Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
23.10.2017
Строительство и Ремонт
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Земля без подряда в организованных поселках — интереснейшее явление сегодняшнего рынка недвижимости столичного региона. С ценами на квартиры может происходить что угодно — вплоть до появления отрицательной рыночной динамики. Что, кстати, и наблюдается. По оценкам различных аналитиков, за прошлую неделю московское жилье выросло в цене примерно на 0,2%, что соответствует 10% годовых и уступает даже официальным показателям инфляции. В то же время за последние полгода в поселках, где продаются земельные участки без строительного подряда цены предложения продолжают стабильно повышаться. В целом по рынку земли столичного региона (не считая мест с запредельным уровнем цен) можно говорить о росте в пределах 20-30%. И что интересно, положительная динамика сохраняется. В некоторых местах дальнего Подмосковья, как, например, по Ярославскому и Щелковскому направлениям в районе трассы А-108 (второе областное кольцо) стоимость земли выросла в этом году в разы — и, судя по всему, продолжит дорожать в следующем.

Такое положение делает землю весьма привлекательной для инвестора. Однако данное обстоятельство сообщает рынку ряд специфических черт. Значительная часть покупателей земли — спекулянты, вовсе не собирающиеся использовать участки в целях строительства загородного дома.

Максимум, на что готов землевладелец подобного рода, - обеспечение участка коммуникациями. Участок с подведенным электричеством, водой и тем более газом обладает значительно более высокой капитализацией, чем земля, лишенная коммуникаций. Единственным препятствием к вложению в сети может оказаться стоимость данных работ, в случаях когда речь идет о вновь создаваемых поселках. Девелопер, решающийся отказаться от строительной прибыли, вряд ли откажется от заработка, который можно получить за счет создания инженерной инфраструктуры.

Бывает так, что даже в крупных дачных поселках сумма, которая запрашивается за дороги и заборы, а также подведение коммуникаций, оказывается большей, чем первоначальная цена земли, по которой продавались участки без подряда. По крайней мере можно с большой точностью сказать, что автономное обеспечение коммуникаций обошлось бы землевладельцу в более умеренные деньги.

Поэтому, если оценивать подобную землю именно как спекулятивное вложение, нужно очень четко считать выгоду, получаемую до вложений в сети по цене девелопера и после их осуществления. Потому что, участки в неком конкретном месте имеет один существенный ограничитель инвестиционной привлекательности.

Несмотря на спекулятивную составляющую, рынок дорожающей загородной недвижимости постепенно пополняется и конечными покупателями, которые заинтересованы в превращении голой земли в круглогодичное дачное владение. Этот процесс имеет две стороны. Одна состоит в том, что у земли сохраняется потенциал ценового роста — спекулянт вполне может рассчитывать, что на его временное владение найдется покупатель земли для себя. А такой участник рынка будет руководствоваться соображениями иными, чем земельный спекулянт. Его будет интересовать не просто рост цены в блиайшие два года, а то, что связано с особенностями жизни на данном участке в данном месте (и что необходимо, разумеется, учитывать, выбирая участок для инвестиционной покупки), включая наличие поблизости магазинов, поликлиники, удобство подъездных дорог и пр. И наличие такого будущего дачника - синоним инвестиционной привлекательности земли.

Однако данный плюс уравновешивается одним серьезным минусом. Дело в том, что когда дело переходит от спекуляций к застройке свободно проданных земельных участков, ресурс скоротечного роста цены попадает в полосу риска. Больше всего покупатели земли без подряда (как спекулятивные, так и конечные) боятся, что после застройки участков окажутся внутри некого шанхая. Что любопытно, примеры такого рода встречаются не только в сегменте эконом-класса, но и в сегменте дорогой недвижимости. Увидеть подобное явление можно в числе прочего в окрестностях Рублевского шоссе. Так, на Николиной горе, в сложившейся застройке можно наблюдать стоящие в непосрелственном сосебстве такие шедевры, как современный коттедж, отделанный импортным светлым кирпичом, маленький оштукатуренный дворец яркого розового цвета и деревянный дом, сложенный из полуметровых в диаметре лиственичных бревен.

Что же касается загородной недвижимости более скромного уровня, разносортица будущей застройки может оказаться куда более яркой. Представьте себе соседство старомодного краснокирпичного коттеджа «с апсидой» и покрытого сайдингом дома от какого-нибудь регионального поставщика дач по готовым проектам.

Продать свободный земельный участок в таком соседстве очень трудно. Единственным плюсом в данном случае является то, что покупатель может построить на этой земле все, что захочет и что не выходит за пределы нормативов. Однако на этом плюсы заканчиваются и начинаются трудности реализации. Для подобного объекта должен найтись покупатель, которого будет устраивать данный конкретный вариант. Это в значительной мере сужает свободу маневра для человека, купившего землю в инвестиционных целях.

В единичных случаях, когда речь идет о поселке в формате лэнддевелопмента, создатель поселка вводит некие ограничения на застройку. Классический пример - подмосковный поселок "Соловьи" в Истринском районе, где готовых проектов покупателям земли не предлагают, однако ненавязчиво диктуют стилистику домов, некий дизайнкод, которому они должны соответствовать.

Однако так происходит далеко не всегда. Есть достаточно дорогие земельные поселки, где — помимо строительных нормативов — никаких архитектурных ограничений принципиально не вводилось. В качестве примера можно назвать поселок «Московское море» близ заповедника Завидово. Однако в случае с данным проектом естественным ограничителем вольницы владельцев земли является сам уровень недвижимости. Понятно, что владельцы земли, когда дело дойдет до строительства, всерьез отнесутся к архитектурному решению. Им нужен дом, который не стыдно показать, который не будет смотреться неуместным в окружении других домов и который останется достаточно пристойным активом.

Однако далеко не всегда в поселках, где продается земля без подряда, сохранение среды является экономическим стимулом для покупателей. Поэтому любая спекулятивная земельная сделка в «начинающемся» поселке имеет свой инвестиционный цикл. Его формула примерно такова: надо дать земле, что называется, настояться, то есть подождать момента максимального роста цен, однако необходимо избавиться от данного актива до того, как поселок начнет обретать некое лицо и станет понятным, появления каких архитектурных шедевров можно ожидать от владельцев соседних участков. Иначе говоря — если рассматривать вариант покупки в самом начале проекта — у спекулянта есть год, максимум два года.

В принципе в текущий период такая стратегия может обеспечить неплохую выгоду — до 100-120% за время инвестиционного цикла (а на самом деле можно ожидать гораздо более существенного результата). Однако уже сейчас надо задумываться о другом: что делать после его завершения? Вот это вопрос, на который ответа пока нет. Что будет происходить в различных сегментах рынка недвижимости через пару лет, точно предсказать трудно.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA»

Максим Блажко залил фундамент в первой очереди ЖК «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA»

Несмотря на экономический кризис, строительная отрасль в Москве стремительно развивается. Одним из привлекательных для инвесторов объектов является необычный комплекс «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA», характеризующийся невероятным для Москвы дизайном и очень привлекательной инфраструктурой.
00
Volkswagen Tiguan 2017

Основные преимущества Volkswagen

Автомобили марки Volkswagen давно зарекомендовали себя как надежные и удобные транспортные средства, пригодные для эксплуатации в российских условиях. В чем же заключаются преимущества этих машин?
00
Водяной теплый пол - укладка трубы отопления

Особенности водяного теплого пола

Водяные теплые полы в последние годы приобрели большую популярность. По сравнению с электрическим аналогом такой пол получается намного экономичнее. Обычно водяную обогревательную систему устраивают в частном секторе: коттеджах, загородных домах, дачах.
00
Строительство деревянного дома из оцилиндрованного бревна

«ССК-Строй» - проектирование и строительство домов

С момента своего основания в 2006 г «ССК-Строй» спроектировал и ввел в эксплуатацию сотни домов, бань и других объектов. Собственное производство позволяет компании проводить умеренную ценовую политику.
00
ADG group

CJ CGV и ADG group объявили о создании сети кинотеатров в России: новый кинооператор станет первым по количеству кинотеатров в Москве

Пятая сеть кинотеатров в мире CJ CGV и владелец крупнейшего ритейл-проекта Москвы ADG group объявили о создании совместного предприятия, которое займется развитием новой концепции кинопоказа в России. Кинооператор станет якорным арендатором сети районных центров ADG group и получит 160 экранов в 33 кинотеатрах Москвы.
00
МИЭЛЬ, агентство недвижимости, логотип

Объем предложения в «старых» границах Москвы впервые превысил объем в Московской области

Специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечают, что впервые в истории современного рынка недвижимости совокупный объем предложения Москвы в «старых» границах превысил объем предложения в Московской области (в зоне до 30 км от МКАД).
00
Клубный квартал бизнес-класса «Резиденция композиторов»

Больше света: в квартирах клубного квартала «Резиденции композиторов» почти в каждой комнате не менее двух окон

Планировочные решения в клубном квартале бизнес-класса «Резиденции композиторов» предусматривают наличие как минимум двух окон в одной комнате. Такое решение в сочетании с панорамным остеклением увеличивает уровень инсоляции в квартирах на 40%.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги III квартала по Росреестру: Объем сделок на первичном рынке Москвы за 9 месяцев превысил показатель всего 2016 года

В третьем квартале 2017 года темпы продаж на первичном рынке Москвы несколько замедлились, однако количество сделок все равно находится на рекордно высоком уровне.
00
Ассоциация застройщиков Московской области

Подмосковные девелоперы приступили к активной фазе строительства спортивной инфраструктуры к ЧМ-2018 по футболу

Компании-члены Ассоциации застройщиков Московской области, взявшие на себя обязательства по строительству спортивной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года, вышли на активную фазу реализации проектов.
00
АЛЮТЕХ

Новая гаражная автоматика от АЛЮТЕХ: 20 лет беспрерывной работы при экстремальной температуре

Холдинг «АЛЮТЕХ» начал производить новую автоматику для гаражей. Мощности каждого электропривода хватит на 20 лет работы при температуре до минус 60 градусов Цельсия.
00

Мост для пешеходов через Яузу появится не ранее 2019 года

Новый пешеходный мост через Яузу будет отстроен к 2019 году. Он должен будет соединить Семеновскую и Рубцовскую набережные. Мост будет иметь длину в 75 метров и входить в состав транспортно-пересадочного узла «Электрозаводская».
00

Уровень обеспеченности жильем в столице ниже среднего по всей стране

Уровень столицы не просто таков же, как и в других городах, но еще и ниже их. Для того чтобы достичь среднего показателя относительно остальных регионов, столице необходимо еще на протяжении нескольких лет строить жилую недвижимость, сохраняя темпы последних лет.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: