Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
30.03.2017
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Инвестиции в недвижимость перестали быть простым инструментом для приумножения капитала. Но при умении считать расходы, мониторить рынки и прогнозировать ситуацию на покупке жилья можно зарабатывать.

Самый банальный способ заработать на недвижимости – купить квартиру для сдачи внаем. Однако эффективность его весьма сомнительна, он только «сохраняет» актив от инфляции на стабильном или растущем рынке, принося владельцу 6-7%. Это на 3-5 п.п. меньше, чем предлагают банки за размещение средств на срочных депозитах.

Однако приумножить капитал, вложив его в покупку жилья, все-таки возможно. При правильно выбранной стратегии «игра» на рынке недвижимости по-прежнему приносит выгоду.

Вариант первый: калькулятор в помощь

Если приобрести недвижимость на вторичном рынке с привлечением банковского кредита и сдать ее в аренду, то результаты могут быть иными и доходность окажется выше 6-7% годовых (без учета инфляции). Но нужно помнить, что заем должен быть краткосрочным, не дольше, чем на 5 лет, так как спрогнозировать развитие макроэкономической ситуации на 10-15 лет невозможно. Кроме того, платежи, получаемые от квартиросъемщика, должны покрывать ежемесячные расходы на погашение кредита, а в идеале – также квартирную плату и затраты на текущий ремонт недвижимости. Следовательно, размер платежей не должен превышать 10-25 тыс. руб. в месяц – именно в таком диапазоне обходится в Петербурге аренда комнаты или однокомнатной квартиры. (Апартаменты за большую сумму сложнее сдавать, соответственно, риски инвестора возрастают.)

Невысокие ежемесячные платежи по кредиту, в свою очередь, предполагают, что заем должен быть сравнительно невелик, в противном случае не удастся покрыть расходы по ипотеке за счет сдачи объекта в аренду. То есть у заемщика, во-первых, должен быть накоплен значительный первоначальный взнос. Во-вторых, покупаемое жилье должно быть недорогим. Оптимально подходят комнаты, квартиры-студии, недорогие однокомнатные квартиры. Напомним, что цены начинаются в Санкт-Петербурге от 800 тыс. руб. на комнату в «коммуналке» и от 2,3 млн руб – на «однушки». Но так как заведомый «неликвид» покупать не имеет смысла, следует рассчитывать на цены примерно в полтора раза выше.

Посчитаем с калькулятором в руках. Предположим, человек купил комнату в коммунальной квартире за 1,2 млн руб., заняв в банке 300 тыс. руб. под 13% годовых. С таким небольшим долгом можно рассчитаться за три года, выплачивая аннуитетными платежами около 10 тыс. руб. в месяц, что вполне сравнимо с ценой аренды комнаты на петербургском рынке (10-15 тыс. руб.). Если, как предсказывают аналитики, цены на недвижимость в Петербурге продолжат расти на 5-10% в год, через три года инвестор, вложивший 900 тыс. руб., будет владельцем комнаты стоимостью 1,4-1,7 млн руб., то есть – получит за этот период более 50-90% удорожания актива в зависимости от конъюнктуры рынка.

При покупке не комнаты, а квартиры первоначальный взнос возрастает, период выплаты удлиняется и риски, соответственно, увеличиваются. Но если произвести подсчеты, выясняется, что вариант может быть интересным. Так, за 2 млн руб. собственных средств и 1 млн заемных можно купить вполне приличную однокомнатную квартиру и в течение пяти-семи лет полностью расплатиться с банком. Арендные платежи будут выше, чем ежемесячные платежи по кредиту, которые при нынешних условиях ипотечного кредитования составят примерно 16-18 тыс. руб. в месяц.

Однако следует помнить о подводных камнях. Первый – дополнительные расходы в виде комплексного ипотечного страхования. Они составляют в год примерно 1% от суммы займа, увеличенной на 10%. Но уменьшаются год от года вместе с размером долга. Второй подводный камень – некоторые банки запрещают сдачу залоговых квартир в аренду. Чтобы избежать конфликтов с кредитной организацией, можно взять целевой ипотечный заем под имеющееся в семье жилье. «Кредит под залог имеющейся недвижимости более рискован для банков, чем при обычном варианте ипотеки, и дается под более высокие ставки. Но некоторые банки дают подобные кредиты для целевого использования. Такие программы отличаются более интересными процентными ставками, но взамен требуется документальное подтверждение расходования средств», – поясняет генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов. Впрочем, многие квартировладельцы обходят банковский запрет.

Первый вариант наиболее подходит семьям без сверхдоходов, но с детьми, которым в перспективе потребуется свое жилье.

Вариант второй: мониторинг рынков

Поле деятельности для настоящих инвесторов – это приобретение строящегося жилья на этапе котлована с последующей его перепродажей. В подобные спекуляции не рекомендуется вкладывать все накопления, так как результат сложно прогнозируем: из-за непредсказуемости рыночной конъюнктуры можно как выиграть, так и проиграть. «Понятно, что при вхождении на стартапе на «упавшем» рынке при благополучном разрешении ситуации можно получить максимальный выигрыш. Например, при покупке в 2009 году и реализации объекта в 2012-м, по нашим данным, доходность по некоторым удачным проектам достигала и 50% и 60%. Но те, кто купил в 2008 году по максимуму и продал, например, в 2010-м, – могли даже потерять», – рассуждает руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

По данным БН, за последние три года со стадии котлована до момента сдачи в Петербурге и пригородах квартиры в новостройках дорожали следующим образом: студии в среднем на 23%, однокомнатные квартиры – на 28%, двухкомнатные – на 22 % , трехкомнатные – на 21%. Максимальные показатели доходили до 50%. Таким образом, в среднем доходность составляла от 10% до 15% годовых и была отнюдь не запредельной.

Доходность вложений в долевое строительство зависит от двух факторов: от того, насколько быстро достраивается объект, и от того, какими темпами растет стоимость квадратного метра на рынке. В Санкт-Петербурге, по данным БН, за прошлый год цены на первичном рынке выросли на 9,9%, что является не самым высоким показателем по России. Смелым инвесторам целесообразно обратить внимание на регионы с более динамично растущими ценами. Например, в Великом Новгороде в 2012 году цены на недвижимость выросли на 13%, а за первый квартал 2013-го – уже на 5%. В Ярославле прошлогоднее удорожание новостроек в новых домах составило 20%. Белгородская недвижимость в прошлом году подорожала на 30%. Все названные регионы объединяет дефицит новостроек.

Но данный вариант инвестирования непрост – он требует умения мониторить ситуацию на региональных рынках и делать прогнозы на основании полученных данных. Кроме того, необходимо с особой тщательностью выбирать надежного застройщика в чужом городе. Но при благоприятном макроэкономическом тренде усилия вознаграждаются. Например, в Великом Новгороде квартиры, продающиеся на первоначальной стадии по 40-45 тыс. руб. за кв. м, после сдачи объекта, который строится не более полутора лет, дорожают на 25-30%, рассказал директор компании «Проектстрой» Арсен Давтян.

Вариант третий: угадать будущее

Наиболее сложный способ заработать на покупке недвижимости основан на эксклюзивном умении инвестора выявлять недооцененные, но перспективные, территории. Если вовремя купить дом, участок, квартиру в «правильном» месте, то через пять-десять, а то и большее количество лет можно хорошо на этом заработать.

Главным катализатором роста стоимости недвижимости в конкретном районе является развитие транспортной инфраструктуры. Например, недавно подписанное властями Петербурга и Ленобласти соглашение о развитии метрополитена подняло «акции» Кудрово, Янино, Бугров. Но риски остаются высокими: ни соглашения, ни корректировки Генплана не являются гарантией строительства инфраструктурных объектов в указанный срок. Напомним, что тоннель в Кудрово начали прокладывать еще в 1990-е годы, ввод станции неоднократно откладывался, и не факт, что она заработает, как предусмотрено в соглашении, в 2015 году.

Аналитики рынка ставят повышение привлекательности районов в прямую зависимость от развития транспортной инфраструктуры и прогнозы дают крайне осторожно. «Завершение Западного скоростного диаметра и вывод его к трассе «Скандинавия» могут повысить привлекательность прилегающих участков для строительства многоквартирных домов, а несколько более удаленных районов области – для индивидуального жилья. Положительное влияние на развитие территорий к юго-западу от Петербурга будет оказывать южное полукольцо КАД, развитие метро на юго-западе города», – перечисляет потенциально перспективные территории заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.

Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак, помимо застройки в зоне КАД, в качестве перспективных с точки зрения повышения цен выделяет Кронштадт, пригород в районе Сертолово-Песочного. «Также хорошие перспективы у Красного Села. Но здесь все зависит от того, как именно будут застраиваться эти районы. Если это будут массивы с высокой плотностью жилья, без социальной инфраструктуры, без нормальных дорог, то, возможно, это, наоборот, приведет к падению цен. Никому не захочется ехать в «каменные джунгли» без всяких удобств», – добавляет он.

«Не для записи» эксперты говорят о явной недооцененности, например, Шлиссельбурга. Пока ничего не предвещает быстрого развития этого городка. Но исключительное местоположение – на берегу Ладоги и в сравнительной близости от Санкт-Петербурга – однажды превратят его в престижное место с принципиально иной стоимостью жилья, уверены собеседники.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Теперь каждый желающий может получить кредит для обеспечения заявки при участии в конкурсе

Многие компании сегодня принимают участие в конкурсах, которые устраивают городские власти. Таким образом, руководство города старается найти самого подходящего подрядчика, который выполнит заказ, но при этом обойдется как можно дешевле.
00

Робот онлайн «Займер» займет быстро нужную сумму

Робот «Займер» - это сервис, который полностью автоматизирован, то есть в обработке заявок по займу не берет участия оператор, поэтому работа выполняется круглые сутки, без выходных, праздников и без наличия перерывов.
00

В «ЛомбардКрасноград» дадут деньги под залог авто

Автоломбард,находящийся в Краснограде, предоставляет услуги на выгодных для клиента условиях. Довольно много людей пользуются какими-либо видами транспортного передвижения. Но возможно использовать не только эту его функцию, он также может стать источником для получения начального капитала для своих пожеланий.
00

Предварительное бронирование квартир на сутки - залог спокойствия

Если вы собираетесь отправиться в дальнюю поездку, следует позаботиться о том, где вы будете проживать во время пребывания в чужом городе. Искать жилье после приезда – не самый идеальный вариант. Вам придется потратить немало своего времени, чтобы найти подходящую для вас квартиру посуточно. Поэтому мы рекомендуем забронировать жильё ещё до своего приезда.
00

Изготовление деревянной тары

Предлагаем изготовление деревянной тары различного размера и конфигурации по демократичной цене. Изделия производятся из качественной древесины и отличаются прочностью.
00

Существует множество вариантов ограждений для стройплощадок

Поскольку строительные площадки в городской черте являются объектами повышенной опасности, вокруг них требуется устанавливать ограждение на весь срок работы. Существует целый ряд официальных документов, в которых закреплены нормативы, касающиеся возведения таких заборов.
00

Полиэтиленовые пакеты — удобная и доступная упаковка для самых разных товаров

Пакеты и мешки из полиэтилена сегодня можно заказать за весьма короткое время на специализированных сайтах и получить готовые изделия в течение 2-3 дней. Эта продукция весьма разнообразна, помимо простых фасовочных, существуют пакеты-майки, сумки с вырубными ручками и специальные пакеты для конкретных товаров.
00

Пиджак на все случаи жизни

Многие современные мужчины пренебрегают таким элементом гардероба, как пиджак. И напрасно, ведь эта вещь может сделать любой образ элегантным, солидным и стильным. Ведь сколько бы ни говорили романтики о внутренней красоте человека и пустоте внешнего вида, он все равно откладывает свое впечатление.
00

Крупнейший перинатально-кардиологический центр в столице введут к лету

Как сообщил глава Мосгосстройнадзора Олег Антосенко, к июлю планируется успеть окончить строительство здания для крупного перинатального центра кардиологии на территории городской клинической больницы № 67 им. Л.А. Ворохобова.
00

Кинотеатр «Баку» планируют превратить в общественный центр

Как сообщил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, кинотеатр, который находится в районе Аэропорта, вскоре будет расширен и превратится в общественный центр. Под расширением стоит понимать не расширение функционала объекта.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: