В настоящий момент доходность по депозитам в России может составлять около 10% годовых. Правда, если вклад будет достаточно крупным, а срок хранения — длительным, не менее 3 лет. Аналогичную — и даже большую — прибыль можно получить, став частным рантье, например, купить небольшой офис и сдавать его в аренду. Самое главное – правильно выбрать объект и иметь на старте больше денег, так как первоначальные инвестиции заметно выше, чем при депозите. Около 70% всех запросов на подбор офисной недвижимости относится к аренде помещений и только 30% — к покупке таких объектов, свидетельствует статистика компании GVA Sawyer. «Это соотношение практически не меняется с 2004 года. Все-таки большинство компаний арендуют офисы, руководствуясь своей финансовой стратегией и стратегией развития. Покупка офисных помещений, в частности, в Москве, требует привлечения серьезных финансовых ресурсов, не задействованных в основном бизнесе — такие возможности есть не у каждой компании», — поясняет вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук. При этом объем предложения по продаже офисов на новых площадях увеличивается незначительными темпами. Например, по подсчетам компании Welhome, в четвертом квартале 2012 года в Москве к вводу заявлено 478,4 тыс. кв.м офисных площадей. Однако, по оценкам специалистов компании, может быть введено в эксплуатацию лишь 60% от ранее заявленного объема. Соответственно, на фоне небольшого появления нового предложения покупка офиса с последующей сдачей в аренду может быть неплохой инвестицией. Например, по данным Nagatuno-i-Land, каждая 10 сделка небольшого формата — частная инвестиционная сделка. Самое главное при данном типе инвестирования — правильно выбрать офис. Основной момент — местоположение офиса. Офис должен располагаться в оживленном месте, желательно в центре. При возможности — на наиболее актуальных и востребованных направлениях, рядом с метро. Такие объекты являются наиболее ликвидными и, соответственно, пользуются наибольшей популярностью у арендаторов. По мнению директора департамента оценки недвижимости по России и СНГ компании Knight Frank Ольги Кочетовой, «однозначно не стоит принимать к рассмотрению офисы в бизнес-центрах класса А». «Такие объекты подразумевают единую концепцию функционирования и развития, а собственники бизнес-центров просто не пойдут на то, чтобы продавать в них свои помещения по частям для осуществления «субарендного» бизнеса. Что касается местоположения, то, учитывая намечающуюся децентрализацию, лучше выбирать офисы в пределах ТТК. Другим интересным форматом для реализации такой идеи может быть покупка помещений в офисных особняках. Во-первых, такие особняки обладают определенным статусом и будут привлекать арендаторов, во-вторых, за счет расположения, как правило, в центре города, будут приносить стабильный доход и обеспечивать высокую норму отдачи на вложенный капитал. Что касается площади, то здесь сложно сказать однозначно. Но скорее всего наиболее выгодным вариантом является выкуп целиком этажей в офисных центрах для того, чтобы можно было придерживаться хотя бы какой-то общей концепции в рамках единого пространства», — рассказывает Ольга Кочетова. По данным компании S.A. Ricci, стоимость московских офисов составляет от $3-3, 5 тыс. до $7-8 тыс. за квадратный метр. В «Москва-Сити» офисы дороже – от $7-8 тыс. до $15 тыс. за квадратный метр. Нужно учесть, что купить офисы можно далеко не в каждом бизнес-центре. Значительная часть девелоперов предпочитает сдать офисы в аренду качественным арендаторам (крупным компаниям, желательно, международным брендам, заключившим договор аренды на длительный срок) и потом продать бизнес-центр целиком крупному инвестору», — уточняет партнер S.A. Ricci Павел Яншевский. По подсчетам Елены Шевчук, минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого (офисного или торгового) помещения в Москве колеблется в районе $500 000. «Конечно, вероятность найти помещение за $200-300 тыс. остается, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий и в итоге это будет менее ликвидный район или менее качественное и востребованное предложение (с учетом последующей аренды)» — поясняет Елена Шевчук. При этом, по данным компании GVA Sawyer, при вложении в небольшие и относительно недорогие объекты недвижимости