Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Земля без подряда в организованных поселках — интереснейшее явление сегодняшнего рынка недвижимости столичного региона. С ценами на квартиры может происходить что угодно — вплоть до появления отрицательной рыночной динамики. Что, кстати, и наблюдается. По оценкам различных аналитиков, за прошлую неделю московское жилье выросло в цене примерно на 0,2%, что соответствует 10% годовых и уступает даже официальным показателям инфляции. В то же время за последние полгода в поселках, где продаются земельные участки без строительного подряда цены предложения продолжают стабильно повышаться. В целом по рынку земли столичного региона (не считая мест с запредельным уровнем цен) можно говорить о росте в пределах 20-30%. И что интересно, положительная динамика сохраняется. В некоторых местах дальнего Подмосковья, как, например, по Ярославскому и Щелковскому направлениям в районе трассы А-108 (второе областное кольцо) стоимость земли выросла в этом году в разы — и, судя по всему, продолжит дорожать в следующем.

Такое положение делает землю весьма привлекательной для инвестора. Однако данное обстоятельство сообщает рынку ряд специфических черт. Значительная часть покупателей земли — спекулянты, вовсе не собирающиеся использовать участки в целях строительства загородного дома.

Максимум, на что готов землевладелец подобного рода, - обеспечение участка коммуникациями. Участок с подведенным электричеством, водой и тем более газом обладает значительно более высокой капитализацией, чем земля, лишенная коммуникаций. Единственным препятствием к вложению в сети может оказаться стоимость данных работ, в случаях когда речь идет о вновь создаваемых поселках. Девелопер, решающийся отказаться от строительной прибыли, вряд ли откажется от заработка, который можно получить за счет создания инженерной инфраструктуры.

Бывает так, что даже в крупных дачных поселках сумма, которая запрашивается за дороги и заборы, а также подведение коммуникаций, оказывается большей, чем первоначальная цена земли, по которой продавались участки без подряда. По крайней мере можно с большой точностью сказать, что автономное обеспечение коммуникаций обошлось бы землевладельцу в более умеренные деньги.

Поэтому, если оценивать подобную землю именно как спекулятивное вложение, нужно очень четко считать выгоду, получаемую до вложений в сети по цене девелопера и после их осуществления. Потому что, участки в неком конкретном месте имеет один существенный ограничитель инвестиционной привлекательности.

Несмотря на спекулятивную составляющую, рынок дорожающей загородной недвижимости постепенно пополняется и конечными покупателями, которые заинтересованы в превращении голой земли в круглогодичное дачное владение. Этот процесс имеет две стороны. Одна состоит в том, что у земли сохраняется потенциал ценового роста — спекулянт вполне может рассчитывать, что на его временное владение найдется покупатель земли для себя. А такой участник рынка будет руководствоваться соображениями иными, чем земельный спекулянт. Его будет интересовать не просто рост цены в блиайшие два года, а то, что связано с особенностями жизни на данном участке в данном месте (и что необходимо, разумеется, учитывать, выбирая участок для инвестиционной покупки), включая наличие поблизости магазинов, поликлиники, удобство подъездных дорог и пр. И наличие такого будущего дачника - синоним инвестиционной привлекательности земли.

Однако данный плюс уравновешивается одним серьезным минусом. Дело в том, что когда дело переходит от спекуляций к застройке свободно проданных земельных участков, ресурс скоротечного роста цены попадает в полосу риска. Больше всего покупатели земли без подряда (как спекулятивные, так и конечные) боятся, что после застройки участков окажутся внутри некого шанхая. Что любопытно, примеры такого рода встречаются не только в сегменте эконом-класса, но и в сегменте дорогой недвижимости. Увидеть подобное явление можно в числе прочего в окрестностях Рублевского шоссе. Так, на Николиной горе, в сложившейся застройке можно наблюдать стоящие в непосрелственном сосебстве такие шедевры, как современный коттедж, отделанный импортным светлым кирпичом, маленький оштукатуренный дворец яркого розового цвета и деревянный дом, сложенный из полуметровых в диаметре лиственичных бревен.

Что же касается загородной недвижимости более скромного уровня, разносортица будущей застройки может оказаться куда более яркой. Представьте себе соседство старомодного краснокирпичного коттеджа «с апсидой» и покрытого сайдингом дома от какого-нибудь регионального поставщика дач по готовым проектам.

