После заседания ЦБ 12 сентября 2025, на котором ключевая ставка была снижена на 1 п.п. до 17% годовых, многие эксперты рынка недвижимости разразились восторженными комментариями и пресс-релизами. Их общий лейтмотив сводится к следующему: такими темпами уже к концу года ключевая ставка будет 14-15%, а в следующем году – 10% и ниже. Ипотека снова станет очень дешевой, за квартирами выстроятся очереди, а цены взлетят. Впрочем, подобные комментарии демонстрируют, что эксперты рынка недвижимости возможно действительно сильны именно в недвижимости, но в вопросах макроэкономики и финансов они вообще не понимают что происходит, поэтому придется объяснять.
Мнения и прогнозы экспертов – вещь всегда субъективная. Они могут сильно разниться, поэтому каждый при желании может найти такое мнение, которое его наиболее устраивает. А потому лучше всего ориентироваться не на отдельные мнения, а на индикаторы, которые отражают мнение всего рынка в целом, если можно так выразиться. Более того, показатели финансового рынка сформированы не философами, которые умничают в эфире, но ни за что не отвечают, а теми, кто вкладывает деньги, причем большие деньги, рискуя ими.
Так вот, первый индикатор, на который следует обратить внимание – это ставка RUSFAR. Она отражает стоимость краткосрочного кредитования от 1 суток, т.е. до завтра, до 3 месяцев. Нам наиболее интересен именно показатель RUSFAR 3M, т.к. он оценивает величину ставки на 3 месяца вперед, т.е. как раз до конца 2025 года. На момент написания этой статьи в начале октября значение RUSFAR 3M составляет 16,73%. Это означает, что, согласно ожиданиям профессиональных участников денежного рынка, до конца года ключевая ставка останется на уровне 17%, как сейчас, поэтому величина RUSFAR 3M ближе к 17%, чем к 16%. Но небольшое отклонение вниз от 17% все же оставляет некоторую вероятность снижения ключевой ставки до 16%-16,5% к концу года. Проще говоря, к началу 2026 года мы увидим, скорее всего, сохранение ключевой ставки на уровне 17% годовых, а в лучшем случае ее снизят до 16%.
Для более длительного прогноза нам следует обратить внимание на облигации с фиксированным купоном ОФЗ-ПД. В отличие от флоатеров (ОФЗ-ПК), которые обычно торгуются близко к номиналу и имеют текущую доходность по ключевой ставке, облигации с фиксированным купоном «плавают» по цене, отражая более долгосрочной прогноз, особенно если речь идет о долгосрочных выпусках. Экспертно можно сказать, что текущий уровень доходности ОФЗ-ПД закладывает ожидания рынка по ставке примерно на год вперед или около того. К слову, почти год назад, в конце 2024 года при ставке 21% (до этого уровня ее повысили 25 октября 2024 года), доходность ОФЗ-ПД как раз «плавала» на уровне плюс-минус 17%.
Текущая доходность почти всей кривой ОФЗ-ПД расположена вблизи отметки 15% годовых. Это означает, что в перспективе года, условно к следующему лету, рынок ожидает ставку в 15%, но вряд ли сильно ниже. А общее резюме такое: до конца 2025 года ставка будет 17%, в лучшем случае ее снизят до 16%, а к следующему лету – до 15%, возможно до 14% при хорошем раскладе.
Что все это означает для рынка недвижимости? Ипотеку в лучшем случае на уровне 17-18% годовых к середине следующего года и примерно 20% годовых в ближайшие месяцы. Речь здесь идет о массовой рыночной ипотеке для всех, исключая льготные госпрограммы, а также субсидирование ставок застройщиками, что ведет к завышению цены покупки.
Хорошо это или плохо? Этот вопрос, разумеется, философский. С одной стороны, ипотека по 17-20% годовых все же лучше, чем по 25% и более, как это было весь минувший год. С другой стороны, ставки 17-20% вряд ли можно считать привлекательными: с ними переплата по ипотеке составит 3-4 цены квартиры при 20% начального взноса и сроке кредита 20-30 лет (т.е. при классической ипотеке). Такие ставки ощутимо выше уровня в 10-12% годовых, который признается большинством экспертов как приемлемый. Поэтому существенного роста покупательской активности в перспективе ближайшего года ожидать не следует. Напротив, будет только расти число дефолтов и отказов от покупки со стороны тех ипотечников и рассрочников, кто рассчитывал в обозримом будущем перекредитоваться под низкий процент.
Впрочем, многие скажут, что все еще может 100 раз поменяться. Теоретически – да, но учитывая сложную нынешнюю геополитическую и макроэкономическую обстановку вероятнее ожидать ухудшения ситуации, нежели ее улучшения. Наверное здесь стоит вспомнить известную пословицу: «Надейся на лучшее, но готовься к худшему»...
Комментарии
(0)#