Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 09:28
Нюансы и рекомендации
28.05.2017
Интерьер и отделка
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Инвестиции в недвижимость перестали быть простым инструментом для приумножения капитала. Но при умении считать расходы, мониторить рынки и прогнозировать ситуацию на покупке жилья можно зарабатывать.

Самый банальный способ заработать на недвижимости – купить квартиру для сдачи внаем. Однако эффективность его весьма сомнительна, он только «сохраняет» актив от инфляции на стабильном или растущем рынке, принося владельцу 6-7%. Это на 3-5 п.п. меньше, чем предлагают банки за размещение средств на срочных депозитах.

Однако приумножить капитал, вложив его в покупку жилья, все-таки возможно. При правильно выбранной стратегии «игра» на рынке недвижимости по-прежнему приносит выгоду.

Вариант первый: калькулятор в помощь

Если приобрести недвижимость на вторичном рынке с привлечением банковского кредита и сдать ее в аренду, то результаты могут быть иными и доходность окажется выше 6-7% годовых (без учета инфляции). Но нужно помнить, что заем должен быть краткосрочным, не дольше, чем на 5 лет, так как спрогнозировать развитие макроэкономической ситуации на 10-15 лет невозможно. Кроме того, платежи, получаемые от квартиросъемщика, должны покрывать ежемесячные расходы на погашение кредита, а в идеале – также квартирную плату и затраты на текущий ремонт недвижимости. Следовательно, размер платежей не должен превышать 10-25 тыс. руб. в месяц – именно в таком диапазоне обходится в Петербурге аренда комнаты или однокомнатной квартиры. (Апартаменты за большую сумму сложнее сдавать, соответственно, риски инвестора возрастают.)

Невысокие ежемесячные платежи по кредиту, в свою очередь, предполагают, что заем должен быть сравнительно невелик, в противном случае не удастся покрыть расходы по ипотеке за счет сдачи объекта в аренду. То есть у заемщика, во-первых, должен быть накоплен значительный первоначальный взнос. Во-вторых, покупаемое жилье должно быть недорогим. Оптимально подходят комнаты, квартиры-студии, недорогие однокомнатные квартиры. Напомним, что цены начинаются в Санкт-Петербурге от 800 тыс. руб. на комнату в «коммуналке» и от 2,3 млн руб – на «однушки». Но так как заведомый «неликвид» покупать не имеет смысла, следует рассчитывать на цены примерно в полтора раза выше.

Посчитаем с калькулятором в руках. Предположим, человек купил комнату в коммунальной квартире за 1,2 млн руб., заняв в банке 300 тыс. руб. под 13% годовых. С таким небольшим долгом можно рассчитаться за три года, выплачивая аннуитетными платежами около 10 тыс. руб. в месяц, что вполне сравнимо с ценой аренды комнаты на петербургском рынке (10-15 тыс. руб.). Если, как предсказывают аналитики, цены на недвижимость в Петербурге продолжат расти на 5-10% в год, через три года инвестор, вложивший 900 тыс. руб., будет владельцем комнаты стоимостью 1,4-1,7 млн руб., то есть – получит за этот период более 50-90% удорожания актива в зависимости от конъюнктуры рынка.

При покупке не комнаты, а квартиры первоначальный взнос возрастает, период выплаты удлиняется и риски, соответственно, увеличиваются. Но если произвести подсчеты, выясняется, что вариант может быть интересным. Так, за 2 млн руб. собственных средств и 1 млн заемных можно купить вполне приличную однокомнатную квартиру и в течение пяти-семи лет полностью расплатиться с банком. Арендные платежи будут выше, чем ежемесячные платежи по кредиту, которые при нынешних условиях ипотечного кредитования составят примерно 16-18 тыс. руб. в месяц.

Однако следует помнить о подводных камнях. Первый – дополнительные расходы в виде комплексного ипотечного страхования. Они составляют в год примерно 1% от суммы займа, увеличенной на 10%. Но уменьшаются год от года вместе с размером долга. Второй подводный камень – некоторые банки запрещают сдачу залоговых квартир в аренду. Чтобы избежать конфликтов с кредитной организацией, можно взять целевой ипотечный заем под имеющееся в семье жилье. «Кредит под залог имеющейся недвижимости более рискован для банков, чем при обычном варианте ипотеки, и дается под более высокие ставки. Но некоторые банки дают подобные кредиты для целевого использования. Такие программы отличаются более интересными процентными ставками, но взамен требуется документальное подтверждение расходования средств», – поясняет генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов. Впрочем, многие квартировладельцы обходят банковский запрет.

Первый вариант наиболее подходит семьям без сверхдоходов, но с детьми, которым в перспективе потребуется свое жилье.

Вариант второй: мониторинг рынков

Поле деятельности для настоящих инвесторов – это приобретение строящегося жилья на этапе котлована с последующей его перепродажей. В подобные спекуляции не рекомендуется вкладывать все накопления, так как результат сложно прогнозируем: из-за непредсказуемости рыночной конъюнктуры можно как выиграть, так и проиграть. «Понятно, что при вхождении на стартапе на «упавшем» рынке при благополучном разрешении ситуации можно получить максимальный выигрыш. Например, при покупке в 2009 году и реализации объекта в 2012-м, по нашим данным, доходность по некоторым удачным проектам достигала и 50% и 60%. Но те, кто купил в 2008 году по максимуму и продал, например, в 2010-м, – могли даже потерять», – рассуждает руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

По данным БН, за последние три года со стадии котлована до момента сдачи в Петербурге и пригородах квартиры в новостройках дорожали следующим образом: студии в среднем на 23%, однокомнатные квартиры – на 28%, двухкомнатные – на 22 % , трехкомнатные – на 21%. Максимальные показатели доходили до 50%. Таким образом, в среднем доходность составляла от 10% до 15% годовых и была отнюдь не запредельной.

Доходность вложений в долевое строительство зависит от двух факторов: от того, насколько быстро достраивается объект, и от того, какими темпами растет стоимость квадратного метра на рынке. В Санкт-Петербурге, по данным БН, за прошлый год цены на первичном рынке выросли на 9,9%, что является не самым высоким показателем по России. Смелым инвесторам целесообразно обратить внимание на регионы с более динамично растущими ценами. Например, в Великом Новгороде в 2012 году цены на недвижимость выросли на 13%, а за первый квартал 2013-го – уже на 5%. В Ярославле прошлогоднее удорожание новостроек в новых домах составило 20%. Белгородская недвижимость в прошлом году подорожала на 30%. Все названные регионы объединяет дефицит новостроек.

Но данный вариант инвестирования непрост – он требует умения мониторить ситуацию на региональных рынках и делать прогнозы на основании полученных данных. Кроме того, необходимо с особой тщательностью выбирать надежного застройщика в чужом городе. Но при благоприятном макроэкономическом тренде усилия вознаграждаются. Например, в Великом Новгороде квартиры, продающиеся на первоначальной стадии по 40-45 тыс. руб. за кв. м, после сдачи объекта, который строится не более полутора лет, дорожают на 25-30%, рассказал директор компании «Проектстрой» Арсен Давтян.

Вариант третий: угадать будущее

Наиболее сложный способ заработать на покупке недвижимости основан на эксклюзивном умении инвестора выявлять недооцененные, но перспективные, территории. Если вовремя купить дом, участок, квартиру в «правильном» месте, то через пять-десять, а то и большее количество лет можно хорошо на этом заработать.

Главным катализатором роста стоимости недвижимости в конкретном районе является развитие транспортной инфраструктуры. Например, недавно подписанное властями Петербурга и Ленобласти соглашение о развитии метрополитена подняло «акции» Кудрово, Янино, Бугров. Но риски остаются высокими: ни соглашения, ни корректировки Генплана не являются гарантией строительства инфраструктурных объектов в указанный срок. Напомним, что тоннель в Кудрово начали прокладывать еще в 1990-е годы, ввод станции неоднократно откладывался, и не факт, что она заработает, как предусмотрено в соглашении, в 2015 году.

Аналитики рынка ставят повышение привлекательности районов в прямую зависимость от развития транспортной инфраструктуры и прогнозы дают крайне осторожно. «Завершение Западного скоростного диаметра и вывод его к трассе «Скандинавия» могут повысить привлекательность прилегающих участков для строительства многоквартирных домов, а несколько более удаленных районов области – для индивидуального жилья. Положительное влияние на развитие территорий к юго-западу от Петербурга будет оказывать южное полукольцо КАД, развитие метро на юго-западе города», – перечисляет потенциально перспективные территории заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.

Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак, помимо застройки в зоне КАД, в качестве перспективных с точки зрения повышения цен выделяет Кронштадт, пригород в районе Сертолово-Песочного. «Также хорошие перспективы у Красного Села. Но здесь все зависит от того, как именно будут застраиваться эти районы. Если это будут массивы с высокой плотностью жилья, без социальной инфраструктуры, без нормальных дорог, то, возможно, это, наоборот, приведет к падению цен. Никому не захочется ехать в «каменные джунгли» без всяких удобств», – добавляет он.

«Не для записи» эксперты говорят о явной недооцененности, например, Шлиссельбурга. Пока ничего не предвещает быстрого развития этого городка. Но исключительное местоположение – на берегу Ладоги и в сравнительной близости от Санкт-Петербурга – однажды превратят его в престижное место с принципиально иной стоимостью жилья, уверены собеседники.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Земельный налог в 2017 году

Почти каждый год мы сталкиваемся с изменениями в законодательстве, не исключение и такие системообразующие документы, как налоговый кодекс. В статье речь пойдет о последних изменениях по исчислению и уплате земельного налога.
00
Pamesa коллекция Tajin - керамогранит из Испании

Напольная плитка из керамогранита - достоинства и недостатки

Несмотря на то, что керамогранит состоит из тех же элементов, что и обычная керамическая плитка, он имеет ряд важных отличий. Определяются эти его характеристики способом производства, ведь обжиг материала происходит при более высокой температуре и давлении. Благодаря этому в керамограните не образуются микропоры, а все элементы буквально сплавляются друг с другом.
00
Каркасный дом проект А-101 8х9м

Современные методы строительства помогут создать уютный загородный дом

Многие городские жители мечтают о собственном загородном доме, однако далеко не всегда выставленные на продажу уже готовые коттеджи в полной мере соответствуют их требованиям или финансовым возможностям.
00
Пано из фотообоев

Фотообои в интерьере

При формировании интерьера сегодня применяют не только обычные, но и фотообои. Они уместны везде - в квартире, коттедже, гостинице, офисе и других помещениях, где живут или работают люди.
00
KERAMA MARAZZI 2017

KERAMA MARAZZI (Россия) - отечественное воплощение итальянского стиля и качества

История российско-итальянского производителя KERAMA MARAZZI начинается в 1988 году с появлением в Орле первого завода компании, оснащенного высококачественным оборудованием из Италии. Высокое качество и использование современных технологий обеспечили продукции бренда успех и признание не только на территории России, но и за рубежом.
00
Системы безопасности - датчики коридорного типа

Системы обеспечения безопасности от инжиниринговой компании «Аи-Видео»

Вопрос обеспечения безопасности актуален как для коммерческих зданий и предприятий, так и для частных домов и квартир. С каждым годом все более востребованной является установка комплекса охранных систем, которые призваны предупредить не только проникновение злоумышленников, но и защитить собственность от прочих угроз.
00
Столешница из искусственного камня

Применение искусственного камня в интерьере

Понятие «искусственный камень» само по себе не ново. Подобные материалы применяли еще в древности. Технологии их производства бывают разные. Однако со временем словосочетание приобрело дополнительное значение: теперь это не только кирпич и бетон, но и ценные отделочные материалы.
00
Росреестр - регистрация прав и кадастровый учет

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ): какие изменения вступили в силу в 2017 году

В 2015 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», в 2016 году в него были внесены изменения. С приходом 2017 года в силу вступила новая редакция закона.
00

Ситуация на рынке недвижимости становится все тяжелее

Экономика переживает не лучшие времена, и рынок недвижимости, находясь на острие кризиса, продолжает демонстрировать негативные тенденции. Рассмотрим ситуацию в сегменте загородной недвижимости.
00
Декоративная фактурная штукатурка

Марморино Классико или эффект состаренного мрамора

Марморино Классико представляет собой декоративную штукатурку, предающую поверхности эффект слегка состаренного мрамора, в составе которой присутствуют минеральные соединения.
00
Вечерний Сочи

Экскурсии в Сочи

Неофициально город Сочи называют курортной столицей России. Это действительно так. И все же Сочи славится не только теплым морем и оборудованными пляжами, но и множеством достопримечательностей.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: