Решение о покупке квартиры в ипотеку уже принято, банк и программа кредитования выбраны, совсем скоро можно будет переезжать в новую долгожданную квартиру. Осталось только подписать договор и оформить все документы. Как происходит подписание договора? Что нужно делать и в каком порядке, на что обратить внимание? Как жить дальше?
Проверка информации об условиях кредита
А вдруг если … или сказ про форс-мажор
Проверка информации об условиях кредита
В первую очередь перепроверьте информацию об условиях ипотеки, полученную у сотрудника банка по разным источникам – на сайте, позвоните в банк и пообщайтесь с другим сотрудником, обратитесь в другое отделение. Перед подписанием кредитного договора попросите прислать договор вам на электронную почту. Если есть возможность, покажите договор юристу, необязательно самому лучшему и дорогому. Любому, которому приходится читать договоры ежедневно.
Спокойно, не спеша, очень внимательно прочтите все пункты договора. Не делайте это в банке в день подписания договора. В банке в один день происходит несколько сделок, вашу сделку назначат на определенное время, сотрудник банка будет вас торопить, чтобы не создавать очередь в отделение с банковскими ячейками. На подписание кредитного договора вам выделят максимум полчаса. Помните, что вы всегда можете попросить внести изменения в договор. От настойчивости будет зависеть количество правок, но в любом случае банк может пойди вам навстречу.
В этот же момент (сразу после подписания кредитного договора) вы будете подписывать договор купли-продажи квартиры, с ним тоже необходимо ознакомиться задолго до сделки и показать юристу. Если ипотечный договор хоть как-то можно подписывать без юриста, то договор купли-продажи квартиры показать юристу необходимо. Покупать квартиру без прочтения договора юристом категорически нельзя.
Помните, никогда не поздно отказаться от сделки, как бы далеко вы не зашли. Даже если вы уже мысленно живете в новой квартире, но что-то вас настораживает, остановитесь. Скажите, что забыли деньги или паспорт и перенесите сделку на другой день. Конечно, сотрудники банка и представители продавца будут недовольны, но у них нет другого выбора, кроме как соглашаться на ваши условия. После подписания кредитного договора дороги назад уже не будет. Есть масса историй, когда перед покупкой квартиры или загородного дома сделка срывалась прямо перед подписанием договора. Некоторые покупают квартиру только с пятой попытки, меняя то банк, то саму квартиру.
После того, как договор подписан, стороны сдают документы в регистрационную службу Росреестра. Максимум через 2 недели покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру, в котором отражено, что квартира оформлена в ипотеку. Расчеты между банком и продавцом ведутся без участия покупателя. Продавец получает часть оплаты в качестве первоначального взноса в момент подписания ипотечного договора и оставшуюся часть после получения документов из регистрационной службы. Если квартира — объект вторичного рынка или это уже введенная в эксплуатацию новостройка, то покупатель забирает ключи от квартиры, как только продавец заберет из банка деньги.
Эти стандартные правила и общие положения о покупке квартиры в ипотеку применимы по всей России, будь то квартиры Подмосковья, Москвы, регионов, квартиры в новостройках или на вторичном рынке. Могут быть свои особенности в зависимости от требований банков, реалий работы в разных субъектах РФ, но в целом процедура та же.
На что обратить внимание
При прочтении кредитного договора обратите внимание на следующие пункты:
- размер эффективной ставки,
- общая сумма переплаты за квартиру,
- срок кредита,
- плата за ведение расчетного счета (от 0 до 2% от суммы кредита),
- дополнительные платежи,
- условия по страхованию,
- штрафы за просрочку платежа и другие санкции,
- условия досрочного погашения.
В случае выбора фиксированной ставки очень важно убедиться в наличии в договоре пункта о том, что банк не имеет права в одностороннем порядке изменять кредитную ставку ни при каких обстоятельствах. Если все-таки в договоре существуют определенные условия, при которых банк может повысить ставку, например, при новом экономическом кризисе, будьте готовы, что банк это сделает в любом случае, а вам придется доказывать, наступил ли это «экономический кризис» или нет.
Также важно, чтобы было прописано верхнее ограничение роста ставки. В некоторых банках в договоре прописываются возможности увеличения кредитной ставки в одностороннем порядке в случае, если заемщик нарушает свои обязательства, например, при сдаче квартиры в аренду или при несогласованной перепланировке.
Штрафы за просрочку платежа могут быть равными сумме процентов, начисленных к уплате в текущем месяце. Это еще один очень значимый для банка способ зарабатывания денег. В договоре может быть предусмотрено обязательное письменное уведомление в 3-х дневный срок в случае изменения адреса, фамилии и смены паспорта, и соответствующие санкции к тем, кто не выполнил вовремя это требование. Также в обязанности заемщика входит в начале каждого года подтверждать продление страховки.
А вдруг если … или сказ про форс-мажор
Что будет с кредитом, если я не смогу его дальше оплачивать? Этот вопрос волнует каждого заемщика. Рассмотрим наиболее частые из негативных варианты развития событий.
Нет возможности платить за квартиру, потеря работы или здоровья. Если временные трудности – для временной отсрочки платежей можно сделать реструктуризацию (изменение условий) долга, например, увеличив его на 5-10-15 лет, тем самым снизив ежемесячные платежи. В данном случае можно со временем вернуться к первоначальным условиям. Если трудности неразрешимые – продажа квартиры и полный расчет с банком. Однако если у заемщика оформлено страхование жизни и, например, потеря трудоспособности будет являться страховым случаем, есть все шансы сохранить квартиру.
Развод и распад семьи – при разделе ипотечной квартиры супругам необходимо самим договориться об том, кто где живет, и кто за что платит. Один из супругов оформляет отказ оплачивать кредит, а другой принимает на себя обязательства оплачивать всю сумму. Квартира принадлежит второму, но после выплаты всего кредита первый супруг получает компенсацию в виде половины от суммы, оплаченной по кредиту до развода. Понятно, что данная схема не особо выгода для первого супруга, поэтому наилучший вариант – продажа квартиры и полный возврат кредита. Деньги, оставшиеся после продажи и выплаты кредита, супруги делят между собой. Если договориться не удается, необходимо осуществлять раздел в судебном порядке. Стандартно долги делятся пропорционально долям в имуществе. Но какую позицию займет суд — в ряде случаев предсказать сложно. Например, если у одной из сторон несовершеннолетний, а при равном делении имущества денег на покупку даже комнаты не достаточно?
Смерть заемщика – при страховании жизни родственникам заемщика очень важно признать факт смерти страховым случаем. Тогда страховая компания должна будет расплатиться с банком, что не отразится финансовыми обязательствами на родственниках заемщика. В некоторых случаях банк может погасить только часть долга, тогда оставшуюся часть нужно будет оплачивать родственникам. Все планируют жить долго и счастливо до глубокой старости, но все же эти вопросы лучше проговорить со страховой компанией при подписании договора. Если же жизнь не застрахована, то обязательства перейдут второму супругу, созаемщикам или поручителям.
И последняя общая рекомендация – не стоит надеяться, что банк или страховая компания проявит человеческое отношение к вам и к сложившейся ситуации, разделит с вами горести и пойдет на существенные уступки. Такого не произойдет. При малейшем намеке на допущенные огрехи при составлении договоров кредитования, страхования и купли-продажи — крайними будете только вы.
Не пытайтесь также признать договор недействительным, мол, заключили его под влиянием банка, заблуждались относительно условий кредита. Ни один суд данный договор не признает недействительным.
Подробнее про ипотечное страхование
Существуют обязательный вид страхования и дополнительные виды, навязанные банком.
Обязательный вид страхования:
- страхование квартиры (предмета залога) от утраты и повреждения. По стоимости – примерно 0,5 % от суммы кредита ежегодно.
Дополнительные необязательные виды страхования:
- жизнь и трудоспособность заемщика,
- утрата права собственности (страхование титула),
- страхование финансовой ответственности.
Эти виды страхования добавят еще 2-3 % от суммы кредита ежегодно. Многие банки навязывают их как обязательные виды, у заемщика нет других вариантов, кроме как согласиться на все рекомендуемые страховки. Однако судебные разбирательства на тему законно ли такое навязывание дополнительных страховок привели к тому, что Роспотребнадзор рекомендовал банкам не навязывать дополнительное страхование. Уточните, требует ли банк страховаться по дополнительным видам весь период кредита, например, страхование титула на 20 лет не имеет смысла — достаточно и трех лет.
Страхование утраты права собственности (титульное страхование) больше распространено на вторичном рынке, где могут появиться бывшие собственники и попытаться оспорить состоявшуюся сделку. Квартиры в новостройках не нуждаются в страховании титула.
Заемщик обязан ежегодно перезаключать договор страхования и отправлять данную информацию в банк. С каждым годом стоимость страховки становится все меньше, так как уменьшается остаток по кредиту, страховка рассчитывается именно на остаток.
Чтобы получить при наступлении страхового случая полную стоимость квартиры, квартиру нужно страховать не на 100%, а на 110%, тогда при выплате страхового возмещения страховая компания удерживает 10 % в качестве административных расходов, а банк получает 100%. Но, с другой стороны, это может привести к увеличению расходов по страховке.
В качестве рекомендаций можно предложить заниматься оформлением страховки самостоятельно. При оформлении кредита банк предложит лишь несколько заинтересованных компаний, на самом же деле список компаний-партнеров банка значительно шире. Анализ предложений всех компаний поможет сохранить до половины стоимости страховки.
С банком по жизни
Несмотря на то, что квартира является собственностью покупателя, она находится в залоге у банка. Хотите вы сдать или продать квартиру, зарегистрировать кого-либо, сделать перепланировку – на все требуется разрешение банка.
Также банк необходимо всегда информировать в прописанные в договоре сроки об изменении личной информации – изменение места работы, смена места жительства, регистрации, паспортных данных, контактов, семейного положения и состава семьи.
Помимо обязанностей заемщика существуют некоторые негласные правила взаимодействия с банком, которые существенно упростят жизнь:
Эти стандартные правила, выполнение которых не требует особых временных затрат, сделают ваше общение с банком максимально комфортным и помогут избежать мелких проблем.
Смена банка-кредитора
Может возникнуть такая ситуация, что просто не останется сил общаться с банком, не оправдавшим ваши ожидания. Существуют, к сожалению, такие банки, которые кроме агрессии не вызывают никаких других эмоций. Что делать в такой ситуации?
Необходимо заново пройти всю процедуру выбора ипотечного кредита в другом банке, оформить заявку и получить подтверждение банка о предоставлении кредита. Новый банк погашает ваш кредит в старом банке и переоформляет залог на себя. Естественно, заемщик выбирает банк с меньшей процентной ставкой, что с одной стороны выгодно, но с другой стороны возникает необходимость заново оплатить все расходы, связанные с получением кредита. Такая процедура смены кредита называется рефинансированием.
Переход из одного банка в другой практически не имеет смысла при аннуитетных платежах во второй половине кредитного срока. Банк уже получил почти все проценты по кредиту, поэтому переход в новый банк приведет к существенному удорожанию кредита.
Также возможна ситуация, когда банк разоряется или у него отнимают лицензию. Данный факт не освободит заемщика от обязательства выплаты кредита. Все обязательства будут переведены другому банку, а у заемщика поменяются только реквизиты для уплаты ежемесячных взносов. Суммы, сроки и процентные ставки в этом случае останутся без изменений.
Смена ставки по кредиту
Повторим, что изменение ставки по кредиту называется рефинансированием. Уменьшить ставку можно как в своем банке, так и с перекредитованием в другом банке. При существенном снижении ставок по кредиту заемщику нужно обратиться в свой банк с заявлением о снижении процентной ставки. Если же банк откажет в такой процедуре, следует обращаться в другой банк, заново пройти всю процедуру получения кредита и погасить кредит в своем банке.
Учитывая расходы на получение кредита, имеет смысл заниматься рефинансированием при изменении ставок более чем на 2-3%.
Если ставка фиксированная, то банк не может ее изменить в одностороннем порядке, если иное не отражено в договоре. Если ставка плавающая или переменная, то в определенные периоды она изменяется, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. При значительном росте переменной ставки заемщик может обратиться в другой банк для рефинансирования кредита по меньшей ставке.
Налоговый вычет
Дополнительно сократить расходы по кредиту поможет оформление налогового вычета, что позволит вернуть вам несколько сотен тысяч рублей. Получить налоговый вычет можно самостоятельно, подав налоговую декларацию и вернув уже уплаченные налоги, либо через работодателя, недоплатив налоги на сумму вычета. Оформлять налоговый вычет можно в течение всего срока кредита - единовременно при покупке квартиры и каждый год по начисленным процентам.
Можно ли продать ипотечную квартиру
Стало ли вам тесно в ипотечной квартире, захотели ли вы поменять район или город, случились ли какие-то непредвиденные события в вашей жизни – квартиру всегда можно продать. При продаже помните, что ипотека на продаваемую квартиру по большей части минус и неудобство для будущего покупателя. Цену разумнее назначать чуть ниже рыночной, несмотря на то, что квартира обошлась заемщику значительно дороже ее рыночной стоимости.
Продажа ипотечной квартиры осуществляется несколькими способами:
С участием банка, то есть стандартными способами:
- Заемщик получает согласие банка на продажу, находит покупателя, обращается в банк с покупателем, покупатель оплачивает задолженность перед банком и подписывает договор купли-продажи квартиры. Квартира переоформляется на покупателя. В данном способе банк может участвовать по-разному – от простого согласия на сделку до полного ее сопровождения.
- Заемщик продает не квартиру, а кредит и обязательства по нему. Квартира и обязательства по выплате кредита переходят покупателю. Также требуется согласие банка.
Без участия банка:
- Заемщик находит покупателя, готового полностью досрочно погасить кредит. Также заключается предварительный договор купли-продажи, а после погашения кредита покупатель становится собственником квартиры.
- Полное досрочное самостоятельное погашение кредита с последующим выставлением квартиры на продажу.
Абсолютное большинство заемщиков не продают квартиры в течение срока действия ипотеки, но если возникнет такая необходимость, пусть она будет вызвана переездом в большую и лучшую квартиру.
Все большему количеству россиян удается решить свой квартирный вопрос именно с использованием ипотечного кредитования, ипотека набирает свою популярность. Сейчас количество сделок по покупке квартиры в Москве или Подмосковье с использованием ипотеки приближается к 50 %, в то время в развитых европейских странах число таких сделок более 80%. Несмотря на высокие процентные ставки, ипотека в России становится с каждым годом все доступнее. Так и хочется добавить – жить стало лучше, жить стало веселее. Надеемся, что и в нашей многострадальной стране наступят времена, когда покупка квартир станет доступна большей части населения и не будет ставить семьи на грань голодной смерти.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте