Фиксация падения цен

В первой половине осени участники рынка только говорили о намечающейся ценовой стабилизации или даже снижении рыночной стоимости жилья. В ноябре о понижении цен стали говорить уже как о факте – и в Москве, и в регионах. Причем если раньше шла речь о спаде рынка в некоторых регионах, то теперь это стало общей для городов России тенденцией.

Наибольшее снижение цен наблюдается в Москве, где цена недвижимости, по общему признанию, в последние три-четыре года находится на неадекватно высоком уровне. Наиболее яркими можно считать цифры, которые приводит по результатам мониторинга Центр стратегических исследований и национальных жилищных инициатив компании «Мультиброкер». Только за первую половины ноября цены на столичные квартиры снизились на 10-25%. Показатели падения цен неравномерны. В наибольшей степени обесценились крупные квартиры, в наименьшей – однокомнатные небольшой площади. Самые маленькие жилища потеряли в цене в среднем около 100 тыс. руб., в то время как, например, двухкомнатные квартиры в типовых домах подешевели в среднем на 2 миллиона рублей.

Снижаются цены прежде всего тех объектов, которые можно считать изначально переоцененными. Так, среднее значение предложения по панельным домам советского времени строительства находится примерно на уровне 5-6 тыс. долл. за кв. м. Между тем есть панельные дома, в которых цена метра заявляется на уровне до 10 тыс. долл. – просто за то, что недвижимость располагается в неком районе, который считается более престижным, чем другие скопления советской панели, например, в Черемушках или Крылатском. Однако даже имидж района не оправдывает финансовых требований продавцов: их предложения или становятся более скромными, или выпадают из реалий рынка.

На фоне снижения цен наблюдается еще одна любопытная тенденция: если на протяжении осени количество предложений вторичного рынка росло крупными скачками, то ближе к сегодняшнему дню процесс стал ритмичным. Число квартир на рынке увеличивается примерно на 3% еженедельно. Как известно, изменение количества вакантных предложений – противоположно направленный, по отношению к ценам на жилье, показатель. Однако можно предположить, что сейчас все обстоит несколько особым образом: далеко не все выставляемые на продажу квартиры можно купить. Не исключено, что значительная часть непосредственных участников рынка просто изучает возможный ответ спроса на предлагаемую ему цену. В любом случае собственники заняли выжидательную позицию. Покупатели тоже решили подождать: перспективы существенного снижения цен делают приобретение жилья по сегодняшним, даже уже снизившимся ценам, потенциально убыточным вложением, которое не оправдывается даже достаточно высокими темпами инфляции.

Косвенным подтверждением и тому, и другому являются многочисленные сообщения риэлтеров о том, что число регистрируемых сделок упало до минимума, что заставляет риэлтерский бизнес на какой-то период приготовиться к убыткам, а агентов – подумать о смене профессии.

Существенно, что речь идет пока о текущей ситуации на рынке. Будущий год может внести свои дополнения в картину рынка в виде нового снижения цен на жилье. Каким оно может стать? Одни полагают, что падение может составить порядка 10-15%, другие прогнозируют снижение на 30% и более. Между тем существенно важно, в какой именно момент потенциальные продавцы и покупатели признают некий ценовой показатель дном рынка и начнут готовиться к сделкам. Именно при достижении данного рубежа у риэлтеров вновь появится заработок. Однако сама по себе специфика столичного рынка не позволяет делать каких-либо уверенных прогнозов: не только слишком высока цена квадратного метра, практически невозможно назвать именно справедливую цену, с которой согласятся стороны.

На подмосковном рынке загородной недвижимости уровень приемлемой для покупателя скидки, кажется, уже определился. По данным специалистов компании Mayfair Properties, в ходе торга на вторичном рынке коттеджей продавцы готовы идти на скидку до 30%. Однако в данном случае речь идет о недвижимости, которая, как правило, не является предметом первой необходимости. В случае с городскими квартирами аналогии, к сожалению, не вполне применимы.

Падение цен – явление, наблюдаемое не только в Москве, но и по всей России. В настоящее время в регионах обсуждается финансовая поддержка властью локальных строительных комплексов. Любопытно, что при готовности бюджета приобретать квартиры для выполнения социальных программ, приемлемая для власти цена оказалась почти вдвое меньшей, чем та, что считалась среднерыночной. Так, во многих крупных городах нормой считались порядка 45-55 тыс. руб. за метр. Цена, предлагаемая государством, - порядка 30-35 тыс. руб. за метр. Разница налицо.

Динамика развития кризиса в регионах различна. На протяжении текущего года, еще до начала разговоров о кризисе, в ряде городов-миллионников уже было отмечено существенное снижение цен на жилье, как, например, в Уфе или Омске. Однако в последнее время аналогичные явления были отмечены на самом крупном, после московского, рынке, петербургском. Специалисты предполагают, что к середине 2009 года новостройки северной столицы могут подешеветь на 20-40% - таков прогноз, сделанный в компании GVA Sawyer. Уже сейчас в Петербурге количество сделок, как и в Москве, сократилось до минимума – люди ждут снижения цен.

Как ни странно в наименьшей мере – по крайней мере на сегодня – процесс снижения рынка затронул новостройки Московской области. Именно нынешней осенью здесь не уменьшилось, а наоборот, чуть выросло количество сделок с жильем в строящихся домах. По всей видимости, играет роль фактор сравнения с Москвой. Может быть, в следующем году за деньги, необходимые для покупки будущей однушки в области, можно будет купить готовую квартиру в столице. Однако, как ни странно, находятся частные инвесторы, которые торопятся вложить средства сейчас (см. по этому поводу наш материал «Обездвиживаем деньги»). В результате количество квартир в подмосковных новостройках за последние месяцы сократилось. Правда, несущественно – по оценкам Аналитического центра «Миэль», примерно на 1,4%. Темпы продаж, конечно, не те, что наблюдались, например, весной. Они замедлились, причем сильно. Однако рынок живет и пополняется частными деньгами. Что, надо полагать, вселяет в умы девелоперов определенный оптимизм. А вот, надолго ли он сохранится, покажет уже следующая весна.