Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Земля без подряда в организованных поселках — интереснейшее явление сегодняшнего рынка недвижимости столичного региона. С ценами на квартиры может происходить что угодно — вплоть до появления отрицательной рыночной динамики. Что, кстати, и наблюдается. По оценкам различных аналитиков, за прошлую неделю московское жилье выросло в цене примерно на 0,2%, что соответствует 10% годовых и уступает даже официальным показателям инфляции. В то же время за последние полгода в поселках, где продаются земельные участки без строительного подряда цены предложения продолжают стабильно повышаться. В целом по рынку земли столичного региона (не считая мест с запредельным уровнем цен) можно говорить о росте в пределах 20-30%. И что интересно, положительная динамика сохраняется. В некоторых местах дальнего Подмосковья, как, например, по Ярославскому и Щелковскому направлениям в районе трассы А-108 (второе областное кольцо) стоимость земли выросла в этом году в разы — и, судя по всему, продолжит дорожать в следующем.

Такое положение делает землю весьма привлекательной для инвестора. Однако данное обстоятельство сообщает рынку ряд специфических черт. Значительная часть покупателей земли — спекулянты, вовсе не собирающиеся использовать участки в целях строительства загородного дома.

Максимум, на что готов землевладелец подобного рода, - обеспечение участка коммуникациями. Участок с подведенным электричеством, водой и тем более газом обладает значительно более высокой капитализацией, чем земля, лишенная коммуникаций. Единственным препятствием к вложению в сети может оказаться стоимость данных работ, в случаях когда речь идет о вновь создаваемых поселках. Девелопер, решающийся отказаться от строительной прибыли, вряд ли откажется от заработка, который можно получить за счет создания инженерной инфраструктуры.

Бывает так, что даже в крупных дачных поселках сумма, которая запрашивается за дороги и заборы, а также подведение коммуникаций, оказывается большей, чем первоначальная цена земли, по которой продавались участки без подряда. По крайней мере можно с большой точностью сказать, что автономное обеспечение коммуникаций обошлось бы землевладельцу в более умеренные деньги.

Поэтому, если оценивать подобную землю именно как спекулятивное вложение, нужно очень четко считать выгоду, получаемую до вложений в сети по цене девелопера и после их осуществления. Потому что, участки в неком конкретном месте имеет один существенный ограничитель инвестиционной привлекательности.

Несмотря на спекулятивную составляющую, рынок дорожающей загородной недвижимости постепенно пополняется и конечными покупателями, которые заинтересованы в превращении голой земли в круглогодичное дачное владение. Этот процесс имеет две стороны. Одна состоит в том, что у земли сохраняется потенциал ценового роста — спекулянт вполне может рассчитывать, что на его временное владение найдется покупатель земли для себя. А такой участник рынка будет руководствоваться соображениями иными, чем земельный спекулянт. Его будет интересовать не просто рост цены в блиайшие два года, а то, что связано с особенностями жизни на данном участке в данном месте (и что необходимо, разумеется, учитывать, выбирая участок для инвестиционной покупки), включая наличие поблизости магазинов, поликлиники, удобство подъездных дорог и пр. И наличие такого будущего дачника - синоним инвестиционной привлекательности земли.

Однако данный плюс уравновешивается одним серьезным минусом. Дело в том, что когда дело переходит от спекуляций к застройке свободно проданных земельных участков, ресурс скоротечного роста цены попадает в полосу риска. Больше всего покупатели земли без подряда (как спекулятивные, так и конечные) боятся, что после застройки участков окажутся внутри некого шанхая. Что любопытно, примеры такого рода встречаются не только в сегменте эконом-класса, но и в сегменте дорогой недвижимости. Увидеть подобное явление можно в числе прочего в окрестностях Рублевского шоссе. Так, на Николиной горе, в сложившейся застройке можно наблюдать стоящие в непосрелственном сосебстве такие шедевры, как современный коттедж, отделанный импортным светлым кирпичом, маленький оштукатуренный дворец яркого розового цвета и деревянный дом, сложенный из полуметровых в диаметре лиственичных бревен.

Что же касается загородной недвижимости более скромного уровня, разносортица будущей застройки может оказаться куда более яркой. Представьте себе соседство старомодного краснокирпичного коттеджа «с апсидой» и покрытого сайдингом дома от какого-нибудь регионального поставщика дач по готовым проектам.

Продать свободный земельный участок в таком соседстве очень трудно. Единственным плюсом в данном случае является то, что покупатель может построить на этой земле все, что захочет и что не выходит за пределы нормативов. Однако на этом плюсы заканчиваются и начинаются трудности реализации. Для подобного объекта должен найтись покупатель, которого будет устраивать данный конкретный вариант. Это в значительной мере сужает свободу маневра для человека, купившего землю в инвестиционных целях.

В единичных случаях, когда речь идет о поселке в формате лэнддевелопмента, создатель поселка вводит некие ограничения на застройку. Классический пример - подмосковный поселок "Соловьи" в Истринском районе, где готовых проектов покупателям земли не предлагают, однако ненавязчиво диктуют стилистику домов, некий дизайнкод, которому они должны соответствовать.