инвестор может рассчитывать на окупаемость в среднем за 7-8 лет. По мнению экспертов, сейчас наиболее востребованы у арендаторов офисные блоки в действующих бизнес-центрах с профессиональным управлением или офисные помещения на нижних этажах зданий с отдельным входом. Причем при покупке собственного офиса, помимо традиционной проверки юридической чистоты помещения, эксперты советуют обращать внимание и на множество других факторов, например, на качество строительства и инженерных систем, выделяемые мощности для офиса (электроэнергия, холодоснабжение), коммерческие условия технической эксплуатации объекта и телекоммуникационного обслуживания, наличие удобной парковки и условий ее эксплуатации и т.д. Для частного инвестора, учитывая стоимость квадратного метра, больше подходят небольшие по размеру офисы. Например, в бизнес-центрах около метро Молодежная, Калужская или Новослободская офисы небольшой площади – 50-90 кв.м – будут стоить от $3000 до $6500 за квадратный метр. Другой пример: в бизнес-центре около метро Калужская, который сейчас достраивается и будет введен в эксплуатацию только в начале 2013 года, стоимость офиса площадью 190 кв.м составляет $4100 за кв. м. При этом ставки аренды в соседнем, уже функционирующем корпусе бизнес-центра, будут на уровне 21 000 – 24 000 рублей (или $678-774) за квадратный метр в год, эксплуатационные расходы оплачиваются отдельно. Стоимость такого офиса составит около $800 тыс., а ежегодная арендная плата за помещение – $147 тыс. При таком раскладе (учитывая неизменность арендных ставок в течение срока аренды) срок окупаемости проекта составит более 5 лет. Увеличить доходность можно, если, например, улучшить внешний вид офиса. «Стоимость аренды меняется в соответствии с рынком, в диапазоне 5-15% в год. Также она зависит от того, с отделкой помещение или без. С отделкой всегда дороже. Захочет ли собственник или инвестор вкладывать средства в отделку, ведь в первый год у него получится убыток? Но при продаже помещений с отделкой доходность выше. Принимать решение инвестору», — советует коммерческий директор Nagatino i-Land. При правильном выборе объекта инвестирования окончательная доходность, правда, уже после выхода из проекта, может в два раза превысить прибыль от депозита. «Доходность офисных объектов зависит от рисков, которые берет инвестор, и начинается с 9% годовых. С помощью взятия на себя бОльших рисков либо с помощью кредитного плеча (либо других инструментов финансирования) доходность собственных средств может доходить до 20-25%. Конечно, доходность 20-25% инвестор получит только при выходе из проекта (когда через несколько лет решит его продать снова) и в случае, если очень удачно сложатся обстоятельства. Например, инвестору удастся купить офисы дешево, а после этого произойдет значительный скачок цен или, например, в 200 метрах от БЦ, где расположены купленные инвестором офисные площади, откроется станция метро. Если инвестор планирует сдавать офисы в аренду, его доходность, как правило, не превышает 10% — что тоже очень неплохо», — рассказывает Павел Яншевский. «Обычно стоимость считают как арендный поток (чистый), деленный на существующую ставку капитализации. Здесь необходимо понимать, будет ли данный объект/помещение пользоваться спросом под аренду или нет. Если спрос небольшой и ставка слабо меняется из года в год, то есть риск, что площади простоят, отодвигая сроки получения доходности», — объясняет Сергей Канаев. По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», инвестиции в офисные помещения в ближайшее время будут оставаться выгодным финансовым инструментом. «Привлекательность инвестиций в качественные офисные помещения (класса А и В), я уверен, будет повышаться. Стоимость офисов класса А и В будет расти, пусть и не такими большими темпами, как до кризиса. Качественные офисные площади в удачно расположенных БЦ находят своего арендатора даже во время кризиса», — считает Павел Яншевский.
Как заработать на московском офисе07.12.2012 00:00 Новости недвижимости:VSN Group усиливает командуСегодня, 16:27
Компания VSN Group усиливает свой управленческий состав. На позицию директора по развитию бизнеса назначен Александр Мещеряков, ранее занимавший аналогичную должность в Pandora Property Investments и Becar Asset Management.
