Государство и добросовестный приобретатель: миллион на бочку

Все, что связано с приобретением недвижимости, всегда в России связано с нервами, реальными и мнимыми опасностями, переживаниями и иррациональными страхами, первый из которых – потеря квартиры. Но столь ли он иррационален? И кто придет на помощь обманутому покупателю жилья, когда через пару лет выяснится, что его право собственности на квартиру ничего не стоит?

Заплатил, приобрел, потерял

К сожалению, утрата права собственности добросовестным приобретателем* квартиры – случай для нашего рынка недвижимости не исключительный: именно таким образом несколько десятков семей ежегодно теряют жилье. Вот пример из жизни: гражданин N покупает вторичное жилье, право собственности, как положено, регистрирует в ФРС. Проходит 2 года, и выясняется, что один из предыдущих собственников квартиры не понимал своих действий в момент сделки, выдавая доверенность посреднику. Более того, и это еще хуже, не понимал он своих действий и при более ранней приватизации квартиры.

Итог: судом признается недействительным договор приватизации, N лишается права собственности, а троих продавцов обязывают вернуть полученные по сделке суммы. И ситуацию покупателя можно считать еще приемлемой, если в договоре была написана полная сумма, а если – ну как чаще всего бывает – сумма в пределах 1 млн руб. (с целью уменьшения налогообложения)?

Значит ли это, что надо отказываться от любой сделки, в которой фигурируют доверенности? Конечно же, нет: это нормальный инструмент, и чаще, чем в недвижимости, по доверенности действуют, разве что продавая автомобиль. Тем более что, если бы речь шла только о недействительной доверенности на сделке, наш N утратил бы только право собственности на долю одного из трех сособственников.

Плохо другое: в рассмотренном нами примере с момента, когда продавцов-обманщиков обязали вернуть полученные по сделке деньги, прошло уже полтора года, а несчастный покупатель пока что не увидел ни копейки. При этом, что характерно, уже лишился квартиры. Что конструктивного он может сделать в таком случае?

Есть один законный способ вернуть часть утраченных средств, призвав на помощь государство. Согласно федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 31.1) добросовестный приобретатель*, от которого, говоря юридическим языком, «было истребовано жилое помещение», имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Но, правда, этот законный способ имеет порядочное количество сопутствующих «но».

«Добросовестность покупателя имеет юридическое значение лишь при предъявлении к нему виндикационного иска. В случае предъявления к покупателю иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности добросовестность значения не имеет», – подчеркивает Татьяна Левкина, помощник юриста компании «Юков, Хренов и партнеры».

Приобретатель жилья, утративший право собственности в силу виндикации или реституции, вправе рассчитывать на компенсацию потерь со стороны государства только в том случае, когда данное возлагается на государство законом, добавляет юрист.

В общем случае государство не обязано компенсировать потери частных лиц от сделок друг с другом. На сегодняшний день споры о виндикации (Виндикационный иск, виндикация (от лат. vim dicere – «объявляю о применении силы») – иск собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения). недвижимого имущества, равно как и споры о признании договоров на отчуждение недвижимого имущества недействительными и применении последствий их недействительности, являются довольно распространенными.

Татьяна Левкина в связи с этим предположила, что процент утративших право собственности добросовестных приобретателей жилья также довольно высокий. Среди причин такой ситуации можно выделить следующие: злонамеренные действия продавца, несовершенство российской правовой системы, отсутствие надлежащей преддоговорной работы, особенности рассмотрения подобных дел в судах общей юрисдикции и другие.

Помощь государства

Итак, помощь государства возможна, однако не без сложностей. Во-первых, как нетрудно догадаться, для того чтобы иметь право на компенсацию от государства, надо соответствовать ряду условий. Как говорит Ирина Шугурова, заместитель директора «Миэль-Брокеридж» по правовым вопросам, условия эти таковы:

1) государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя должна быть произведена после 1 января 2005 года,
2) добросовестный приобретатель должен принять все возможные законные меры по обеспечению возмещения причиненного вреда, в том числе предъявить в разумные сроки судебному приставу-исполнителю исполнительный документ. Поскольку, как говорит Ирина Шугурова, компенсацию можно получить, «если в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении вреда, причиненного в результате истребования имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам».

Во-вторых, размер компенсации, хоть и считается исходя из суммы ...