Продать свободный земельный участок в таком соседстве очень трудно. Единственным плюсом в данном случае является то, что покупатель может построить на этой земле все, что захочет и что не выходит за пределы нормативов. Однако на этом плюсы заканчиваются и начинаются трудности реализации. Для подобного объекта должен найтись покупатель, которого будет устраивать данный конкретный вариант. Это в значительной мере сужает свободу маневра для человека, купившего землю в инвестиционных целях.

В единичных случаях, когда речь идет о поселке в формате лэнддевелопмента, создатель поселка вводит некие ограничения на застройку. Классический пример - подмосковный поселок "Соловьи" в Истринском районе, где готовых проектов покупателям земли не предлагают, однако ненавязчиво диктуют стилистику домов, некий дизайнкод, которому они должны соответствовать.

Однако так происходит далеко не всегда. Есть достаточно дорогие земельные поселки, где — помимо строительных нормативов — никаких архитектурных ограничений принципиально не вводилось. В качестве примера можно назвать поселок «Московское море» близ заповедника Завидово. Однако в случае с данным проектом естественным ограничителем вольницы владельцев земли является сам уровень недвижимости. Понятно, что владельцы земли, когда дело дойдет до строительства, всерьез отнесутся к архитектурному решению. Им нужен дом, который не стыдно показать, который не будет смотреться неуместным в окружении других домов и который останется достаточно пристойным активом.

Однако далеко не всегда в поселках, где продается земля без подряда, сохранение среды является экономическим стимулом для покупателей. Поэтому любая спекулятивная земельная сделка в «начинающемся» поселке имеет свой инвестиционный цикл. Его формула примерно такова: надо дать земле, что называется, настояться, то есть подождать момента максимального роста цен, однако необходимо избавиться от данного актива до того, как поселок начнет обретать некое лицо и станет понятным, появления каких архитектурных шедевров можно ожидать от владельцев соседних участков. Иначе говоря — если рассматривать вариант покупки в самом начале проекта — у спекулянта есть год, максимум два года.

В принципе в текущий период такая стратегия может обеспечить неплохую выгоду — до 100-120% за время инвестиционного цикла (а на самом деле можно ожидать гораздо более существенного результата). Однако уже сейчас надо задумываться о другом: что делать после его завершения? Вот это вопрос, на который ответа пока нет. Что будет происходить в различных сегментах рынка недвижимости через пару лет, точно предсказать трудно.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Правильный уход за кожей лица

Практически каждый третий человек сталкивается с проблемой недостатков кожи лица. Это происходит по самым разным причинам - от элементарных подростковых кожных воспалений до проблем с желудком, щитовидной железой и др.
00

Более 40 семинаров и бесплатных консультаций для покупателей недвижимости

C 18 по 19 марта в Центральном Доме Художника пройдут бесплатные консультации и семинары для покупателей, и для тех, кто собирается продать свою недвижимость.
00

Составляем эффективное объявление о продаже недвижимости

Приступая к продаже имущества или к поиску арендатора, необходимо разместить свое объявление на специализированном портале http://www.realto.ru/ и на других возможных досках бесплатных объявлений в Москве и московской области.
00

Аренда номера на час: преимущества проживания в хостеле "Санта-Барбара"

Важное преимущество хостелов состоит в том, что их клиентам предоставляются ряд услуг, не характерный для туристической индустрии столицы. Индивидуальный подход к клиентам - это визитная карточка мини-отеля эконом класса "Санта-Барбара".
00

Ванная комната на все сто

Без обустроенной ванной комнаты нормальный быт невозможен. И хотя переоценить ее роль в повседневной жизни трудно, недопонимания на этот счет существуют. Странно, но для многих людей «хорошая» ванная означает лишь качественную сантехнику.
00

Не забудьте отчитаться о своих доходах

Нередко люди, которые продают недвижимость, ошибочно думают, что если он продал квартиру за ту же цену, что и купил, то ему не нужно об этом уведомлять налоговую инспекцию. Но декларацию подавать нужно. Правда, только в том случае, если квартира была у вас в собственности менее трех (пяти) лет. О том, как это сделать, рассказывают специалисты агентства недвижимости "ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА".
00

Важные для города пятиэтажные дома не снесут второй волной программы демонтажа

Ценные для Москвы пятиэтажки не будут демонтированы второй волной программы по сносу непригодных для проживания пятиэтажных домов. Об этом сообщил главный архитектор столицы Сергей Кузнецов.
00

Объявлен конкурс на реставрацию Китайгородской стены

Стало известно о том, что «Стену Китай-города», а также заодно и нижнюю часть Варваринской башни планируют отреставрировать. Эта недвижимость признана объектом культурного наследия и нуждается в немедленной реставрации.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: