Иностранный бизнес не спешит уходить из России

Иностранные компании остаются на рынке недвижимости России владельцами 6,3 млн кв. м коммерческих площадей, что не превышает 5% в общем объеме стока, но, при этом, сопоставимо с объемом проданных иностранных активов недвижимости за предыдущие 3 года – 6,6 млн кв. м или 51% от общего объема стока на февраль 2022 года.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, общая сумма коммерческих площадей, остающихся во владении иностранных компаний на начало 2025 года, составляет 6,3 млн кв. м (без учета производственных площадок). В общем объеме стока качественной недвижимости РФ, доля подобных активов не превышает 5%. Наибольший объем площадей, собственниками которых остаются зарубежные игроки, сосредоточен в сегменте торговой и складской недвижимости – по 40%, на объекты офисной недвижимости приходится 16%, в собственности иностранных гостиничных операторов остается лишь 3% площадей.

Структура активов в России, остающихся в собственности зарубежных компаний, по сегментам недвижимости, млрд руб.

Источник: IBC Real Estate

Среди компаний, которые продолжают на сегодняшний день владеть недвижимостью в России можно выделить: ГК Enka, Metro, Globus, Lotte Group, Renaissance Construction и др., однако стратегия большинства из этих игроков не предполагает сокращение бизнеса России. По расчетам аналитиков IBC Real Estate потенциально может быть реализована только четверть объектов, что в абсолютных значениях составит 1,3-1,4 млн кв. м.

Ключевые объекты недвижимости, остающиеся в собственности зарубежных компаний

Источник: IBC Real Estate

Международные собственники начали активную продажу локальных активов в 2022 году после изменения геополитической ситуации. За 3 года компании реализовали 6,6 млн кв. м площадей коммерческой недвижимости, что сопоставимо со значением стока, который остается по владении зарубежных игроков в настоящий момент, т.е. составляет 51% или половину всего объема стока на момент февраля 2022 года. За этот период было закрыто 60 транзакций на общую сумму около 465 млрд руб. (объем транзакций рассчитан с учетом дисконта, применяемом при продаже).

Пик продаж пришелся на 2023 год – 23 транзакции, 3 из которых портфельные сделки, суммарным объемом 259 млрд руб. Уникальными для рынка сделками стали: продажа 14 ТРЦ «МЕГА» от Ingka Centers, портфеля 10 отелей Wenaas Group, ТЦ «Метрополис» инвестфонда Hines. В 2024 году данный тренд пошел на спад – по итогам года было заключено 18 сделок с объектами от иностранных инвесторов, совокупным объемом 99 млрд руб.

Продавцами в прошлом году выступили: PPF Group, Hines, Ceetrus, Warimpex, JetBrains, Selgros, SRV. В структуре инвестиций подобные сделки в прошедшем году составили 9%. Для сравнения, в 2023 году значение достигало 30%, а в 2022 году – 22%. Закрытие ряда сделок ожидается и в 2025 году, однако их будет существенно меньше – по прогнозам IBC Real Estate общий объем транзакций составит около 50 млрд руб.

Динамика инвестиционных сделок по выходу иностранных собственников из российских активов коммерческой недвижимости

Источник: IBC Real Estate

Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок по продаже активов иностранных собственников за 2022-2024 гг.

(*) – Консультант сделки – IBC Real Estate

Источник: IBC Real Estate

Для инвесторов из России и стран СНГ изменение геополитической ситуации в 2022 году дало уникальную возможность пополнить свои портфели качественными институциональными объектами. Основными покупателями выступили российские компании, среди которых стоит отметить наиболее крупные приобретения у «Газпромбанка» и ГК «Кама Капитал» – совокупно это около 85% вложений, 14% – со стороны армянского инвестиционного фонда Balchug Capital, и менее 1% инвестиций от компаний из Казахстана.

«В настоящий момент спрос на подобные активы сохраняется, однако доступными к продаже на рынке остаются единичные опции, – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate. – К тому же правительство все больше ужесточает требования к процессу выхода иностранных собственников из российских активов. В 2025 году мы ожидаем стабилизацию инвестиционной активности в России на уровне 550-600 млрд руб., а доля сделок с иностранными продавцами в общем объеме транзакций не превысит 8-9%».