Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
09.12.2016
Интерьер и отделка
09.12.2016
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В последние годы, когда застройщики начали выводить на рынок малогабаритные «квартиры по цене комнат», спрос на жилье в коммуналках заметно снизился. Тем не менее цены на комнаты пока не падают.

Высокая ликвидность комнат на рынке жилья всегда была обусловлена их статусом разменной монеты и тем обстоятельством, что жилье в коммуналках обычно воспринималось большей частью покупателей как временное. Поэтому в «коммунальном Петербурге» жильцы (съемщики и владельцы комнат) всегда менялись чаще, чем в сегменте отдельных квартир. А в результате рынок комнат не замирал никогда.

Но в последние годы, в связи с массовым выводом малогабаритного жилья в новостройках, у комнат появился серьезный конкурент – так называемые квартиры-студии. И, видимо, в том числе по этой причине данные аналитиков показали, что в 2013 году спрос на питерские комнаты уменьшился, они стали «накапливаться» в каталогах жилья, выставленного на продажу. В частности, по сведениям Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в январе 2013 года в каталогах БН «светилось» около 3,5 тысяч комнат, а к октябрю их количество увеличилось до 4,8 тысячи, то есть объем предложения вырос почти в 1,4 раза. Средний период экспозиции комнат в листингах в настоящее время составляет около 40 дней, и он сопоставим со временем нахождения в каталогах однокомнатных квартир. А ведь были времена, когда покупатели расхватывали комнаты словно горячие пирожки!

Впрочем, в начале осени рынок комнат все-таки оживился: в сентябре во всех «комнатных» сегментах сроки экспозиции несколько сократились по сравнению с застойным июлем. Но ажиотажного спроса по-прежнему не наблюдается.

Наследие прежних времен

На сегодняшний день самый большой объем предложения комнат (38,6%) приходится на три района с преобладанием дореволюционной застройки и классических коммуналок – Адмиралтейский, Петроградский и Центральный. Средняя площадь выставленных на продажу комнат в этих районах – около 19 кв. м. Меньше всего комнат предлагают во Фрунзенском (4%) и Приморском (3,85%) районах, застроенных преимущественно типовым жильем.

Говоря о «происхождении» комнат в районах более или менее свежей застройки, следует отметить, что коммунальные квартиры встречаются и в домах, построенных в рыночный период. Это так называемые «наследственные» коммуналки, собственники которых, наследники «первичных» владельцев, не смогли договориться о совместной эксплуатации либо о продаже всей квартиры.

Цены предложения комнат в течение десяти месяцев 2013 года оставались стабильными. В январе среднестатистическая комната в городе на Неве оценивалась в 1,523 млн руб., в октябре – 1,509 млн. Правда, следует отметить, что на этом, практически «нейтральном», ценовом фоне тенденцию к заметному снижению цены имеют объекты в типовых квартирах советского периода постройки. Комнаты в районах с преобладанием старого фонда (Центральном, Адмиралтейском, Петроградском) не дешевеют, а просторные жилые помещения в классических коммуналках с общим количеством комнат больше четырех даже показывают незначительный рост цен.

Разменная монета: полтора миллиона рублей

Итак, что сегодня почем в «коммунальном Петербурге»? Цены на ликвидные комнаты стартуют с психологической отметки в 1 млн руб. Такое положение вещей сохраняется не первый год. При этом продавцы, желающие «засветиться» в верхних строках каталогов с самыми выгодными предложениями, порой выставляют самые «демократичные» комнаты за 970-990 тыс. руб., что, впрочем, не меняет общей картины.

Правда, в листингах иногда встречаются и цены, которые заметно ниже обозначенных отметок. Но, как правило, в таких объявлениях предлагаются невыделенные доли в квартирах. То же обычно касается и формулировок типа «комната 6 кв. м» – это тоже обычно не жилое помещение, а доля. Уточним: согласно жилищному законодательству, помещение, имеющее площадь меньше 9 кв. м и ширину до 2 м, не признается жилым.

Какие жилые помещения попадают в категорию более или менее полноценного «стартового» жилья? Скорее всего, это будет комната 9-12 кв. м в ветхом доме старого фонда либо в хрущевке, брежневке или «корабле». В ценовую категорию «около миллиона рублей» попадают и более просторные варианты, но в пригородах (Красное Село, Ломоносов) или в Ленинградской области.

Среднестатистическая комната сегодня выставляется на продажу за 1,5 млн руб. Именно за такую сумму предлагают объекты без серьезных изъянов, но также без «излишеств» и перспектив на выгодное расселение. Следует отметить, что под отсутствием недостатков подразумеваются в том числе и соседи, отказавшиеся от приоритетного права выкупа. В предложениях о продаже такие комнаты называют отказными: пугающее неискушенного покупателя слово «отказ» в объявлении, как правило, обозначает, что с юридической точки зрения это самый чистый и надежный вариант. Для покупки такой комнаты не придется прибегать к «серым» схемам сделок (например, с оформлением договоров дарения или продажей «доли малой»), разработанным риэлторами в лихие девяностые, но до сих пор не потерявшим актуальности.

Фактор «соседи» – это то, что всегда сказывается на ликвидности комнаты, но редко – на цене предложения. Потенциальному покупателю следует иметь в виду, что если не имеющая очевидных недостатков комната выставляется явно не по завышенной цене, но при этом «светится» в продаже долгие месяцы, то проблема, скорее всего, кроется в несговорчивых или не слишком приятных соседях.

Комната по цене квартиры

Комнаты по цене квартир-студий, от 2 млн руб., – это, как правило, просторные помещения в старом фонде (от 20 кв. м) либо в малонаселенных сталинских квартирах. Например, средняя площадь комнат, выставленных по ценам от 2 млн руб. в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах, – 25,7 кв. м. Однако встречаются на питерском рынке жилья комнаты, цены на которые вплотную приближаются к ценам не просто студий, а полноценных типовых одно- и двухкомнатных квартир – 3,5-4 млн руб. Причем это может быть не просто комната, а целый зал 35-45 кв. м, с четырехметровыми потолками, камином и «открыточным» видом из окон.

Иногда завышенную цену комнаты в малонаселенной квартире (две-три семьи) продавцы пытаются обосновать хорошими перспективами на ее расселение. Увы, это не всегда соответствует действительности: тот факт, что комната, несмотря на «перспективность», все-таки выставлена на продажу, часто означает, что переговоры на сей счет зашли в тупик. Если бы соседи желали расселиться, они бы уже давно договорились. Ведь продавая, к примеру, двухкомнатную квартиру не по комнатам, а целиком, можно получить выгоду 30-40%.

Как влияет на ценообразование в сегменте комнат наличие или отсутствие привычных бытовых удобств? Жилые помещения в квартирах без ванной, естественно, предлагают дешевле. Порой случается, что ванна в коммуналке присутствует, но установлена незаконно. Чтобы оценить наличие нарушений, достаточно заглянуть в техпаспорт квартиры: если в нем значится квартира без ванны – дело обстоит не лучшим образом. Настораживать при покупке комнаты в «старинной» коммуналке должны ванны, установленные на кухнях, а также во всевозможных кладовках, коридорных закутках и чуланах, расположенных над жилыми помещениями. Шансы легализовать их равны нулю, и вероятность того, что соседи снизу добьются судебного решения, обязывающего «привести квартиру в исходное состояние», – намного выше средней. Для этого им даже не нужно ждать очередного потопа.

Все сказанное относится и к незаконным удобствам, расположенным непосредственно в самой комнате. Между тем в сегменте «комнаты от 2 млн руб.» представлено немало объектов, в которых выгорожены кухни и организованы санузлы с душевыми кабинами. Такие модернизации с выделением в составе жилого помещения кухни и санузла не превращают даже самую просторную комнату в отдельную квартиру: пользоваться удобствами на свой страх и риск можно, но до поры до времени. Если же подобный объект выставлен на продажу почти по цене квартиры – это явно завышенная цена.

Доходнее, чем «однушка»

О чем еще следует помнить, приобретая или продавая комнату? Во-первых, немалая доля сегодняшних приобретателей – представители диаспор. Впрочем, это отнюдь не единственная категория покупателей: комнаты нужны и иногородним студентам, и пенсионерам, и, в качестве «стартового» жилья, молодым семьям.

Во-вторых, и самые «демократичные» комнаты в спальных районах, и комнаты среднего ценового уровня в центре города по-прежнему востребованы на рынке аренды жилья. Как сообщают аналитики БН, лидерами спроса здесь в минувшем октябре были комнаты в Невском и Кировском районах с запрашиваемыми арендными ставками до 11 тыс. руб. и комнаты в Центральном районе до 12,5 тыс. руб. в месяц. Таким образом, комната, приобретенная за 1,5 млн руб., если сдавать ее в аренду по максимуму за 12,5 тыс. руб. в месяц, при удачном раскладе за год принесет 150 тыс. руб. выручки. Однако с учетом минимального ремонта, налоговых и коммунальных платежей, а также возможных простоев (сменяемость арендаторов в «комнатном» сегменте выше, чем в «квартирном») доходность комнат можно оценивать в 6-8% годовых. И это значение все-таки превышает уровень доходности ближайших конкурентов на рынке аренды – типовых одно- и двухкомнатных квартир (5-6%).

