Комната: разменная монета коммунального Петербурга

Комнаты в коммунальных квартирах на рынке недвижимости всегда считались своего рода разменной монетой. Собственники и жильцы в коммуналках меняются гораздо чаще, чем в отдельных квартирах, а основной фактор, предопределяющий ликвидность такого жилья, – соседи.

Петербург всегда считался «коммунальной столицей» России. На заре квартирного рынка, в начале 1990-х годов, каждая пятая семья проживала в коммуналке. За двадцать лет город разросся, но коммунальных квартир в нем не стало намного меньше. И, по всей видимости, они будут всегда. Хотя бы по той причине, что не у всех есть деньги на покупку отдельного жилья, да и не любому потенциальному владельцу петербургской недвижимости оно жизненно необходимо.

Порой для пожилого петербуржца или петербурженки просторная комната в привычной с детства коммуналке комфортнее квартирки в хрущевке. Владельцу загородного коттеджа комната может понадобиться для прописки и в качестве маневренной жилплощади в городе. Студентам, приехавшим на учебу в Питер, каморка в пешей доступности от набережных, музеев и университетов часто становится «стартовым» жильем. Правда, сегодня львиная доля покупателей комнат – представители национальных диаспор. И, увы, как правило, это беспокойные соседи.

Расселить нельзя продать
В первой половине 1990-х годов – вместе с появлением первых агентств недвижимости – по «городу-музею» прокатилась волна расселений коммуналок. Состоятельные «новые русские» желали приобретать исторические квартиры с каминами, лепниной и окнами на воду. В тот период владелец заурядной комнаты в историческом центре мог рассчитывать на однокомнатную квартиру, а если повезет, то и на «двушку». Вторая волна расселений пришлась уже на начало XXI века, а «хитом» стали до той поры самые неликвидные квартиры, расположенные на первых этажах: в преддверии празднования 300-летия Санкт-Петербурга их «разбирали», чтобы переводить в нежилой фонд, открывать бутики и рестораны. Обе волны плавно сошли на нет, но повергли в соблазн не слишком благополучных обитателей коммуналок: многие из них до сих пор живут иллюзиями и мечтами о блистательном расселении.

Однако риэлторы чаще всего отмечают, что шансов получить за комнату без доплат отдельную квартиру не осталось уже ни у кого. Рынок все расставил по своим местам: состоятельные покупатели переключились с «антикварных» квартир на новостройки бизнес- и элит-класса.

Тем, кто сегодня желает более или менее выгодно продать комнату, следует обратить внимание на два нюанса ценообразования. Если у вас две комнаты в одной коммуналке, их есть смысл продавать по отдельности. Второй момент: комната в квартире, состоящей из двух равноценных комнат, всегда заметно дешевле, чем «полквартиры». Порой разница в цене может достигать 30-40%. Стало быть, чтобы выгодно продать свою комнату, нужно договориться с соседями, объединится и продавать квартиру целиком. Увы, фактор «соседи ...