Sendsay разместит головной офис в МФК «Левашовский 11»17.09.2025 13:30
Компания Sendsay полностью арендовала один из этажей в многофункциональном комплексе «Левашовский 11» в Петроградском районе Санкт-Петербурга. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.
Группа ЦДС ввела в эксплуатацию корпуса 4.5 — 4.6 ЖК «Город Первых»17.09.2025 12:09
ЖК «Город Первых» – первый этап реализации проекта ЦДС «Новосаратовка». В рамках ЖК «Город Первых» на территории площадью 30 га будут возведены более 300 тыс. квм жилой недвижимости.
60% сделок в «старой» Москве проходят с ипотекой16.09.2025 14:18
Около 60% сделок в старых границах Москвы в августе 2025 года прошло с ипотекой. Этот показатель за месяц увеличился на 2 пп. (в июле 2025 года доля сделок с ипотекой составила 58%).
Разрыв цен между новостройками Подмосковья и Новой Москвы составляет почти 40%16.09.2025 11:25
За последний год (сентябрь 2025 года к сентябрю 2024 года) первичное жилье в Новой Москве подорожало на 12,8%, а в Московской области – на 6,5%. Разрыв цен между этими макролокациями приблизился к 40%.
Предприниматели могут приобрести два коммерческих помещения в САО16.09.2025 10:56
На городские торги выставлены два помещения свободного назначения площадью 56,5 и 64,5 квадратного метра в Бескудниковском и Головинском районах на севере Москвы.
Динамика вторичного рынка жилья в августе 2025 года16.09.2025 10:15
В августе 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 10 645 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. Это на 793 сделки меньше (-6,9%) июльского результата текущего года (11 438).
Первый ДСК строит в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках школу с бассейном и сквером15.09.2025 12:41
Первый ДСК завершил монолитные работы в школе в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. Новая школа изменит жизнь района Подрезково и сделает его еще более привлекательным для семей с детьми.
На Новой Риге появится новый ЖК «Павлово 3»15.09.2025 11:45
Рынок новостроек Московской области продолжает развиваться и все больше семей предпочитают покидать мегаполис или даже переселяться в экологически благоприятные локации.
На территории бывшей промзоны Центра информатики и электроники в Крюково появятся три жилых корпуса15.09.2025 09:50
Очередной этап строительства жилого комплекса «Зеленый парк» включает три корпуса высотой от 13 до 28 этажей и общей площадью свыше 60,8 тысячи квадратных метров.
Выбор и особенности печей для бани и сауны: руководство для покупателей14.09.2025 19:09
Люди любят чистоту вокруг себя и заботятся о том, чтобы их тело тоже благоухало свежестью. Баня и сауна для таких целей идеально подходят.
Способы предотвращения появления неприятных запахов из ЛОС13.09.2025 22:27
Локальные очистные сооружения для очистки сточных вод – эффективное и современное решение. Но у него есть существенная проблема – образование неприятных запахов. Она решается с помощью разных технологий и методов.
Адвокат, работающий с уголовными делами13.09.2025 22:13
Когда в жизни человека появляется угроза уголовного преследования, ему рекомендуется сразу обращаться за помощью в бюро адвокатов.
Город выставил на торги два здания в Тверском и Басманном районах13.09.2025 14:39
Первый лот – двухэтажное здание площадью 243,5 квм. с земельным участком около станции метро «Маяковская» по адресу улица 3-я Тверская-Ямская, дом 22, строение 2. Второй объект площадью 200,5 квм. расположен в Басманном районе в Сыромятническом проезде, дом 4, строение 9.
Надежные колеса для ричтраков: что учесть при замене, чтобы не навредить технике13.09.2025 14:27
Узнайте, как выбрать колеса для ричтраков, которые выдерживают нагрузку и не стираются. Разбираем материалы, параметры и нюансы подбора.
|
Комментарии
(2)#Последние комментарии на сайте