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Новости недвижимости:

00
Грязезащитные решетки

Грязезащитные решетки получили широкое распространение в общественных зданиях

В местах с большим потоком людей (магазинах, вокзалах, общественных зданиях, торгово-развлекательных центрах и т.д.) достаточно трудно постоянно поддерживать чистоту и порядок
00
Новостройки Красноярска

Приоритетом при выборе новостройки покупатели считают развитость инфраструктуры

Выбор между покупкой новостройки и вторичного жилья сегодня все чаще склоняется в пользу первого. И это вполне оправдано, ведь стоимость недвижимости в строящемся доме, зачастую, существенно ниже готовых квадратных метров
00
Фрески на шкафах-купе

Фрески на шкафах-купе

Великолепные античные дворцы и элегантные виллы, чьи стены и потолки украшены фресками, слегка выцветшими от времени, но от этого не менее прекрасными, вызывают у современного жителя мегаполиса легкий вздох зависти
00
ЖК «Фили Град»

Жилой комплекс «Фили Град»: уютный дом, где любят и ждут

Совсем недавно по адресу Береговой проезд, 5 появились четыре новых необычных корпуса. Они относятся к многофункциональному жилому комплексу «Фили Град», который входит в состав района «Большой Сити»
00
Электроника для авто

Ищите качественную электронику для авто на tehnomarkt.com

Для многих автовладельцев машина – это вторая любовь, которая всегда должна быть ухоженной и прекрасной. Поэтому они стараются сделать все возможное, чтобы их любимица ни в чем не нуждалась и всегда была в строю
00
Недвижимость в Азербайджане

Специальный сайт недвижимости в Азербайджане предложит множество любопытных вариантов

Нередко поиск жилья для аренды или приобретения в Баку или другом регионе Азербайджана сопровождается массой особенностей. Некоторые собственники по старинке предпочитают использоваться печатные варианты для размещения объявлений, тогда как другие обращаются к специализированным виртуальным доскам
00
Магазин напольных покрытий Империя Пола

Станьте владельцем качественного напольного покрытия благодаря магазину «Империя Пола»

Занимаясь ремонтными работами или просто обновлением интерьера, особое внимание уделяется деталям. Речь идет не только о мебели, декоре и прочем, но и о таких важных моментах, как напольное покрытие
00
Информационные стенды

Маяки в океане информации

Предупреждён – значит вооружён. Но в наше время можно переформулировать высказывание, делая его при этом более точным, а именно: вовремя проинформирован – значит подготовлен к жизни со всеми её перипетиями и сюрпризами. Но что же делать с тем, что новости летят на нас немыслимым потоком и не всегда получается найти среди этого водопада то, что действительно нужно?
00
Энтеросорбент фишант

Спорт и энтеросорбент фишант

Иногда, после тяжелых тренировок, пища неспособна полностью усваиваться и перевариваться в организме, в следствии чего, в крови человека могут накапливаться желчные кислоты, токсины и жиры, которые ядовитее для человеческого организма
00
Удобные элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга

Покупка квартиры в «Доме с атмосферой успеха» – гарантия комфортного и удобного проживания

На рынке недвижимости Питера появилась информация о новом проекте – жилом комплексе бизнес-класса «Монополист». Строительная компания СКТ «Стимул» приступила к реализации архитектурной разработки еще в 2014 году.
00
Полимерная сетка

Решение вопроса благоустройства дач с помощью полимерных сеток

Садовые решетки из пластика принято считать лучшим помощником дачников и огородников, которые зачастую эксплуатируют их на своих участках. Большинство типов таких приспособлений производится различными современными компаниями, основной род деятельности которых состоит в производстве тех или иных заборных устройств и ограждений
00
Индивидуальный пошив штор

Индивидуальный пошив штор

О важности оформления окон не стоит даже говорить. Каждый знает, как сиротливо и грустно смотрятся комнаты, в которых даже самые дорогие и красивые окна не задрапированы шторами
00

Необычные страховые случаи

В жизни случаются разные ситуации. Порой весьма необычные. Оценка ущерба от них требует детальной работы. Перечислим наиболее интересные страховые случаи
00
Герметик для фасада

Какой герметик выбрать для фасада?

Главная задача герметиков для фасада – это защита строительных швов, стыков и щелей от падания влаги, которая может вызвать не только протечки, но и привести к преждевременному разрушению всего сооружения.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: