Ипотечная «удавка» или как не стать должником?

По итогам 2011 года уровень просрочки по ипотеке составил 3,3%. В 2011 году, несмотря на снижение общей доли просрочки, увеличилось число валютных дефолтных заемщиков. Кроме того, на протяжении этого года банкиры выдавали быстрее новые кредиты, чем действующие клиенты погашали уже полученные, поэтому общая доля текущей просрочки кажется несколько размытой на фоне опережающих погашение темпов выдачи. Кризис стал хорошим уроком для должников. Однако, существующий уровень просрочки говорит о том, что не все этот урок хорошо усвоили. Эксперты компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – разработали свод правил, с помощью которых можно минимизировать риски попадания в ипотечную «удавку».

Совет №1. Занимай в той валюте, в которой зарабатываешь.

Учитывая уроки кризиса 2008 года, стоит напомнить о золотом правиле заимствований, которое работает безотказно на всех мировых рынках – занимай в той валюте, в которой зарабатываешь. «Валютные риски на сегодняшний день очень высоки, причем в нашей стране, учитывая специфику экономики – особенно, - говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. - Я бы никогда не посоветовал ни одному другу или клиенту мнимую экономию на возможном снижении курса валюты после оформления кредита, ведь риски роста курса в современном мире, как правило, значительно выше, чем падения».

Итак, если зарабатываем в рублях, то и занимать необходимо только в рублях. Ведь в том случае, если стоит необходимость обслуживания валютного кредита, для погашения необходимо будет приобретать валюту из своих рублевых заработков. Таким образом, в случае роста курса валют по отношению к рублю, может значительно увеличиться рублевый эквивалент платежа, что может нанести весьма существенный ущерб для семейного бюджета.

Совет №2. Не занимай много!

Трезво оценивайте свои возможности. Общепринятое правило - занимать такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30% семейного бюджета. Правда, в России это правило практически не работает. «К сожалению, в нашей стране заемщики привыкли выплачивать от 50 до 70% своего семейного бюджета, что очень рискованно как для банкиров, так и для клиентов, - говорит Роман Строилов. - Связано это с исторически низкой финансовой грамотностью населения, которая в последнее время стала значительно выше. А также с надеждами на улучшения в перспективе, такими как повышение в должности, увеличение размера дохода и т.д.».

Совет №3. Улучшайте жилищные условия поэтапно.

В том случае, если заемщик проживает с родителями или в однокомнатной квартире, не стоит сразу переезжать в шикарные пятикомнатные апартаменты, взвалив на себя непосильную ношу. Куда разумнее перебраться из однокомнатной в двухкомнатную, после чего успешно выплатив ипотеку и заработав себе положительную кредитную историю, получить новый ипотечный кредит уже на более выгодных условиях. Кроме того, не исключено, что к моменту оформления новой ипотеки улучшатся и условия в банках.

Совет №4. Изучите внимательно условия кредитного договора.

Также стоит тщательно ознакомиться с условиями кредитного договора, обратив особое внимание на все дополнительные расходы заемщика, которые в отдельных случаях могут достигать до 7% от суммы кредита ежегодно, помимо процентной ставки. Такие дополнительные расходы могут привести заемщика в затруднительную ситуацию.

Совет №5. Опасайтесь переоценки объекта.

Немаловажно сотрудничество с профессиональными риэлторами и сотрудниками оценочных компаний. «Ни в коем случае нельзя доверяться лишь мнению продавца о стоимости объекта, если вы не являетесь участником рынка недвижимости, - обращает внимание Роман Строилов. - Само по себе приобретение переоцененного объекта неприятно психологически, но что еще страшнее - в случае очередного кризиса или даже дефолта заемщика в благоприятных экономических условиях объективная стоимость реализации объекта в виде залога может быть ниже на 30% от стоимости приобретения. При этом, по условиям кредитного договора заемщик обязан будет погасить эту задолженность - и это абсолютно законно.

Совет №6. Будьте дисциплинированным заемщиком.

Для кредитора крайне важно соблюдение платежной дисциплины. Платежи лучше вносить заблаговременно, желательно за 2-3 рабочих дня до установленной даты. Какие-либо дополнительные траты, крупные покупки стоит планировать также заблаговременно, четко рассчитав свои ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному ипотечному кредиту.

Совет №7. Сформируйте подушку безопасности.

Еще одно общепринятое правило финансово грамотных банковских клиентов современного мира – «подушка безопасности». «Разумным и экономически оправданным можно считать полугодовой запас ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, – рассказывает Роман Строилов. - Только после накопления такого объема средств я бы рекомендовал вносить по возможности досрочные платежи. При этом, держать эти средства лучше на депозите банка кредитора, в той валюте, в которой оформлен ипотечный кредит, что позволит уберечь вас от валютных рисков. Заемщики порой ошибочно полагают, что раз на протяжении, к примеру, одного года или двух, они вносили платежи в счет досрочного погашения кредита, то в затруднительной ситуации это сможет им помочь. К сожалению, нет. А вот полугодовой запас средств, которые смогут обеспечить бесперебойное выполнение принятых на себя обязательств, позволит пережить затруднительную ситуацию».

Добавим, что шестимесячный запас принято считать минимальным, в идеале - годовой или девятимесячный объем средств. Это необходимо для того, чтобы в случае потери работы, или снижения размера дохода вы могли изменить ситуацию к лучшему, не испортив себе кредитную историю и не накопив огромные суммы штрафных санкций.

Что делать, если вы уже должник?

Советов тем, кто уже попал в затруднительную ситуацию, к сожалению гораздо меньше. Дело в том, что договор уже подписан, изменить его в одностороннем порядке нельзя, и остается только одно – всеми силами и средствами соблюдать принятые на себя обязательства!

Совет №1. Сотрудничайте с банком.

Среди первоочередных мер – не бегать от банка, не прятаться и не уклоняться от контактов. Куда вернее известить о своих проблемах банк лично еще до того, как образуется задолженность, которую вы уже способны предвидеть, а банк еще нет. В таком случае заемщик для себя же самого выигрывает время на анализ кредитором возникших проблем и выработку совместных мер по урегулированию сложившейся ситуации. «При этом не стоит наивно полагать, что диалог должен ограничиться одним звонком своему клиентскому менеджеру, это вовсе не принесет никакого результата, - утверждает Роман Строилов. – От вас необходимо письменное обращение, зарегистрированное и принятое банком в соответствии с правилами делопроизводства. В таком случае банк уже не сможет потерять или забыть о вашем обращении и будет рассматривать его по всем правилам».

Совет №2. Не рассчитывайте на «всепрощение».

Чем теоретически может помочь банк заемщику в такой ситуации? Рассчитывать на снижение процентной ставки не стоит. Также не стоит отказываться от обязательного страхования предмета залога, на это банк никогда не пойдет. Помочь в данном случае может увеличение срока кредита или переход на ежеквартальную оплату как всего платежа в целом, так и частично, к примеру, только процентов и только основного долга. В исключительных случаях при высокой лояльности банка можно рассчитывать на отсрочку в погашении кредита, к примеру, на срок от 3 до 6 месяцев. Такие меры принимаются в единичных случаях и, как правило, не распространены.

Также нельзя сказать, что именно эти меры выхода из трудной ситуации будут вам предложены. «Нередко ни одно из предложенных мероприятий не может состояться, и дело даже не в банке или его отношении к заемщику, а в том, что кредит уже заранее был выдан по максимальной границе степени риска, - говорит Роман Строилов. - В таком случае, если нет твердой уверенности в том, что самому заемщику не удастся в ближайшее время решить свои трудности – найти работу или увеличить материальное обеспечение, необходимо принять трудное, но единственно правильное решение».

Совет №3. Урежьте свои «аппетиты».

Для начала максимально сократите свои текущие расходы. Они могут быть различными - начиная от променадов в рестораны и продлением карточки в фитнес-клубе и заканчивая более скромным питанием, экономией на содержание транспортного средства, внешнего вида, одежды и т.д. Разумеется, возможно, кому-то удастся найти вторую работу, однако, если говорить о кризисном времени, данное решение вопроса кажется нереальным.

Совет №4. Согласитесь на добровольную продажу.

В том случае, если данный комплекс мер не подходит заемщику психологически или этот ресурс уже полностью исчерпан, решение остается одно – добровольная реализация приобретенного имущества. Как бы ни было горько, но это единственный и даже во многих случаях экономически оправданный путь. Добровольная реализация позволит продать объект залога по рыночной на данный момент цене, или как максимум с минимальным дисконтом в 5-7%. «При этом в период добровольной реализации у заемщика есть возможность договориться с банком о неотражении информации о просроченных платежах в Бюро кредитных историй или даже о снижении размера штрафов, - уточняет Роман Строилов. - Также на данном этапе заемщик обладает правом привлечения профессиональных риэлторов, что может существенно ускорить процесс реализации. Но важно не проявлять излишней жадности, ведь если не согласиться сегодня на предложенную покупателем цену, возможно следующий клиент появится только через 2-3-6 месяцев, а за это время банк дополнительно накинет штраф, в размере, к примеру, удвоенной процентной ставки или еще выше».

Совет №5. Не соглашайтесь на аукцион.

Жизненно важно для заемщика - не доводить ситуацию до реализации банком по решению суда на аукционе. В таком случае, реальная стоимость может оказаться ниже на 30%, такова российская действительность. И это вполне законно. Причем, в том случае, если суммы реализации будет недостаточно, остаток задолженности заемщику никто не простит, и банк имеет право обратить взыскание на оставшееся имущество клиента и также его изъять. Также при негативном развитии событий банк может компенсировать себе и расходы на ведение судебного дела.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что куда разумнее и правильнее относиться строго в первую очередь к себе как заемщику и к своей платежной дисциплине - создавать резервы, запасы, в том случае, когда оказались в затруднительной ситуации, не бегать и не скрываться и не уклоняться, а напротив, проявить максимальную лояльность по отношению к кредитору, анализировать предложения о реструктуризации долга и, возможно, принимать трудные решения, чтобы избежать дополнительных потерь.