочку - с 10-12% до 15-20% годовых.

Динамика роста цен по мере строительной готовности замедлится, но останется положительной. Предлагаемые девелоперами скидки можно прогнозировать в горизонте 10-15%, причем максимальное значение будет справедливо разве что для квартир большого метража, например, с неоптимальными планировочными решениями.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Авторы:

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Ассоциация российских банков подготовила законопроект, разрешающий рефинансирование ипотеки с использованием материнского капитала

Данная инициатива поможет тем россиянам, которые получили кредит несколько лет назад и до сих пор не могут его рефинансировать.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум»: Как не стать жертвой иронии судьбы

В преддверии Нового года эксперты «Метриум» «примерили» культовую комедию на столичный рынок недвижимости и подготовили пять советов для покупателей жилья в новостройках, которые позволят им не стать жертвой иронии судьбы.
00
RDI Group

Компания RDI Group будет совместно с ГК «Самолет» реализовывать проект по застройке 440 га в Новой Москве

Компания RDI Group объявляет о завершении сделки с компанией «Самолёт Две Столицы» в совместном предприятии по освоению перспективных земельных участков совокупной площадью 440 га в Новой Москве.
00
NAI Becar

NAI Becar подводит предварительные итоги 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Несмотря на рост доли иностранного капитала, общий объем инвестиций в столице снизился. Отмечается предельно низкий ввод новых офисных центров.
00
Бест-Новострой логотип

По итогам 2018 года рост цен в столичных новостройках составил от 2 до 18%

К такому выводу пришли эксперты «БЕСТ-Новострой» в ходе анализа ценовой ситуации на первичном рынке Большой Москвы в уходящем году.
00
Ривер Парк

Остатки сладки. Обзор жилых комплексов массового сегмента с минимальным объемом предложения

В довольно большом количестве жилых комплексов – более 30% адресов – предлагается минимальное чисто лотов.
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

Объем предложения на московском вторичном рынке жилья в 2018 году снизился почти на треть

По данным ИНКОМ-Недвижимость, 2018 год стал рекордным по темпам сокращения предложения на московском вторичном рынке жилья.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: