Инвестиции в недвижимость для аренды. Бюджет - 10 миллионов рублей: можем купить несколько квартир с хорошей транспортной доступностью или коммерческие помещения

Выходить на рынок недвижимости Москвы и Подмосковья с целью инвестирования можно даже с бюджетом в 4-5 млн руб. Если же капитал больше – допустим, 10 миллионов рублей, – то возможности для инвестиций будут еще шире, причем как для тех, кто хочет заработать на перепродаже жилья, так и для тех, кто рассчитывает на прибыль от аренды недвижимости.
Бизнес на аренде
Правда, по мнению специалистов, покупать недвижимость, во всяком случае жилую, с целью сдачи ее в аренду – не самый лучший способ инвестирования: «Если говорить о доходе от сдачи квартиры в аренду, то она почти никогда не дает заработок, сопоставимый с доходом от банковского вклада. Например, сейчас можно найти вклады со ставкой в 10-11% годовых. А квартира, купленная за 10 млн рублей, будет сдаваться примерно за 60 тыс. руб. в месяц, что даст нам 7,2% годовых», - говорит Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость».
В среднем же, как сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», доход от аренды не превышает 4-5% годовых. «Например, сейчас за 10 млн руб. продается двухкомнатная квартира с евроремонтом площадью 55 м кв. в 8-этажном кирпичном доме у станции метро «Дмитровская» (5 минут пешком). Ее можно сдавать за 40-45 тыс. руб. в месяц. То есть годовая доходность составит примерно 5%», - рассказывает Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН.
Впрочем, по мнению Екатерины Плотниковой, директора департамента загородной недвижимости компании MAYFAIR Properties, рентабельность аренды сегодня близится к нулю, да и вообще в России инвестирование с целью аренды не работает. Поэтому настоящие инвесторы практически не интересуются жильем ради последующей сдачи его в наем, в этом плане их привлекает разве что коммерческая недвижимость, которая может приносить до 12-15% годовых.
Однако, даже не столь прибыльные вложения в жилье, с большой долей вероятности, позволяют сохранить средства в среднесрочной и долгосрочной перспективе, ведь недвижимость считается одним из самых надежных инструментов для сбережения капиталов. Но для этого, конечно, нужно правильно выбрать объект.

Что покупать?
Если рассматривать жилую недвижимость, то, располагая суммой в 10 млн руб., можно купить примерно такие объекты:

- хоть и небольшую и не самую удобную с точки зрения транспортной доступности, но трехкомнатную квартиру в Москве,
- очень хорошую 3-комнатную, а может быть, и 4-комнатную квартиру бизнес-класса в ближайшем Подмосковье,
- хорошую двушку в Москве, в благополучном районе с развитой инфраструктурой и рядом с метро,
- две неплохие двушки в Подмосковье,
- две столичные однушки экономкласса, правда, может быть, тоже не самые лучшие с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры,
- три однокомнатные квартиры в Московской области.
Вариантов довольно много, но не все из них одинаково привлекательны в плане аренды. Так, все эксперты рынка недвижимости не советуют покупать трехкомнатные квартиры, ведь спрос на них среди арендаторов значительно ниже, чем на двух- и однокомнатные, а стоимость аренды хоть и больше, но не в разы. Например, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», средняя стоимость найма жилья экономкласса в Москве для однокомнатных квартир составляет 34518 руб., для двухкомнатных – 41961 руб., для трехкомнатных – 48280 руб. в месяц, а если рассматривать двушку бизнес-класса, то за нее можно получить в среднем 45-50 тыс. руб. в месяц. (Рассчитать стоимость аренды московской квартиры вы можете с помощью нашего онлайн-сервиса «Оценка стоимости аренды квартир».)
В Подмосковье же однокомнатную квартиру экономкласса можно сдавать за 23-30 тыс. руб., а двухкомнатную – за 30-37 тыс. Таким образом, 10 млн руб. выгоднее всего потратить на несколько двухкомнатных или однокомнатных квартир. «Ставка аренды для столичных однушек начинается от 25-28 тыс. руб., то есть, имея в активе две однокомнатные квартиры, инвестор может получать стабильный доход не менее 55-60 тыс. руб. в месяц. А ставка для московских трехкомнатных квартир начинается от 40-45 тыс. руб. Очевидно, что лучше сдавать две однокомнатные квартиры, чем одну трехкомнатную. Так можно оптимизировать доход и получать на 20-25% больше», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
«Тем более что скорость сдачи однушек гораздо выше, а срок экспозиции значительно меньше», - добавляет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Количеством не стоит пренебрегать даже ради качества: «Потому что доход, например, от двух однушек размером и качеством «поменьше» обычно выше, чем от одной «побольше и получше», существует нижний порог стоимости аренды, и даже если сдавать по этим минимальным ставкам, удвоенная сумма «минимума», как правило, больше, чем доход от одной, пусть и хорошей, квартиры (даже бизнес-класса)», - утверждает Валерий Аристархов, старший менеджер отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости ...