Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Земля без подряда в организованных поселках — интереснейшее явление сегодняшнего рынка недвижимости столичного региона. С ценами на квартиры может происходить что угодно — вплоть до появления отрицательной рыночной динамики. Что, кстати, и наблюдается. По оценкам различных аналитиков, за прошлую неделю московское жилье выросло в цене примерно на 0,2%, что соответствует 10% годовых и уступает даже официальным показателям инфляции. В то же время за последние полгода в поселках, где продаются земельные участки без строительного подряда цены предложения продолжают стабильно повышаться. В целом по рынку земли столичного региона (не считая мест с запредельным уровнем цен) можно говорить о росте в пределах 20-30%. И что интересно, положительная динамика сохраняется. В некоторых местах дальнего Подмосковья, как, например, по Ярославскому и Щелковскому направлениям в районе трассы А-108 (второе областное кольцо) стоимость земли выросла в этом году в разы — и, судя по всему, продолжит дорожать в следующем.

Такое положение делает землю весьма привлекательной для инвестора. Однако данное обстоятельство сообщает рынку ряд специфических черт. Значительная часть покупателей земли — спекулянты, вовсе не собирающиеся использовать участки в целях строительства загородного дома.

Максимум, на что готов землевладелец подобного рода, - обеспечение участка коммуникациями. Участок с подведенным электричеством, водой и тем более газом обладает значительно более высокой капитализацией, чем земля, лишенная коммуникаций. Единственным препятствием к вложению в сети может оказаться стоимость данных работ, в случаях когда речь идет о вновь создаваемых поселках. Девелопер, решающийся отказаться от строительной прибыли, вряд ли откажется от заработка, который можно получить за счет создания инженерной инфраструктуры.

Бывает так, что даже в крупных дачных поселках сумма, которая запрашивается за дороги и заборы, а также подведение коммуникаций, оказывается большей, чем первоначальная цена земли, по которой продавались участки без подряда. По крайней мере можно с большой точностью сказать, что автономное обеспечение коммуникаций обошлось бы землевладельцу в более умеренные деньги.

Поэтому, если оценивать подобную землю именно как спекулятивное вложение, нужно очень четко считать выгоду, получаемую до вложений в сети по цене девелопера и после их осуществления. Потому что, участки в неком конкретном месте имеет один существенный ограничитель инвестиционной привлекательности.

Несмотря на спекулятивную составляющую, рынок дорожающей загородной недвижимости постепенно пополняется и конечными покупателями, которые заинтересованы в превращении голой земли в круглогодичное дачное владение. Этот процесс имеет две стороны. Одна состоит в том, что у земли сохраняется потенциал ценового роста — спекулянт вполне может рассчитывать, что на его временное владение найдется покупатель земли для себя. А такой участник рынка будет руководствоваться соображениями иными, чем земельный спекулянт. Его будет интересовать не просто рост цены в блиайшие два года, а то, что связано с особенностями жизни на данном участке в данном месте (и что необходимо, разумеется, учитывать, выбирая участок для инвестиционной покупки), включая наличие поблизости магазинов, поликлиники, удобство подъездных дорог и пр. И наличие такого будущего дачника - синоним инвестиционной привлекательности земли.

Однако данный плюс уравновешивается одним серьезным минусом. Дело в том, что когда дело переходит от спекуляций к застройке свободно проданных земельных участков, ресурс скоротечного роста цены попадает в полосу риска. Больше всего покупатели земли без подряда (как спекулятивные, так и конечные) боятся, что после застройки участков окажутся внутри некого шанхая. Что любопытно, примеры такого рода встречаются не только в сегменте эконом-класса, но и в сегменте дорогой недвижимости. Увидеть подобное явление можно в числе прочего в окрестностях Рублевского шоссе. Так, на Николиной горе, в сложившейся застройке можно наблюдать стоящие в непосрелственном сосебстве такие шедевры, как современный коттедж, отделанный импортным светлым кирпичом, маленький оштукатуренный дворец яркого розового цвета и деревянный дом, сложенный из полуметровых в диаметре лиственичных бревен.

Что же касается загородной недвижимости более скромного уровня, разносортица будущей застройки может оказаться куда более яркой. Представьте себе соседство старомодного краснокирпичного коттеджа «с апсидой» и покрытого сайдингом дома от какого-нибудь регионального поставщика дач по готовым проектам.

Продать свободный земельный участок в таком соседстве очень трудно. Единственным плюсом в данном случае является то, что покупатель может построить на этой земле все, что захочет и что не выходит за пределы нормативов. Однако на этом плюсы заканчиваются и начинаются трудности реализации. Для подобного объекта должен найтись покупатель, которого будет устраивать данный конкретный вариант. Это в значительной мере сужает свободу маневра для человека, купившего землю в инвестиционных целях.

В единичных случаях, когда речь идет о поселке в формате лэнддевелопмента, создатель поселка вводит некие ограничения на застройку. Классический пример - подмосковный поселок "Соловьи" в Истринском районе, где готовых проектов покупателям земли не предлагают, однако ненавязчиво диктуют стилистику домов, некий дизайнкод, которому они должны соответствовать.

Однако так происходит далеко не всегда. Есть достаточно дорогие земельные поселки, где — помимо строительных нормативов — никаких архитектурных ограничений принципиально не вводилось. В качестве примера можно назвать поселок «Московское море» близ заповедника Завидово. Однако в случае с данным проектом естественным ограничителем вольницы владельцев земли является сам уровень недвижимости. Понятно, что владельцы земли, когда дело дойдет до строительства, всерьез отнесутся к архитектурному решению. Им нужен дом, который не стыдно показать, который не будет смотреться неуместным в окружении других домов и который останется достаточно пристойным активом.

Однако далеко не всегда в поселках, где продается земля без подряда, сохранение среды является экономическим стимулом для покупателей. Поэтому любая спекулятивная земельная сделка в «начинающемся» поселке имеет свой инвестиционный цикл. Его формула примерно такова: надо дать земле, что называется, настояться, то есть подождать момента максимального роста цен, однако необходимо избавиться от данного актива до того, как поселок начнет обретать некое лицо и станет понятным, появления каких архитектурных шедевров можно ожидать от владельцев соседних участков. Иначе говоря — если рассматривать вариант покупки в самом начале проекта — у спекулянта есть год, максимум два года.

В принципе в текущий период такая стратегия может обеспечить неплохую выгоду — до 100-120% за время инвестиционного цикла (а на самом деле можно ожидать гораздо более существенного результата). Однако уже сейчас надо задумываться о другом: что делать после его завершения? Вот это вопрос, на который ответа пока нет. Что будет происходить в различных сегментах рынка недвижимости через пару лет, точно предсказать трудно.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
20
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
10
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: