Девелоперы в ловушке: почему эскроу-счета ставят рынок застройщиков в сложное положение?

Недавно, в ходе масштабной реформы гражданского законодательства, в Гражданский кодекс РФ было введено понятие  эскроу счета — это счет, по которому любые операции необходимо согласовывать с банком, контролирующим целевое использование средств. Особенно сильно изменились правила игры для рынка недвижимости – на первый взгляд, не в пользу застройщиков. Почему эскроу-счета выгодны банкам и покупателям? Как работает страховой механизм для дольщиков? Какие права и преимущества все же обеспечены застройщикам? В деталях обо всех тонкостях рассказывают руководитель группы юридического дивизиона RBS Павел Русецкий и юрист Алексей Карасов.

Механизм и матчасть

«Страховка» — одно из первых слов, приходящих на ум при упоминании счетов эскроу. Такой ассоциативный ряд весьма оправдан: главная цель открытия эскроу-счета – обеспечение безопасности проведения расчетов между покупателем и продавцом.

С точки зрения закона, договор  эскроу счета представлен и регулируется двумя нормами закона:

• ст. 860.7-860.10 Гражданского кодекса;
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 860.7 ГК РФ, «по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу». Простым языком — банк контролирует любые операции по счету и выдает разрешение на использование средств в соответствии с целями. Получается такое надежное доверительное управление средствами застройщика.

При этом права на денежные средства принадлежат застройщику (депоненту). Если застройщик решает закупить стройматериалы или оплатить работу подрядных организаций — появляются основания для передачи прав. Как только подрядчик оказывает услугу, выполняет условия поставки стройматериалов или любые другие ранее установленные условия, права переходят ему как прямому получателю платежа (бенефициару). Банк в данном случае выступает как эскроу-агент и наблюдает за  реализаций всех условий договора, осуществляет передачу прав и контролирует каждую следующую сделку застройщика.

Дополняет условия статей ГК РФ статья ФЗ 15.4. В соответствии с положениями статьи, застройщик должен создавать эскроу-счета для внесения средств участников долевого строительства. Это закономерно в тех случаях, когда речь идет о желании застройщика привлечь дополнительные средства с целью строительства объекта недвижимости.

Обратимся к истории

Отталкиваясь от этимологии понятия эскроу-счета (escrow – «условное депонирование»), можно заключить, что счет эскроу возник в странах англо-американской правовой семьи. В США и Великобритании эскроу-счета применяются в совершенно разнообразных сферах: начиная с вопросов купли-продажи недвижимости и заканчивая вопросами проведения пари и ставок.

Чем объясняется столь широкий охват и популярность института счета эскроу? Данный институт – весьма удобный и надежный способ обеспечения обязательства. Эскроу-счет гарантирует максимальное исполнение обязательства со стороны контрагента, тем самым стимулируя развитие экономических отношений в обществе в целом. Речь идет не только об уменьшении количества мошеннических операций, но и о развитии сферы банковской деятельности. При этом важно понимать, что выгоду имеет и сам эскроу-агент, получая вознаграждение за оказание услуг.

В США регулирование эскроу-отношений, в отличие от России, не ограничивается лишь несколькими статьями в законе. Так, в Соединённых Штатах действует Real Estate Settlement Procedures Act (Закон о разрешении споров по делам о недвижимости). В рамках этого закона есть целая глава, посвященная отношениям, возникающим между тремя сторонами в процессе управления эскроу-счетом.

Обширное регулирование отношений в системе эскроу отражено и в правоприменительной практике. Так, например, некоторые прецеденты охарактеризовали понятие эскроу с точки зрения агентских отношений между депонентом и эскроу-агентом. Речь идет о таких случаях, как дело Hudgins vs. Krawets: в решении по делу эскроу-агент представляет собой нейтральное, беспристрастное третье лицо. Оно осуществляет депонирование документов или иного имущества до момента наступления определенного обстоятельства. После осуществления обстоятельства оно обязуется уплатить или передать имущество в соответствии с поручениями и инструкциями, которые были даны сторонами соглашения.

Ловушка ли?

Принимая во внимание положения ст. 15.4, может показаться, что эскроу-схема невыгодна в первую очередь для застройщика. Однако есть несколько пунктов, по которым можно поспорить.

Использование счетов-эскроу в сфере долевого строительства направлено не только на обеспечение интересов участников долевого строительства или на минимизацию рисков возникновения «обманутых дольщиков». Эскроу-счета учитывают и интересы застройщика в том числе. Так, благодаря созданию счетов эскроу появляется ликвидная денежная масса, средства которой идут на выдачу целевого кредита застройщику по пониженной ставке.

По сути, данный механизм – более выгодный способ привлечь средства на строительство объектов недвижимости. Схема проста: процентная ставка понижена, а после введения объекта в эксплуатацию средства, размещенные на счетах эскроу, идут на погашение целевого кредита. В некоторых случаях они переходят банку в зачет заемных обязательств застройщика перед банком.

Важно понимать, что речь идет и о стремлении оптимизировать контроль за расходованием средств со стороны застройщика. Так, «дольщики» a priori имеют меньше ресурсов для осуществления контроля за застройщиком в отличие от банков, спектр мер контроля которых гораздо шире.

Резюмируя, можно сделать вывод, что использование института счетов эскроу в сфере долевого строительства имеет хорошие перспективы. Именно такая схема взаимодействия застройщика и покупателя, участника долевого строительства, является выгодным вариантом регулирования отношений. Банк в этом случае предоставляет застройщику заемные средства на выгодных условиях по заниженной процентной ставке. А покупатель в результате без лишней нервотрепки получает гарантии сохранения своих денежных средств от неисполнения обязательств со стороны контрагента.