JLL и “Авито Недвижимость” проанализировали, как пандемия повлияла на ценообразование на рынке складских и торговых помещений Москвы и Санкт-Петербурга

Пандемия повлияла на поведение владельцев и изменила ценообразование на рынках складской и торговой недвижимости двух столиц, выяснили эксперты компании JLL и “Авито Недвижимости” в ходе масштабного исследования. Если изменения на рынке торговой недвижимости носят временный характер, то рынок складской недвижимости демонстрирует структурные сдвиги, которые сохранятся в долгосрочной перспективе.

Влияние пандемии на рынок аренды, как в складах, так и ритейле, оказалось сильнее, чем на рынок продаж. Изменился не только дисконт за размер объектов, что характерно для кризисных периодов, но и премии за удаленность и направление, плотность населения и конкурентное окружение. При этом в сегменте продаж данные тенденции либо проявляются в меньшей степени, либо совсем отсутствуют. Это объясняется тем фактом, что рынок аренды в целом лучше отражает краткосрочные эффекты и остро реагирует даже на временные изменения, говорится в совместном исследовании JLL и “Авито Недвижимость”.

“Сравнение ситуации до пандемии и после ее начала показывает, что факторы, влияющие на цену продажи объектов, намного более ощутимо изменились в складском сегменте, чем ритейле. Это говорит о структурных изменениях в отрасли, которые были вызваны развитием e-commerce и высокого спроса как со стороны конечных собственников, так и инвесторов к складской недвижимости, в том числе и к объектам городской логистики”, - говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.

“Период пандемии привел к заметному изменению собственниками коммерческих условий, на которых они предлагают сегодня свои торговые и складские объекты. Мы также наблюдаем рост количества объявлений в этой категории и, как следствие, уникальную возможность найти привлекательное и качественное предложение. К примеру, к сентябрю количество объектов в Москве и Санкт-Петербурге, размещенных в категориях “Склады” и “Торговая недвижимость” на Авито достигло исторического максимума, и составило 19 000 объявлений”, - отмечает Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимость».

Складская недвижимость

Пандемия в значительной степени сгладила разницу между объектами, расположенными в центре и на периферии. Если ранее в складской недвижимости за каждые 5 км от Красной площади стоимость аренды падала на 3,4%, а продажи – на 4,9%, то теперь снижение цен составляет 1,5% и 2% соответственно. Арендаторы больше интересуются складским сегментом в целом, уделяя меньшее внимание тому, насколько далеко и в каком направлении расположено складское помещение. Это позволяет собственникам удаленных от центра объектов повышать цены.

При этом возросло влияние количества жителей в окружении объекта. Для складских помещений бОльшее количество людей означает доступность рабочей силы, что является критически важным. Теперь с увеличением плотности населения в зоне расположения склада на 5 чел. на гектар площади ставка аренды вырастает на 3-4% для московского региона (до пандемии премия составляла 2-2,5%). В Санкт-Петербурге тенденции аналогичны, хотя и более слабо выражены. Жителям Северной столицы легче ездить на работу даже в другой конец города, что делает нехватку рабочей силы в конкретных локациях менее острой.

Любопытным является то, что несмотря на отсутствие тематики дефицита рабочей силы при переговорах об аренде склада в Петербурге, этот фактор оценивается рынком также, как и в столице.

Еще один тренд связан со снижением премии за класс здания. Если до пандемии разница в ставке аренды между смежными классами складов в Московском регионе составляла около 15%, то летом 2020 г. она сократилась до 10-12%. “Такое изменение может быть связано с двумя эффектами. Во-первых, складской сегмент оказался более устойчивым к текущему кризису среди всех типов коммерческой недвижимости, вследствие чего спрос на склады сильно увеличился. Во-вторых, собственники складов класса А стали более гибко формировать свою ценовую политику, чтобы сократить сроки экспонирования объектов”, - отмечает Владислав Фадеев из JLL.

Торговая недвижимость

В ритейле размер дисконта за удаленность от центра Москвы, также как и в складах, снизился примерно вдвое. Падение стоимости помещений за каждые 5 км от Красной площади уменьшилось с 8% до 4% для аренды и с 18% до 13% для продажи. Причиной этих изменений стали ограничения на передвижения и неготовность людей в условиях эпидемии ехать в крупные ТЦ за покупками, вследствие чего привлекательность помещений в спальных районах выросла.

“Роль численности потенциальных покупателей в непосредственном окружении торгового объекта в Москве существенно возросла из-за снижения мобильности и стремления потребителей избежать мест скопления людей. При увеличении плотности населения на 5 чел. на гектар премия к ставке аренды выросла в 3 раза: с 0,25% до пандемии до 0,75% летом 2020 года. При этом в сегменте продажи показатели изменились незначительно: собственники расценивают произошедшие события как временное явление. В Санкт-Петербурге влияние плотности населения на стоимость аренды и продажи торговых объектов выросло в меньшей степени, так как пропускной режим и запрет на прогулки в городе не вводился”, - отмечает Владислав Фадеев из JLL.

Так как крупные торговые центры достаточно долгое время были закрыты, а посещаемость даже после открытия не вернулась на докризисный уровень, их роль как трафикогенерирующих центров значительно снизилась. Если ранее рост плотности качественных торговых центров повышал ставку аренды торгового помещения на 0,8%, а цену продажи – на 0,55%, то и июне-июле соответствующие премии составили всего 0,5% и 0,2% соответственно. В центре Москвы, где располагается большое количество качественных объектов, их влияние практически свелось к нулю. Аналогичные тенденции наблюдаются и в Петербурге.

Одновременно с этим изменилось влияние небольших торговых центров, расположенных поблизости и заполненных преимущественно несетевыми арендаторами. Если в Москве они ранее создавали конкуренцию для помещений стрит-ритейла, то в июне-июле взяли на себя роль генераторов трафика. Зачастую якорным арендатором в них является супермаркет, который продолжал свою работу и в период самоизоляции. Кроме того, потребители больше посещали небольшие торговые центры рядом с домом, исходя из удобства и опасаясь большого скопления людей в крупных ТЦ. Как следствие, наличие таких небольших торговых комплексов приводит к росту ставок аренды в непосредственном окружении. В Санкт-Петербурге подобные объекты и ранее увеличивали трафик, а после начала пандемии этот эффект усилился.

Методология

В рамках исследования аналитики Авито и JLL проанализировали представленные на Avito объявления об аренде и продаже складской и торговой недвижимости в четырех регионах России: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях (на Москву и Московскую область приходится около 75% объявлений). Эта выборка обычно остается за рамками различных обзоров рынка, которые концентрируются на крупных объектах коммерческой недвижимости, принадлежащих институциональным игрокам. Пандемия существенно изменила ситуацию в экономике, поэтому отдельно рассматривались два периода: вторая половина 2019 года как период стабильной ситуации на рынке и июнь-июль 2020 года как кризисный период. За эти периоды на сайте Avito было выложено 102 тысячи объявлений, из которых были исключены объекты категории self-storage или небольшие торговые островки, дублированные объявления, а также объекты с пробелами или несоответствиями в данных. В итоговую выборку попали 44,3 тыс. объявлений, что позволило оценить влияние факторов на цену регрессионным методом.