Однако так происходит далеко не всегда. Есть достаточно дорогие земельные поселки, где — помимо строительных нормативов — никаких архитектурных ограничений принципиально не вводилось. В качестве примера можно назвать поселок «Московское море» близ заповедника Завидово. Однако в случае с данным проектом естественным ограничителем вольницы владельцев земли является сам уровень недвижимости. Понятно, что владельцы земли, когда дело дойдет до строительства, всерьез отнесутся к архитектурному решению. Им нужен дом, который не стыдно показать, который не будет смотреться неуместным в окружении других домов и который останется достаточно пристойным активом.

Однако далеко не всегда в поселках, где продается земля без подряда, сохранение среды является экономическим стимулом для покупателей. Поэтому любая спекулятивная земельная сделка в «начинающемся» поселке имеет свой инвестиционный цикл. Его формула примерно такова: надо дать земле, что называется, настояться, то есть подождать момента максимального роста цен, однако необходимо избавиться от данного актива до того, как поселок начнет обретать некое лицо и станет понятным, появления каких архитектурных шедевров можно ожидать от владельцев соседних участков. Иначе говоря — если рассматривать вариант покупки в самом начале проекта — у спекулянта есть год, максимум два года.

В принципе в текущий период такая стратегия может обеспечить неплохую выгоду — до 100-120% за время инвестиционного цикла (а на самом деле можно ожидать гораздо более существенного результата). Однако уже сейчас надо задумываться о другом: что делать после его завершения? Вот это вопрос, на который ответа пока нет. Что будет происходить в различных сегментах рынка недвижимости через пару лет, точно предсказать трудно.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Натяжной потолок с подсветкой

Установка натяжного потолка в нишах из ГКЛ с подсветкой

В современном мире натяжные потолки стали одним из самых популярных видов облицовки покрытия. Их выбирают самые популярные и продвинутые дизайнеры, каждый, кто попробовал установить их себе, раз и навсегда влюбился в это стильное и практичное решение.
00
Щелково с высоты

Доверьте проведение всех процедур с недвижимостью организации «Твой дом»

Операции с недвижимостью требуют от человека необходимых познаний в юридической сфере, поэтому далеко не каждый человек может самостоятельно проделать все необходимые шаги, касающиеся передачи в собственность и т. п.
00
Муляж для охоты

Порадуйте себя новым качественным муляжом для охоты

Охота для мужчин сегодня является захватывающим и невероятно интересным занятием, которое полностью поглощает абсолютно всех участников. Вне зависимости от того, на кого она нацелена, охотники хотят насладиться самим процессом, и, конечно же, результативностью.
00
СБанками.ру

За ответами по поводу финансовых вопросов обращайтесь на портал Сбанками.ру

Сегодня практически каждый гражданин страны активно пользуется банковскими услугами. Поэтому неудивительно, что их разнообразие просто невероятное. Чтобы разобраться, что к чему, сравнить лучшие предложения и не оказаться в руках аферистов, был создан специальный ознакомительный портал.
00
«Мир права»

Ликвидацией ИП и решением прочих юридических вопросов займется компания «Мир права»

Некоторые бизнесмены принимают решение о закрытии ИП, поскольку дело может быть неприбыльным, человек переезжает в другую страну и т. п. Какой бы ни была причина, в процессе закрытия необходимо проследить, чтобы все было корректно.
00
Дачи из Пестово

Закажите постройку деревянных бань и домов в надежной компании «Дачи из Пестово»

Строительство деревянных домов сегодня стало одним из самых популярных направлений в сфере недвижимости, выбирая подобный объект, человек получает массу преимуществ.
00

Для маломобильных групп населения в некоторых округах будут установлены подъемные платформы

Глава Москомэкспертизы Валерий Леонов сообщил, что в некоторых жилых домах в различных районах Москвы будут установлены подъемные платформы для использования их гражданами, относящимися к группе маломобильных.
00

Утверждены сметные нормативы для программы реновации

Глава Москомэкспертизы Валерий Леонов подтвердил, что приказ комитета «Об утверждении сметных нормативов, коэффициентов (индексов) пересчёта, норм накладных расходов и сметной прибыли сметной стоимости строительства, подлежащие к применению при реализации программы реновации жилищного фонда» может использоваться застройщиками, он вступил в силу.
00

Недостроенный жилой комплекс в деревне Каменка будет передан другому застройщику

Александр Гончаров, заместитель главы Москомстройинвеста, сообщил о том, что недостроенный жилой комплекс в деревне Каменка будет передан другому застройщику. Временный управляющий АО «Керамо» уже представил план передачи недостроенных домов «Ravissant-Каменка».
00

Программа реновации будет способствовать снятию административных барьеров в строительстве

Сергей Лёвкин, глава Департамента градостроительной политики, считает, что реализация программы реновации может стать стимулирующим фактором в процессе оптимизации документального оформления строительства, то есть поспособствует снятию административных барьеров.
00
Новостройки в ЦАО

Новостройки 2017 в Москве: недорогое Подмосковье или столичная прописка?

Говорить обо всех новостройках столицы в целом было бы не совсем корректным, поскольку весь этот сегмент на практике делится минимум на три направления – эконом, комфорт и бизнес-класс. К тройке самых востребованных предложений стоит добавить и элитные здания – это центр Москвы, клубные дома с особой архитектурой и соответствующей стоимостью.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: