Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Сегодня 15:10
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Земля без подряда в организованных поселках — интереснейшее явление сегодняшнего рынка недвижимости столичного региона. С ценами на квартиры может происходить что угодно — вплоть до появления отрицательной рыночной динамики. Что, кстати, и наблюдается. По оценкам различных аналитиков, за прошлую неделю московское жилье выросло в цене примерно на 0,2%, что соответствует 10% годовых и уступает даже официальным показателям инфляции. В то же время за последние полгода в поселках, где продаются земельные участки без строительного подряда цены предложения продолжают стабильно повышаться. В целом по рынку земли столичного региона (не считая мест с запредельным уровнем цен) можно говорить о росте в пределах 20-30%. И что интересно, положительная динамика сохраняется. В некоторых местах дальнего Подмосковья, как, например, по Ярославскому и Щелковскому направлениям в районе трассы А-108 (второе областное кольцо) стоимость земли выросла в этом году в разы — и, судя по всему, продолжит дорожать в следующем.

Такое положение делает землю весьма привлекательной для инвестора. Однако данное обстоятельство сообщает рынку ряд специфических черт. Значительная часть покупателей земли — спекулянты, вовсе не собирающиеся использовать участки в целях строительства загородного дома.

Максимум, на что готов землевладелец подобного рода, - обеспечение участка коммуникациями. Участок с подведенным электричеством, водой и тем более газом обладает значительно более высокой капитализацией, чем земля, лишенная коммуникаций. Единственным препятствием к вложению в сети может оказаться стоимость данных работ, в случаях когда речь идет о вновь создаваемых поселках. Девелопер, решающийся отказаться от строительной прибыли, вряд ли откажется от заработка, который можно получить за счет создания инженерной инфраструктуры.

Бывает так, что даже в крупных дачных поселках сумма, которая запрашивается за дороги и заборы, а также подведение коммуникаций, оказывается большей, чем первоначальная цена земли, по которой продавались участки без подряда. По крайней мере можно с большой точностью сказать, что автономное обеспечение коммуникаций обошлось бы землевладельцу в более умеренные деньги.

Поэтому, если оценивать подобную землю именно как спекулятивное вложение, нужно очень четко считать выгоду, получаемую до вложений в сети по цене девелопера и после их осуществления. Потому что, участки в неком конкретном месте имеет один существенный ограничитель инвестиционной привлекательности.

Несмотря на спекулятивную составляющую, рынок дорожающей загородной недвижимости постепенно пополняется и конечными покупателями, которые заинтересованы в превращении голой земли в круглогодичное дачное владение. Этот процесс имеет две стороны. Одна состоит в том, что у земли сохраняется потенциал ценового роста — спекулянт вполне может рассчитывать, что на его временное владение найдется покупатель земли для себя. А такой участник рынка будет руководствоваться соображениями иными, чем земельный спекулянт. Его будет интересовать не просто рост цены в блиайшие два года, а то, что связано с особенностями жизни на данном участке в данном месте (и что необходимо, разумеется, учитывать, выбирая участок для инвестиционной покупки), включая наличие поблизости магазинов, поликлиники, удобство подъездных дорог и пр. И наличие такого будущего дачника - синоним инвестиционной привлекательности земли.

Однако данный плюс уравновешивается одним серьезным минусом. Дело в том, что когда дело переходит от спекуляций к застройке свободно проданных земельных участков, ресурс скоротечного роста цены попадает в полосу риска. Больше всего покупатели земли без подряда (как спекулятивные, так и конечные) боятся, что после застройки участков окажутся внутри некого шанхая. Что любопытно, примеры такого рода встречаются не только в сегменте эконом-класса, но и в сегменте дорогой недвижимости. Увидеть подобное явление можно в числе прочего в окрестностях Рублевского шоссе. Так, на Николиной горе, в сложившейся застройке можно наблюдать стоящие в непосрелственном сосебстве такие шедевры, как современный коттедж, отделанный импортным светлым кирпичом, маленький оштукатуренный дворец яркого розового цвета и деревянный дом, сложенный из полуметровых в диаметре лиственичных бревен.

Что же касается загородной недвижимости более скромного уровня, разносортица будущей застройки может оказаться куда более яркой. Представьте себе соседство старомодного краснокирпичного коттеджа «с апсидой» и покрытого сайдингом дома от какого-нибудь регионального поставщика дач по готовым проектам.

Продать свободный земельный участок в таком соседстве очень трудно. Единственным плюсом в данном случае является то, что покупатель может построить на этой земле все, что захочет и что не выходит за пределы нормативов. Однако на этом плюсы заканчиваются и начинаются трудности реализации. Для подобного объекта должен найтись покупатель, которого будет устраивать данный конкретный вариант. Это в значительной мере сужает свободу маневра для человека, купившего землю в инвестиционных целях.

В единичных случаях, когда речь идет о поселке в формате лэнддевелопмента, создатель поселка вводит некие ограничения на застройку. Классический пример - подмосковный поселок "Соловьи" в Истринском районе, где готовых проектов покупателям земли не предлагают, однако ненавязчиво диктуют стилистику домов, некий дизайнкод, которому они должны соответствовать.

Однако так происходит далеко не всегда. Есть достаточно дорогие земельные поселки, где — помимо строительных нормативов — никаких архитектурных ограничений принципиально не вводилось. В качестве примера можно назвать поселок «Московское море» близ заповедника Завидово. Однако в случае с данным проектом естественным ограничителем вольницы владельцев земли является сам уровень недвижимости. Понятно, что владельцы земли, когда дело дойдет до строительства, всерьез отнесутся к архитектурному решению. Им нужен дом, который не стыдно показать, который не будет смотреться неуместным в окружении других домов и который останется достаточно пристойным активом.

Однако далеко не всегда в поселках, где продается земля без подряда, сохранение среды является экономическим стимулом для покупателей. Поэтому любая спекулятивная земельная сделка в «начинающемся» поселке имеет свой инвестиционный цикл. Его формула примерно такова: надо дать земле, что называется, настояться, то есть подождать момента максимального роста цен, однако необходимо избавиться от данного актива до того, как поселок начнет обретать некое лицо и станет понятным, появления каких архитектурных шедевров можно ожидать от владельцев соседних участков. Иначе говоря — если рассматривать вариант покупки в самом начале проекта — у спекулянта есть год, максимум два года.

В принципе в текущий период такая стратегия может обеспечить неплохую выгоду — до 100-120% за время инвестиционного цикла (а на самом деле можно ожидать гораздо более существенного результата). Однако уже сейчас надо задумываться о другом: что делать после его завершения? Вот это вопрос, на который ответа пока нет. Что будет происходить в различных сегментах рынка недвижимости через пару лет, точно предсказать трудно.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

На территории промзон к реализации представлено более 1,2 млн кв. м

По данным Est-a-Tet, в проектах, расположенных на территории реконструируемых промышленных зон, к реализации представлено более 1,2 млн кв. м (в 62 проектах или 266 корпусах).
00
Приходите за эксклюзивными скидками и акциями на квартиры в Гостиный двор

Приходите за эксклюзивными скидками и акциями на квартиры в Гостиный двор

Выставка «Недвижимость от лидеров», которая откроется уже 27 сентября в Гостином дворе, - это возможность купить квартиру по выгодной цене. Застройщики, которые участвуют в мероприятии, подготовили посетителям эксклюзивные акции.
00
Ривер Парк - набережная

Модные тенденции на рынке новостроек: кругом вода

Современный жилой комплекс все меньше ассоциируется с отдельно стоящим домом в городской застройке. Сегодня девелоперы стремятся создать полноценное обособленное пространство с определенным стилем жизни.
00

Необходимо наладить сотрудничество девелоперов жилья и инвесторов социальной инфраструктуры

В ходе дискуссии «Инвестиции в недвижимость: куда вкладывать» в рамках форума PROEstate своим мнением поделился руководитель Московского территориального управления Группы «Эталон» Иван Богатов.
00

В Единой информационной системе жилищного строительства зарегистрировались около 4,8 тыс. застройщиков

Единая информационная система жилищного строительства используется для размещения проектных деклараций и выдачи заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ.
00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

ВАО vs ЮВАО: объем предложения снизился на 30% за счет высокого спроса

Аналитики Est-a-Tet проанализировали объем предложения новостроек ВАО и ЮВАО, которые входят в ТОП-3 наиболее безопасных округов «старой» Москвы, сравнили цены и бюджеты покупки.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: