Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Если Вы уже долгое время размышляете о том, куда вложить деньги, то стоит помнить, что, один из самых надёжных и выгодных сегментов для капиталовложений является недвижимость. Инвестиции в недвижимость привлекают как профессионалов рынка, так и обывателей, стремящихся преумножить свои капиталы. Но для этого надо изучать рынок, правильно подбирать объекты. Кроме того, новичку довольно сложно заработать деньги на перепродаже жилья, в большинстве случаев он может рассчитывать только на доход от аренды. Но и тут от него потребуются усилия – контролировать квартиросъемщиков, тратиться на поддержание собственности в презентабельном виде. Так может, ну ее, эту квартиру? Не лучше ли доверить свои накопления банкам?

Допустим, у гражданина есть 6 миллионов рублей, их можно потратить на покупку квартиры, чтобы в дальнейшем получать доход от аренды, или положить на депозит. Что все-таки выгоднее?

Недвижимость и аренда

Шесть миллионов - сумма для покупки жилья, конечно, небольшая, но все-таки она позволяет приобрести недвижимость даже в Первопрестольной. «Например, можно купить однокомнатную квартиру в жилых комплексах «Большое Кусково» и «Мироновский», строящуюся двушку в микрорайоне «Царицыно» или даже трешку в ЖК «Некрасовка-парк», - сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

А если говорить о вторичном рынке, то с бюджетом в 6 млн руб. можно рассчитывать на однокомнатную квартиру площадью около 30-35 кв. м в хрущевской пятиэтажке в спальном районе или на маленькую двушку, тоже в спальном районе и более удаленную от метро или от центра либо в худшем состоянии. «К примеру именно 6 млн руб. стоит однушка в 15 минутах ходьбы от станции метро «Динамо», и за такие же деньги, причем на таком же расстоянии от метро, но в районе станции «Сокол» предлагается двухкомнатная квартира», - рассказывает Ирина Наумова, заместитель генерального директора по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость».

Ну а в Подмосковье с такими деньгами уже можно приценяться к весьма неплохим вариантам. «Например, в нашей базе эксклюзивных объектов есть хорошая однокомнатная квартира площадью 32 кв. м на 8 этаже 12-этажного кирпичного дома в Можайском районе», - сообщает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Также 6 млн можно потратить на покупку 2-комнатной или двух однокомнатных квартир в строящихся проектах Красногорского или Одинцовского районов, отличающихся развитой инфраструктурой, хорошей экологией и относительно неплохой транспортной доступностью, либо в Новой Москве. «А скажем, в Балашихе за эту же сумму можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью 70-80 кв. м», - добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Но, впрочем, одну трешку сдавать в аренду менее выгодно, чем пару однушек, это правило действует и в Москве, и в области: «К примеру, в столице средний доход от аренды однокомнатной квартиры составляет 25-35 тыс. руб., двухкомнатной - 30-50 тыс. руб., трехкомнатной - 40-70 тыс. руб.», - рассказывает Валерий Аристархов, старший менеджер отдела реализации компании «Русский дом недвижимости». Таким образом, две самые простые однокомнатные квартиры могут принести около 50 тыс. руб., а одна трешка – около 40-45 тыс. руб.

Однако арендные ставки очень разнятся в зависимости от площади, состояния жилья, характеристик дома и его расположения относительно метро и центра города. «Так, упомянутую выше однушку в районе метро «Динамо» реально сдать за 30 тыс. руб. в месяц, то есть доходность этой недвижимости составит 0,5% в месяц, или 6% годовых. За квартиру же в районе метро «Сокол» можно выручить около 37 тыс. руб., что означает доход в размере 0,62% в месяц, или 7,44% в год», - сообщает Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость»).

А по мнению Андрея Богословского, руководителя офиса «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость» подобные объекты, в принципе, можно сдать и за 40 тыс. руб. в месяц, тем самым обеспечив себе годовой доход в размере 480 тыс. руб. (это 0,66% в месяц или примерно 8% год). Но самую высокую доходность – 9,5%, как уверяет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, обеспечивают квартиры в центре Москвы, где минимальные ставки начинаются от 40-50 тыс. руб. в месяц.

На удивление неплохой доход от аренды можно получить и в Московской области, например, купив за 6 млн руб. две однокомнатные квартиры в ближайшем Подмосковье. По данным Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в радиусе 20 км от МКАД за однушку с бюджетным ремонтом обычно просят около 20 тыс. руб. в месяц, т.е. две квартиры приносят 40 тыс. руб., или около 8% в год, окупаясь примерно за 12-13 лет. И по сравнению с доходом от московской однушки в отдаленных спальных районах этот вариант даже лучше.

Однако прибыль от 2-3-комнатной квартиры в Подмосковье будет меньше, чем от однокомнатного объекта в столице. Такое жилье, например, в Балашихе можно сдать за 25-30 тыс. руб., то есть доходность составит примерно 0,4% в месяц, или 5% в год, и при этом срок окупаемости будет больше: «Для того чтобы вернуть вложенные средства в Москве, понадобится в среднем 10-15 лет, а в области в большинстве случаев нужно не менее 20 лет», - уверяет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «Тем не менее среднегодовой доход от сдачи квартиры в аренду не так уж и зависит от местоположения дома. Недвижимость в области стоит дешевле, но и арендные ставки там ниже, соответственно, большого разрыва в уровне доходности между жильем в Москве и в Подмосковье не наблюдается», - отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Впрочем, приведенные цифры не учитывают дополнительные расходы: налоги (на имущество и НДФЛ), коммунальные платежи, затраты на ремонт (особо ощутимые при покупке новостройки), покупку мебели и бытовой техники и т.п., которые могут различаться в зависимости от территориальной принадлежности объекта. К примеру, как только налог на недвижимость начнут рассчитывать от рыночной стоимости жилья, доходность московских объектов существенно снизится. Пока же всевозможные дополнительные затраты сокращают прибыль арендодателя примерно на 1-3%, и в результате остается не более 5-8% в год (а это с 6 млн руб. примерно 300-480 тыс. руб.), причем только в том случае, когда жилье не простаивает.

Доходы по вкладам

А проценты по банковским депозитам остаются довольно высокими здесь и сейчас: «Средние ставки по вкладам составляют 8-10%. Следовательно, депозит в размере 6 млн руб. обеспечит ежегодную доходность на уровне 480-600 тыс. руб., а ежемесячные выплаты составят около 40-50 тыс. руб.», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Но доход может быть еще выше, если выбирать депозит с максимальными ставками: «При размещении вклада как минимум на год банки предлагают от 9% до 13% годовых», - отмечает Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость»), то есть 6 млн руб. могут принести до 780 тыс. руб. в год, или до 65 тыс. руб. в месяц. Причем условия некоторых вкладов предполагают возможность частичного снятия необходимой суммы (она, как правило, ограничена лишь неснижаемым остатком) либо досрочное расторжение договора без снижения процентов, если деньги пролежат в банке хотя бы 3-6 месяцев. К тому же столь высокие ставки можно найти не только в маленьких и мало кому известных банках, но и в солидных финансовых учреждениях.

Например, разместив 6 млн руб. в «ДжиИ Мани Банке» (это банк корпорации «Дженерал Электрик») на 2 года, можно рассчитывать на 11,57% годовых (с учетом капитализации), а если положить указанную сумму на год, то ставка с учетом капитализации составит 11,2%. И это притом что по условиям вклада разрешено частичное снятие средств. А доверив свои сбережения на 3 года Альфа-банку, можно получить 11,51% годовых (с учетом капитализации).

Банки России сегодня радуют приятными условиями. Так, в Промсвязьбанке, можно открыть вклад «Моя выгода» на 3 года под 10% годовых. А в Сбербанке России есть вклад «Растущий», предлагающий разместить денежные средства более миллиона рублей на 1,5 - 2 года под 9,93% годовых (с учетом капитализации). Таким образом, 6 млн руб. без особого риска могут принести около 600 тыс. руб. в год, что составляет примерно 50 тыс. руб. в месяц. Чтобы получить такой доход от сдачи жилья в аренду, еще надо постараться, например, купив две хорошие квартиры, не требующие ремонта, в Подмосковье.

Оптимальный выбор

По сравнению с арендодателем, у вкладчика значительно меньше хлопот. «Основной плюс депозита как раз в том, что данный вариант не требует никаких дополнительных усилий, нужно только немного времени на заключение договора с банком, после чего начинаются регулярные выплаты процентов», - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). И при этом отсутствуют дополнительные расходы, скорее уж банк подарит клиенту какую-нибудь приятную мелочь или пластиковую карту.

Кроме того, при нынешних ставках доходы по депозитам не облагаются подоходным налогом. И как отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН, деньги из банка, в принципе, можно вернуть в любой момент, максимум потеряв лишь проценты (причем многие банки позволяют досрочное закрытие вклада без потерь), но не первоначальный капитал, чего не скажешь о недвижимости в случае, если цены начнут падать. К тому же жилье требует регулярных затрат на ремонт, квартплату и налоги.

Однако у депозитов тоже есть серьезные минусы. Прежде всего, они не столь надежны и предсказуемы: «Инвестиции в недвижимость не зависят от колебаний валют и не могут упасть в цене», - утверждает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). «И хотя с квартирой могут происходить различные локальные неприятности, снижающие доходность вложений, остаться совсем без жилья (а значит, и без вложенных денег) инвесторам практически не грозит», - говорит Валерий Аристархов («Русский дом недвижимости»). А вот вклад может пострадать в результате финансового кризиса (что, например, случилось в марте 2013 г. на Кипре), коллапса всей банковской системы или банкротства банка. Конечно, сегодня работает система страхования вкладов, но страхуются лишь депозиты до 700 тыс. руб. с учетом процентов, а все, что сверх этого лимита можно и потерять. «Такое, конечно, маловероятно, но риск все же существует», - утверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). «За свои средства можно не беспокоиться, если размещать их в крупных проверенных банках», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»), причем не в одном, а в нескольких, чтобы сумма вклада с будущими процентами не превышала 700 тыс. руб.

Таким образом, для более безопасного размещения 6 млн руб. потребуется открыть депозиты в 10 банках. Но найти 10 финансовых учреждений с максимальными процентными ставками, да еще и с высоким рейтингом не всегда возможно, и это снижает доходность депозитов на 1-3%. Но, впрочем, дабы не терять доход, тут можно и рискнуть, например, доверить большую часть своих накоплений системообразующим «монстрам», скажем, ВТБ24 или Сбербанку, а 1,5 - 2 млн руб. разместить в небольших банках под максимальные проценты. В принципе, в скромные финансовые учреждения можно отнести и все деньги, поскольку система страхования вкладов действительно работает и пока не давала сбоев, но обязательно разделив сбережения на части.

Правда, тут может возникнуть еще одна проблема: если вкладчик собирается жить на доход от своего основного капитала, ему подойдут депозиты лишь с ежемесячной выплатой процентов. А это значит, что не придется рассчитывать на капитализацию и доходность уменьшится на 1-2%, причем депозиты с ежемесячной выплатой процентов, тем более с более-менее высокими ставками, еще придется поискать, ведь в большинстве случаев хорошие проценты предполагают выплату дохода в конце срока действия вклада.

Доходность депозитов снижает и инфляция: «Если стоимость квартиры, как правило, растет вместе с инфляцией (точно так же, как и арендные ставки. – От ред.), то денежная масса в результате инфляционных процессов сжимается», - отмечает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). «И сегодня проценты по вкладам лишь немного превышают процент инфляции», - добавляет Римма Балясникова (ЕГСН). Таким образом, если вложить 6 млн руб. в покупку жилья, то через несколько лет основной капитал может даже увеличиться, хотя бы в соответствии с инфляцией (и вероятность этого довольно высока), да и арендные платежи тоже вырастут, поэтому арендодатель сможет себе позволить тот же набор товаров, что и раньше. А вот 6 млн руб. на депозите, скорее всего, несколько потеряют в своей покупательской способности, например, ту же квартиру на них уже не купишь. Да и покупательская способность ежемесячных выплат тоже снизится, даже если ставки по депозитам останутся такими же высокими, как сегодня. То есть, чтобы сохранить 6 млн руб. на банковских депозитах, нужно капитализировать проценты, а не тратить их, либо процентные ставки должны расти вместе с инфляцией.

Но в конце концов выбор между депозитом и недвижимостью с последующей сдачей ее в аренду должен зависеть от целей и интересов инвестора. Если речь о долгосрочных вложениях, то оптимальнее будет все-таки более надежная недвижимость, тем более если есть интерес к арендному бизнесу. А если инвестор хочет, к примеру, путешествовать и ему нужен хороший рентный доход без особых усилий, то, как уверяет Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), с арендой лучше не связываться, тогда стоит разделить свой капитал на суммы, покрываемые страховкой, выбрать банки, разбросать по ним средства, поставить таймер на срок депозитов и спокойно спать, получая свои проценты. Также можно диверсифицировать риски: например, на 3-4 млн руб. купить квартиру а Подмосковье, а 2-3 млн руб. положить в банки, но если инвестор не собирается находиться в Москве, аренда все-таки может создать ему дополнительные совершенно ненужные проблемы, и это надо иметь в виду.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

У сегодняшних инвесторов есть выбор: купить недвижимость и получать доход от ее сдачи в аренду, также надеясь на то, что со временем она вырастет в цене, либо разместить свои денежки в банках на депозитах. В первом случае доход будет поменьше – в лучшем случае 7-8% годовых, а хлопот будет больше, а во втором случае доход может составить даже 12-13% годовых и при этом практически никаких забот, ну разве что по выбору банков. Однако вложения в недвижимость более надежны в долгосрочной перспективе и более устойчивы к инфляции, чем не могут похвастаться банковские депозиты, отличающиеся в свою очередь ликвидностью.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Квартирные ремонты в Дмитрове

Уютное жилье – это не только мечта, но и потребность каждого человека. Одни клиенты заказывают элитный дизайнерский проект, другие останавливаются на евроремонте, а третьим хватает средств лишь на косметический. Хотя в ценовом диапазоне они различаются, есть нечто, что должно объединять эти понятия.
00

Московские новостройки

В течение десятилетий жилищное строительство в Москве велось очень интенсивно. В советский период это были в основном стандартные проекты, между собой мало отличающиеся. После того, как экономику перевели на капиталистические рельсы, многое изменилось.
00

Особенности гидропароизоляционных материалов.

Гидропароизоляция необходима для защиты строительных конструкций, материалов от проникновения пара, воды изнутри или снаружи помещения. Благодаря этому объект надежно защищен от преждевременного разрушения.
00

Нужна ли лицевая подсветка в объемных буквах?

Сегодня без труда можно заказать рекламные конструкции любого вида, будь это обычная табличка или внушительная крышная установка. Каждый рекламный объект выполняет информационную функцию.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: