Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
26.07.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
26.07.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Инвестиции в недвижимость перестали быть простым инструментом для приумножения капитала. Но при умении считать расходы, мониторить рынки и прогнозировать ситуацию на покупке жилья можно зарабатывать.

Самый банальный способ заработать на недвижимости – купить квартиру для сдачи внаем. Однако эффективность его весьма сомнительна, он только «сохраняет» актив от инфляции на стабильном или растущем рынке, принося владельцу 6-7%. Это на 3-5 п.п. меньше, чем предлагают банки за размещение средств на срочных депозитах.

Однако приумножить капитал, вложив его в покупку жилья, все-таки возможно. При правильно выбранной стратегии «игра» на рынке недвижимости по-прежнему приносит выгоду.

Вариант первый: калькулятор в помощь

Если приобрести недвижимость на вторичном рынке с привлечением банковского кредита и сдать ее в аренду, то результаты могут быть иными и доходность окажется выше 6-7% годовых (без учета инфляции). Но нужно помнить, что заем должен быть краткосрочным, не дольше, чем на 5 лет, так как спрогнозировать развитие макроэкономической ситуации на 10-15 лет невозможно. Кроме того, платежи, получаемые от квартиросъемщика, должны покрывать ежемесячные расходы на погашение кредита, а в идеале – также квартирную плату и затраты на текущий ремонт недвижимости. Следовательно, размер платежей не должен превышать 10-25 тыс. руб. в месяц – именно в таком диапазоне обходится в Петербурге аренда комнаты или однокомнатной квартиры. (Апартаменты за большую сумму сложнее сдавать, соответственно, риски инвестора возрастают.)

Невысокие ежемесячные платежи по кредиту, в свою очередь, предполагают, что заем должен быть сравнительно невелик, в противном случае не удастся покрыть расходы по ипотеке за счет сдачи объекта в аренду. То есть у заемщика, во-первых, должен быть накоплен значительный первоначальный взнос. Во-вторых, покупаемое жилье должно быть недорогим. Оптимально подходят комнаты, квартиры-студии, недорогие однокомнатные квартиры. Напомним, что цены начинаются в Санкт-Петербурге от 800 тыс. руб. на комнату в «коммуналке» и от 2,3 млн руб – на «однушки». Но так как заведомый «неликвид» покупать не имеет смысла, следует рассчитывать на цены примерно в полтора раза выше.

Посчитаем с калькулятором в руках. Предположим, человек купил комнату в коммунальной квартире за 1,2 млн руб., заняв в банке 300 тыс. руб. под 13% годовых. С таким небольшим долгом можно рассчитаться за три года, выплачивая аннуитетными платежами около 10 тыс. руб. в месяц, что вполне сравнимо с ценой аренды комнаты на петербургском рынке (10-15 тыс. руб.). Если, как предсказывают аналитики, цены на недвижимость в Петербурге продолжат расти на 5-10% в год, через три года инвестор, вложивший 900 тыс. руб., будет владельцем комнаты стоимостью 1,4-1,7 млн руб., то есть – получит за этот период более 50-90% удорожания актива в зависимости от конъюнктуры рынка.

При покупке не комнаты, а квартиры первоначальный взнос возрастает, период выплаты удлиняется и риски, соответственно, увеличиваются. Но если произвести подсчеты, выясняется, что вариант может быть интересным. Так, за 2 млн руб. собственных средств и 1 млн заемных можно купить вполне приличную однокомнатную квартиру и в течение пяти-семи лет полностью расплатиться с банком. Арендные платежи будут выше, чем ежемесячные платежи по кредиту, которые при нынешних условиях ипотечного кредитования составят примерно 16-18 тыс. руб. в месяц.

Однако следует помнить о подводных камнях. Первый – дополнительные расходы в виде комплексного ипотечного страхования. Они составляют в год примерно 1% от суммы займа, увеличенной на 10%. Но уменьшаются год от года вместе с размером долга. Второй подводный камень – некоторые банки запрещают сдачу залоговых квартир в аренду. Чтобы избежать конфликтов с кредитной организацией, можно взять целевой ипотечный заем под имеющееся в семье жилье. «Кредит под залог имеющейся недвижимости более рискован для банков, чем при обычном варианте ипотеки, и дается под более высокие ставки. Но некоторые банки дают подобные кредиты для целевого использования. Такие программы отличаются более интересными процентными ставками, но взамен требуется документальное подтверждение расходования средств», – поясняет генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов. Впрочем, многие квартировладельцы обходят банковский запрет.

Первый вариант наиболее подходит семьям без сверхдоходов, но с детьми, которым в перспективе потребуется свое жилье.

Вариант второй: мониторинг рынков

Поле деятельности для настоящих инвесторов – это приобретение строящегося жилья на этапе котлована с последующей его перепродажей. В подобные спекуляции не рекомендуется вкладывать все накопления, так как результат сложно прогнозируем: из-за непредсказуемости рыночной конъюнктуры можно как выиграть, так и проиграть. «Понятно, что при вхождении на стартапе на «упавшем» рынке при благополучном разрешении ситуации можно получить максимальный выигрыш. Например, при покупке в 2009 году и реализации объекта в 2012-м, по нашим данным, доходность по некоторым удачным проектам достигала и 50% и 60%. Но те, кто купил в 2008 году по максимуму и продал, например, в 2010-м, – могли даже потерять», – рассуждает руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

По данным БН, за последние три года со стадии котлована до момента сдачи в Петербурге и пригородах квартиры в новостройках дорожали следующим образом: студии в среднем на 23%, однокомнатные квартиры – на 28%, двухкомнатные – на 22 % , трехкомнатные – на 21%. Максимальные показатели доходили до 50%. Таким образом, в среднем доходность составляла от 10% до 15% годовых и была отнюдь не запредельной.

Доходность вложений в долевое строительство зависит от двух факторов: от того, насколько быстро достраивается объект, и от того, какими темпами растет стоимость квадратного метра на рынке. В Санкт-Петербурге, по данным БН, за прошлый год цены на первичном рынке выросли на 9,9%, что является не самым высоким показателем по России. Смелым инвесторам целесообразно обратить внимание на регионы с более динамично растущими ценами. Например, в Великом Новгороде в 2012 году цены на недвижимость выросли на 13%, а за первый квартал 2013-го – уже на 5%. В Ярославле прошлогоднее удорожание новостроек в новых домах составило 20%. Белгородская недвижимость в прошлом году подорожала на 30%. Все названные регионы объединяет дефицит новостроек.

Но данный вариант инвестирования непрост – он требует умения мониторить ситуацию на региональных рынках и делать прогнозы на основании полученных данных. Кроме того, необходимо с особой тщательностью выбирать надежного застройщика в чужом городе. Но при благоприятном макроэкономическом тренде усилия вознаграждаются. Например, в Великом Новгороде квартиры, продающиеся на первоначальной стадии по 40-45 тыс. руб. за кв. м, после сдачи объекта, который строится не более полутора лет, дорожают на 25-30%, рассказал директор компании «Проектстрой» Арсен Давтян.

Вариант третий: угадать будущее

Наиболее сложный способ заработать на покупке недвижимости основан на эксклюзивном умении инвестора выявлять недооцененные, но перспективные, территории. Если вовремя купить дом, участок, квартиру в «правильном» месте, то через пять-десять, а то и большее количество лет можно хорошо на этом заработать.

Главным катализатором роста стоимости недвижимости в конкретном районе является развитие транспортной инфраструктуры. Например, недавно подписанное властями Петербурга и Ленобласти соглашение о развитии метрополитена подняло «акции» Кудрово, Янино, Бугров. Но риски остаются высокими: ни соглашения, ни корректировки Генплана не являются гарантией строительства инфраструктурных объектов в указанный срок. Напомним, что тоннель в Кудрово начали прокладывать еще в 1990-е годы, ввод станции неоднократно откладывался, и не факт, что она заработает, как предусмотрено в соглашении, в 2015 году.

Аналитики рынка ставят повышение привлекательности районов в прямую зависимость от развития транспортной инфраструктуры и прогнозы дают крайне осторожно. «Завершение Западного скоростного диаметра и вывод его к трассе «Скандинавия» могут повысить привлекательность прилегающих участков для строительства многоквартирных домов, а несколько более удаленных районов области – для индивидуального жилья. Положительное влияние на развитие территорий к юго-западу от Петербурга будет оказывать южное полукольцо КАД, развитие метро на юго-западе города», – перечисляет потенциально перспективные территории заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.

Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак, помимо застройки в зоне КАД, в качестве перспективных с точки зрения повышения цен выделяет Кронштадт, пригород в районе Сертолово-Песочного. «Также хорошие перспективы у Красного Села. Но здесь все зависит от того, как именно будут застраиваться эти районы. Если это будут массивы с высокой плотностью жилья, без социальной инфраструктуры, без нормальных дорог, то, возможно, это, наоборот, приведет к падению цен. Никому не захочется ехать в «каменные джунгли» без всяких удобств», – добавляет он.

«Не для записи» эксперты говорят о явной недооцененности, например, Шлиссельбурга. Пока ничего не предвещает быстрого развития этого городка. Но исключительное местоположение – на берегу Ладоги и в сравнительной близости от Санкт-Петербурга – однажды превратят его в престижное место с принципиально иной стоимостью жилья, уверены собеседники.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Вскрытие замков

В случае возникновения проблем с замками, обратитесь к мастерам M-Zamok

Большинству людей наверняка приходилось сталкиваться с ситуацией, когда появлялась острая необходимость попасть в свой дом после внезапного захлопывания двери или потери ключа. Поскольку в Москве зачастую устанавливаются мощные и толстые двери, взломать их будет не только чрезвычайно сложно, но и дорого.
00
Разгрузка бытовки

Для заказа качественной бытовки или блок-контейнера обращайтесь в компанию «Модуль Сервис Групп»

Бытовками являются очень компактные и мобильные сооружения, использующиеся для самых разнообразных задач в строительстве и прочих сферах.
00
Точное попадание

Сделайте акцент на целевой аудитории, и реклама будет максимально эффективной

Не нужно быть специалистом-маркетологом, чтобы понимать, что презентовать продукт целевой аудитории можно не только посредством Интернета. Ярким тому примером является вариант размещения рекламы одежды для спортсменов, спортивного питания и т. п. в фитнес-клубах и тренажерных залах.
00
Теплоресурс

Теплоресурс рассказал о продукции и планах на будущее

В компании «Теплоресурс» рассказали об объемах поставок теплых полов, которые производятся под ТМ «Теплый пол №1», качестве и ассортименте продукции, поделились планами на будущее.
00
Портативные аккумуляторы

Будьте всегда в режиме «on»: используйте портативные зарядные аккумуляторы

Современные гаджеты превратились в неотъемлемую часть жизни многих людей, только их владельцы жалуются, что «цифровые питомцы» расходуют заряд чересчур быстро. Постоянно находиться возле стационарной розетки и заряжать устройство невозможно.
00
«Курьерист» - служба экспресс доставки

«Курьерист» - услуги курьеров стали еще более доступными

«Курьерист» изменила тарифы на свои услуги, благодаря чему сотрудничество с компанией для клиентов стало более выгодным. Благодаря внедрению более эффективной системы организации труда удалось разнообразить услуги и добиться снижения их себестоимости.
00

Как вылечить алкоголизм?

Зачастую серьезная алкогольная зависимость не проходит даже после медикаментозного курса или кодирования. Такие методы только на время избавляют человека от пагубной привычки, не оставляя ему альтернативы расслабиться.
00

Спрос на двух- и трехкомнатные квартиры в Новой Москве растет

Владимир Жидкин, глава Департамента развития новых территорий, рассказал о том, что застройщики в ТиНАО обратили внимание на новую тенденцию: спрос на двух- и трехкомнатные квартиры стал расти.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: