Слово «ломбард» в обывательском понимании имеет довольно негативный оттенок. К этому финансовому институту обращаются, как правило, в самый последний момент. Когда взять деньги больше негде. Воображение сразу же рисует жалостливую картинку: граждане несут свои фамильные ценности ростовщикам, которые в лучшем случае дают за них полцены, а то и меньше. Тем не менее, суть ломбарда в том, что, закладывая свое имущество, вы получаете деньги в долг под определенный процент. И для многих людей это может быть выходом из сложной ситуации или даже вполне удачной инвестицией. Что такое «ломбардная ипотека»? Кому она может быть выгодна? И чего стоит опасаться заемщикам, закладывающим свою собственность?
«КЛАССИКА» ПРОТИВ «ЛОМБАРДА»
Обычный ипотечный кредит (банкиры даже называют его классическим) знаком многим. Его суть проста: вы находите квартиру, копите первоначальный взнос (обычно не менее 10 – 20% от стоимости приобретаемого жилья), а оставшуюся сумму за вас платит банк. Тем самым вы покупаете квартиру и остаетесь должны банку круглую сумму денег, которую отдаете в течение определенного срока. Банк же в качестве обеспечения по кредиту получает только что купленную вами квартиру.
Однако не всегда эта схема подходит заемщикам. Во-первых, банк может не одобрить ту квартиру, которую вам захотелось приобрести. Причины могут быть самыми разными (см. «Это важно знать»), но в данном случае последнее слово за кредитором. Во-вторых, нет достаточного первоначального взноса или необходимого пакета документов.
Чтобы удовлетворить запросы этой категории клиентов, у банков есть несколько финансовых инструментов. Однако некоторые из них доступны лишь тем, у кого уже есть в собственности личные квадратные метры.
- Ипотека под залог недвижимости (целевая и нецелевая), а также ломбардная ипотека - это похожие, но немного отличающиеся друг от друга финансовые инструменты, - говорит Ирина Ступаева, начальник отдела развития программ ипотечного кредитования «Нордеа Банка». - Технологически они одинаковы. И в том, и в другом случае объектом залога является уже имеющаяся у заемщика недвижимость. Ипотека под залог недвижимости подразумевает под собой два варианта: целевой и нецелевой ипотечный кредит. Целевая ипотека - наиболее выгодный вариант для заемщика. Можно получить до 90% стоимости квартиры (до 70% стоимости дома и до 50% стоимости земельного участка) в кредит, а ставка ниже на 2%, чем при нецелевой ипотеке. Но для этого не позднее чем через год в банк нужно предоставить документы, что вы действительно потратили кредитные средства на цели кредитного договора, а именно на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или на погашение ранее предоставленного другим банком ипотечного кредита. У нецелевой ипотеки свои плюсы - деньги можно потратить на все что угодно. К примеру, в кредит можно взять квартиру, не подходящую по условиям обычной ипотеки (например, в старом фонде) или местоположение которой не отвечает требованиям банка по удаленности объекта залога. Или в том регионе, где нет представительства банка. Можно приобрести квартиру на имя ближайшего родственника – родителей, супруга, детей.
Действительно, как говорят эксперты, немногие банки предоставляют ипотечные кредиты на загородную (дома, коттеджи, земельные участки) и коммерческую недвижимость (офисы, склады и др.). Кроме того, не все банки выдают ипотеку, если жилье находится в новостройке (в незавершенной стадии строительства). Ломбардная ипотека позволяет заемщику обойти эти препятствия, получить под залог собственной квартиры кредит и приобрести именно то, что ему требуется.
КОГДА НУЖНЫ НАЛИЧНЫЕ
- Если посчитать, то у нас полстраны уже миллионеры, - пошутил как-то раз мой знакомый риелтор. – Ты сам посуди: у большинства семей помимо сбережений в собственности есть квартиры, которые в последние годы очень сильно выросли в цене. Теперь даже в самом захолустном городе «однушка» стоит несколько сотен тысяч рублей. А в более-менее крупном городе уже фигурируют шестизначные цифры. А это значит, что есть достаточно быстрый способ получить деньги под залог квартиры. Глупо не использовать такой капитал?!
Многие банки выдают потребительские займы, кредиты наличными и на неотложные нужды. То есть заемщик берет деньги на все что угодно. Банку совершенно неинтересно, на что человек потратит эти деньги. Однако ставки по таким кредитным продуктам довольно высокие. Ведь банк фактически ничего не оставляет в залог, помимо росписи клиента в кредитном договоре. Еще один минус такого рода кредитов – как правило, их дают на очень небольшую сумму (максимум – несколько сотен тысяч рублей, хотя все зависит от доходов клиента). А что делать, если требуется несколько миллионов, но при этом человек не может официально подтвердить свой доход и деньги ему требуются для развития бизнеса, а не покупки еще одной квартиры?
- Время – это действительно деньги, - говорит Александр, занимающийся строительством коттеджей в Подмосковье. – Очень часто бывает так, что хорошие предложения появляются неожиданно. Поэтому, чтобы клиент не ушел к конкурентам, нужно удержать его у себя и начать работу как можно раньше. Надо материалы закупить, оборудование, рабочих нанять. Естественно, деньги нужно найти довольно быстро.
Как говорят эксперты, ломбардную ипотеку очень любят малые предприниматели. Ведь им гораздо проще заложить квартиру или земельный участок, чем пытаться получить заем на развитие бизнеса.
- Такого рода клиентам больше всего подойдет ломбардная ипотека, - говорит Ирина Ступаева. - Она отчасти похожа на нецелевую ипотеку. Но есть отличия. Во-первых, ставки еще выше. Во-вторых, в кредит, как правило, дадут не больше 50% от стоимости объекта залога. Обычно такого рода ипотеку используют в том случае, когда срочно нужны деньги и нет времени на сбор полного пакета документов, либо когда у заемщика возникают трудности с подтверждением дохода. В данном случае банк идет на большой риск, поскольку в большинстве случаев не предъявляет к заемщикам жестких требований. Но именно поэтому делается дисконт на стоимость недвижимости, а также берется повышенная ставка.
Как правило, стоимость «ломбардных денег» на 3 – 4% выше, чем средняя ставка по «классической» ипотеке. Сейчас обычный жилищный заем, по данным АИЖК, стоит 12,2% годовых.
ТЕХНИКА БЕЗОПАСНОСТИ
- Нашему сыну через пару лет исполняется 18 лет, поэтому хотим, чтобы к этому времени у него было своя жилплощадь, - поделились со мной знакомые семьи. – Мы долго изучали рынок и решили, что стоит брать новостройку в проверенной компании. Так и сделали. Вложились на уровне котлована. Через пару лет квартира будет готова, но будет стоить примерно вдвое дороже.
Заботливым родителям пришлось поломать голову над тем, где взять деньги. Внести приличную сумму сразу возможности не было (все-таки даже на уровне котлована «однушка» в ближнем Подмосковье стоит дороже миллиона рублей). Поэтому решили взять кредит в банке. Но «классика» им не подошла.
- В большинстве банков кредитуют только «свои» новостройки, - рассказывают родители. – Да и только на заключительном этапе строительства. В итоге провели семейный консилиум, долго думали, но потом все же решили заложить свою «трешку», чтобы получить кредит. Тем более что ставки по такому кредиту ничем не отличаются от обычной ипотеки. Посчитали, что мы так даже в выгоде останемся.
Действительно, цены на новостройки растут довольно быстро – все зависит от того, насколько близок срок сдачи дома. При этом за 10 лет заемщики выплатят примерно на 60% больше первоначальной стоимости квартиры. При этом уже через два года готовая жилплощадь будет стоить примерно вдвое дороже.
- На Западе такая практика давно сложилась, - объясняют в Институте финансового планирования. - Любая собственность должна приносить выгоду. Только тогда она является активом, а не пассивом. Недвижимость – наиболее удобная собственность. Банки активно берут квартиры в залог и выдают клиентам «живые деньги», которые они могут использовать на свое усмотрение и получать выгоду от их инвестирования.
В то же время заемщикам необходимо соблюдать технику безопасности. К примеру, такого рода «ломбардные» кредиты советуют брать на небольшой срок и на 20 – 30% от стоимости имеющейся недвижимости. Деньги под залог квартиры, скорее всего, дадут без проблем. Некоторые банки дают до 50% стоимости квартиры просто так – даже без предъявления справки о доходах. Тем не менее за кредит все равно придется расплачиваться. И в этом случае необходимо заняться самостоятельным риск-менеджментом. То есть рассчитать, сколько вы будете платить в месяц и какой процент от вашего месячного дохода будет составлять платеж по кредиту. Или насколько ваша бизнес-идея может действительно стать прибыльной.
ЭТО ВАЖНО ЗНАТЬ
10 признаков квартир, которые не очень нравятся банкам
– Квартира расположена в доме, который находится в аварийном состоянии, состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, подлежит сносу или реконструкции с отселением.
– В квартире имеются незарегистрированные перепланировки (банки и страховые компании иногда идут на уступки, но заемщик должен взять обязательство либо зарегистрировать незаконную перепланировку, либо вернуть квартиру в первоначальное состояние).
– «Юридическая чистота» квартиры вызывает сомнения. Например, были нарушения прав несовершеннолетних при оформлении права собственности на квартиру (при приватизации).
– Если в квартире долю собственности имеет несовершеннолетний, или если в квартире прописан несовершеннолетний.
– Комната или доля собственности. Исключение составляет тот случай, когда заемщик выкупает остальные комнаты (или доли) и отдает всю квартиру в залог банку.
– Жилье на первом и последнем этажах.
– Квартира находится в старом доме с деревянными или смешанными перекрытиями.
– Наличие газовой колонки.
– Малометражные квартиры «гостиничного» типа.
– Квартиры в домах рядом с неблагополучными объектами. Такие объекты, как правило, оцениваются ниже их реальной рыночной стоимости.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте