07.02.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
07.02.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
IDEM логотип
Фото: Источник фото

Стратегии долгосрочного брокериджа для коммерческой недвижимости направлены на формирование стабильного дохода от арендных платежей в долгосрочной перспективе. Специалисты IDEM-консалтинг о том, как грамотно выстроить взаимодействие с арендаторами.

Игра в долгую как лучшая стратегия брокериджа

Заключение долгосрочных договоров аренды с надежными арендаторами - ключевой фактор для обеспечения стабильной доходности и снижения риска вакансий в любом объекте, будь то стрит-ритейл, торговый или бизнес-центр.

Начнем с основ: качественный, современный объект в хорошей локации всегда выигрывает. Пчелы летят на мед. Однако, привлечь, иногда, легче, чем удержать.

Как обеспечить выгодное и долгосрочное сотрудничество?

Важно постоянно отслеживать рыночные тенденции, проводить анализ конкуренции и учитывать потребности арендаторов. Только таким образом можно быстро реагировать на рыночные коллизии и обоснованно отвечать на запросы о скидках или оговаривать дисконт в разумных пределах на разумные сроки.

Идеальный арендатор — это тот, кто готов предложить высокую арендную плату и идти на компромиссы в юридических вопросах.

Индексация

Инфляция в России набирает обороты, цены растут. Растут и издержки собственников помещений. Поэтому вопрос индексации арендных ставок ежегодно и ожидаемо встает перед собственником и арендаторами во всей своей неотвратимости. Поэтому при заключении договора важно предусмотреть пункт об индексации. Можно сделать фиксированную величину, например 10%, но на такие условия крайне редко могут согласиться профессиональные сетевые игроки рынка, а можно закрепить в договоре уровень индексации с привязкой к данным Росстата по уровню инфляции.

Важно! Иногда индексацию прописывают договоре как соглашение в сторонах. В этом случае важно зафиксировать право арендодателя индексировать арендную ставку в определенных договором пределах без согласования с арендатором.

На сколько поднимать плату и как прописать в договорах условия индексации - с ответом может помочь опытный консультант и брокер. Долгосрочные договоры практически всегда предусматривает % индексации поэтому важно эти условия обсуждать в различных сценариях и прописывать заранее. Опыт кризисов последних лет вскрыл много проблем для каждой стороны в договорах с автоматической пролонгацией.

Подход к арендаторам разных товарных групп и в разных сегментах недвижимости может быть разным.

Фокус на товарооборот

Арендная плата может начисляться в виде чистого процента от оборота арендатора, либо в виде комбинированной (минимальной фиксированной части плюс процент). Всё чаще арендная плата принимается сторонами как состоящая из нескольких частей: постоянной и расчетной части (плату с товарооборота).

Например, когда в небольшие объекты заходят крупные федеральные арендаторы, они часто стараются предложить минимальную фиксированную ставку и дополнительно - процент от товарооборота. Этом может быть выгодно арендодателю в долгосрочной перспективе. Например, при традиционно высоком товарообороте декабря, он получит сверхприбыль. Договор аренды с прописанным процентом от товарооборота арендодателю также выгоден и в локациях, где высокий трафик посетителей и, соответственно, высокая выручка. Подходит такой вид аренды также для городов и локаций, где резко выражена сезонность.

На заметку! Арендодателю не стоит сразу отвергать подобные предложения, но важно получить корректный процент от товарооборота, который может предложить арендатор, так как обычно у компаний есть определенный люфт по этому проценту, в рамках которого можно вести переговоры. О реальных значениях этого люфта обычно знает опытный брокер и консультант. Фактически заключение договоров с процентом от товарооборота предполагает разделение рисков между арендатором и арендодателем и заставляет последнего лучше следить за своим объектом и своевременно реагировать на рыночные изменения, поддерживая общую его конкурентоспособность и привлекательность. Такой вид арендной платы в какой-то степени защищает арендодателя от инфляции, ведь с инфляцией растет и оборот магазина.

Вид недвижимости как одна из основ стратегии брокериджа

При разработке стратегии долгосрочного брокериджа в области коммерческой недвижимости важно ориентироваться на концепцию самого объекта. В первую очередь, речь идет о составе арендаторов в зависимости от вида недвижимости, площади объекта, его расположения и целевой аудитории посетителей (если речь о торговом центре).

Например, для успешного функционирования небольших ТЦ площадью 3 000 квадратных метров важно избегать пересечения форматов операторов. Операторы должны работать на эксклюзивной основе, чтобы не конкурировать между собой и обеспечивать стабильный доход. Так появление двух магазинов с разными мелочами для дома в одном небольшом ТЦ районного масштаба может привести к тому, что один из них может не выдержать конкуренции и вынужден будет прекратить свою деятельность, например, если речь идет о конкуренции между ИП и сетевым ритейлером. Это запустит процесс смены операторов и появление свободных площадей.

Важно грамотно планировать состав арендаторов в ТЦ как районного, так и любого другого значения, чтобы обеспечить сбалансированный и интересный для целевой аудитории состав ассортимента, отстроится от конкурентов и, одновременно с этим, не создавать внутри самого объекта внутреннюю конкуренцию.

Брокеридж бизнес-центров также имеет стратегии размещения более крупных резидентов и небольших компаний, принципы размещения по этажам (выше/ниже), размещение компаний, работающих в сфере В2В и В2С.

И даже объекты в стрит-ритейле, например в новом ЖК, сдаются в аренду по разработанной ранее концепции, с учетом технических возможностей помещений, возможностей по разгрузке техники, юридических ограничений (например, нельзя размещать некоторые магазины рядом со школами или с медицинскими учреждениями). Зная все эти нюансы и принципы можно рассчитывать на долгосрочную аренду и стабильность арендаторов.

Крупная рыба

Наиболее перспективные и стабильные арендаторы - сетевые и онлайн ритейлеры. Поэтому важно обращать внимание, в первую очередь, на крупных операторов федерального уровня, сильных местных игроков. ПРи этом преимущество мелких игроков в том, что обычно они идут на уступки легче и готовы платить бОльшую арендную плату. Поэтому договоры с местными предпринимателями на небольшие площади выгодны. Федеральные операторы в большей степени формируют покупательские потоки и наиболее интересны владельцам ТЦ, а также тем, кто настроен на длительные отношения без вовлеченности во все аспекты управления. Небольшие и малоизвестные компании, которые хотят войти в привлекательные объекты, должны представить свою бизнес-стратегию и доказать собственнику стабильность проекта.

Меняется баланс на рынке. Если в годы пандемии и кризисов для арендодателей были сложные времена, когда арендаторы диктовали условия и могли выбирать, то сейчас спрос на квадратные метры в бизнес- и торговых центрах растет, повышаются арендные ставки. Арендодатели вновь становятся в выгодное положение. На фоне сокращения количества доступных площадей, в привлекательных локациях, арендодатели устанавливают свои условия, проявляя меньшую гибкость, чем ранее. Таким образом, рынок постепенно от рынка арендатора возвращается к сбалансированной форме, а в некоторых сегментах и рынку арендодателя, что дает больший люфт в переговорах.

Профессиональный подход

Из-за сложной и постоянно меняющейся рыночной конъюнктуры привлечение в качестве арендатора устойчивой компании, заключение долгосрочного договора становится задачей с тремя звездочками, владельцу нужно быть и прекрасным переговорщиком и иметь опыт разных сделок и выхода из договоров, разбираться в бизнесе арендатора и всегда иметь запасные варианты.

В этом случае привлечение профессиональных консультантов-брокеров вполне оправдано и даже выгодно: на вас работает команда переговорщиков, юристов, маркетологов, обеспечивая вариативность и существенно снижая риски долгосрочных отношений, обеспечивая при этом стабильность и максимальную рыночную цену.

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
МГУ - Кампус на Моховой

Кампус МГУ на Моховой отремонтируют с сохранением учебного процесса

В 2024 г. МГУ была проведена работа по получению дополнительных средств на капремонт объектов имущественного комплекса, по итогам которой на бюджетный цикл 2025 – 2027 гг. выделено еще 11,1 млрд. рублей
00
Чугунов Владимир Алексеевич. И. о. начальника Управления контроля за объектами недвижимости по Юго-Западному административному округу Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы

На вебинаре в Москве разъяснят требования к использованию городских нежилых помещений

Госинспекция по недвижимости проведет вебинар «Эксплуатация объектов нежилого фонда без нарушений». Онлайн-встреча состоится 11 февраля в 16:00.
00
Ricci Жилая недвижимость, логотип

Кипр завершает подготовку к присоединению к Шенгенской зоне Европы

В прошлом году Кипр занял 12-е место в рейтинге лучших стран для инвестирования. Аналитики утверждают, что в 2025 году стоит ожидать дальнейшего повышения стоимости недвижимости на Кипре.
00
Солнечный день. Толпа туристов гуляет по Москве

70% столичных туристов отдают предпочтение мини-отелям

В результате социологического опроса Pergaev Bureau выяснили, по каким критериям туристы выбирают отели на время отдыха в Москве.
00
Широкая улица в большом городе, мы видим фасады зданий вдоль улицы, на первых этажах - множество магазинов и кафе

Что такое готовый арендный бизнес и как правильно его развивать

Авито-Недвижимость встретилось с представителями управляющей компании «Акиара», чтобы обсудить текущую ситуацию в сфере готового арендного бизнеса и существующие рабочие стратегии.
00
Ольга Кавжарадзе, директор по продукту ГК «КОРТРОС», на деловой программе клуба недвижимости «Движение», 2025

ГК «КОРТРОС»: девелоперский продукт нельзя создавать по принципу «копировать-вставить»

Ольга Кавжарадзе, директор по продукту ГК «КОРТРОС», выступила на деловой программе клуба недвижимости «Движение».
00
Москва, Маросейка, дом 6–8, строение 1. Доходный дом с лавками, начало XIX в. – начало ХХ в. (в основе главный дом и флигели городской усадьбы В.П. Измайлова, Я.А. Голицына, А.В. Репнина, 1700–1790 гг.)

В 2024 году предприниматели выкупили у города свыше двух тысяч квадратных метров недвижимости в исторических зданиях

Предприниматели оформили в собственность 15 ранее арендованных объектов в десяти районах столицы. Самый крупный - в объекте культурного наследия регионального значения, известном как “Доходный дом с лавками, начало XIX века - начало ХХ века”.
00
Горнолыжный курорт, мы видим заснеженные горы, линии подъемников, лыжников

24 номера на 1 км трасс – средний коэффициент обеспеченности номерным фондом крупнейших горнолыжных курортов России

Аналитики консалтинговой компании NF GROUP проанализировали обеспеченность крупнейших горнолыжных курортов России качественным номерным фондом.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

Годовой объем новых складских площадей в России на конец 2025 г. может составить 5,5 млн кв. м

По оценке Nikoliers, к концу 2025 года совокупный объем ввода складской недвижимости по всей России может вырасти на 29% по отношению к прошлому году.
10
Жилой спортивный кластер СОЮЗ, графика

Вблизи ледовых арен и катков расположены только 14% премиальных домов Москвы

В Москве сегодня работают около 1,3 тыс. ледовых катков, включая многофункциональные объекты с современным оборудованием. На расстоянии менее километра от них расположены всего 8 из 58 премиальных домов-новостроек.
00
ЖК Famous

Ввод премиального и элитного жилья в 2025 году станет меньше на 33%

В 2025 г. московские застройщики планируют полностью или частично завершить строительство 27 премиальных и элитных проектов, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 40% меньше, чем годом ранее.
10
Кржижановского ул., влд. 31/1. Москва, ЮЗАО, Котловка. Дом по реновации, проект, графика

В Котловке начали строить дом по программе реновации

Новостройку по программе реновации возведут на юго-западе Москвы по адресу: улица Кржижановского, земельный участок 31/1. В новостройке будет предусмотрено 368 квартир.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике, логотип ведомства

Город выставил на торги три коммерческих помещения свободного назначения в Нижегородском районе

Объекты имеют площадь от 82,5 до 127,7 квадратного метра и располагаются на первых этажах жилых домов. Они имеют отдельный вход, подключены ко всем коммуникациям.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ распространил льготную ИТ-ипотеку на покупку таунхаусов

По условиям госпрограммы, ИТ-ипотека оформляется по ставке 6%. Программой могут воспользоваться сотрудники ИТ-компаний, аккредитованных Минцифры России, в возрасте с 21 до 50 лет.
00
Солнечное морское побережье Пхукета

Инвестиции в недвижимость Пхукета — как получать стабильный доход от аренды жилья в Таиланде

Инвестиции в недвижимость Пхукета: обзор рынка, доходные программы от международных операторов, типы объектов для вложений, гарантии застройщиков и способы максимизации прибыли в 2025 году.
Или войти с помощью: