В I квартале 2026 года средняя оценочная стоимость проданной квартиры в бизнес-классе оказалась на 10% ниже средней цены предложения, в массовом сегменте разрыв составил 13%, подсчитали эксперты «Метриум». Однако в премиум-классе и в высокобюджетном сегменте этот разрыв заметно больше.
Эксперты компании «Метриум» соотнесли среднюю оценочную стоимость проданной квартиры со средней ценой квартиры в продаже, чтобы понять, насколько ценовые ожидания застройщиков и покупателей в разных сегментах московского рынка новостроек совпадают. Для этого аналитики подсчитали среднюю оценочную стоимость проданной в первом квартале 2026 года квартиры во всех сегментах рынка и сравнили её со средней ценой предлагаемой квартиры в аналогичном сегменте в тот же период.
Анализ показал, что наиболее гармоничные ценовые ожидания наблюдаются на рынке массовых новостроек и жилых комплексов бизнес-класса. В массовом сегменте в первом квартале 2026 года покупатели в среднем заплатили за одну квартиру 17,6 млн рублей. Застройщики в тот же период предлагали квартиру в среднем за 20,3 млн рублей. Таким образом, средний бюджет покупки оказался на 13% меньше средней стоимости предлагаемой квартиры.
В бизнес-классе разрыв оказался ещё меньше: средняя стоимость проданной квартиры в январе-марте 2026 года составила 29,1 млн рублей, тогда как средняя предлагаемая цена достигала 32,1 млн рублей. Таким образом, разница между ценой продажи и покупки составила 10%.
«Рынок новостроек бизнес-класса сейчас можно назвать самым адаптивным с точки зрения условий покупки и линейки предложений, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE. – Девелоперы в этом сегменте стремятся охватить как можно более широкий круг потенциальных покупателей. Для этого они предлагают не только гибкие условия по покупке, включая длительные беспроцентные рассрочки, но и разнообразие линейки квартир – по площади, конфигурации, этажности, что также сильно влияет на итоговую стоимость. Иными словами, новостройки бизнес-класса благодаря своему масштабу и разнообразию представленных в них квартир могут стать подходящим выбором для покупателей с самым разным бюджетом. Именно поэтому их средняя стоимость коррелирует со средним фактическим бюджетом покупки».
Более заметный разрыв в ценовых ожиданиях застройщиков и покупателей наблюдается в сегментах новостроек премиум-класса и высокобюджетного сегмента. Так, в первом квартале 2026 года средняя оценочная стоимость проданного лота на рынке новостроек премиум-класса Москвы составила 54 млн рублей, тогда как средняя цена предлагаемого достигала 70,2 млн рублей. Таким образом, средняя цена продажи оказалась на 23% ниже средней цены предложения.
Похожая ситуация и в высокобюджетном сегменте. В начале 2026 года средняя стоимость проданного лота здесь составила 246,3 млн рублей, а средняя цена предлагаемого лота застройщиками элитных новостроек и делюкс-класса достигала 345,7 млн рублей. Соответственно, разрыв в цене составил 29%.
Эксперты «Метриум» отмечают, что средняя площадь проданной квартиры также как правило меньше, чем средний размер предлагаемых вариантов недвижимости. Так, в массовом сегменте в среднем реализованный объект достигал 42,9 кв. м против 48,6 кв. м в продаже, в бизнес-классе – 53 кв. м против 59,1 кв. м, в премиум-классе – 68,2 кв. м против 77,9 кв. м, в высокобюджетном сегменте – 114,5 кв. м против 142,2 кв. м.
«Важно учитывать изменения текущей ситуации на рынке, чтобы понять, как соотносятся ожидания застройщиков и покупателей по поводу цен, – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Для премиального сегмента в последние годы был характерен существенный рост цен как минимум за счет значительного удорожания импортных строительных и отделочных материалов, которые, как правило, используются в дорогих классах недвижимости. В то же время покупатели новостроек в текущих условиях стали подходить более прагматично к поиску подходящих квартир. Например, часть покупателей предпочли приобрести жильё в готовых комплексах премиум-класса с более умеренным уровнем цен, чем в новых проектах, где цены гораздо выше, но при этом они находятся на начальных стадиях строительства».
Эксперты также изучили, как изменилось соотношение ценовых ожиданий застройщиков и покупателей за прошедший год. В первом квартале 2025 года средняя цена проданной квартиры в массовом сегменте была на 10% меньше средней цены предложения, в бизнес- и премиум-классе разрыв составил по 9%, в высокобюджетном сегменте – 28%. Таким образом, за прошедший год ценовой разрыв ожиданий увеличился в два раза в премиум-классе и примерно сохранился на уровне прошлого года в остальных сегментах.
Пять лет назад картина была иной. В первом квартале 2021 года ценовые ожидания застройщиков оказались гораздо выше: средний бюджет покупки в массовом сегменте был на 12% ниже средней стоимости квартиры в продаже. В бизнес-классе разрыв составил 20%, в премиум-классе – 39%, в высокобюджетном сегменте – 48%.
«2021 год был фазой активного роста рынка новостроек Москвы, – резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». –– Тогда объективно цены росли очень высокими темпами, и застройщики были склонны переоценивать покупательную способность клиентов в своём сегменте. На рынке массовых новостроек и в бизнес-классе на фоне ажиотажного спроса на недорогую ипотеку ожидания продаж были высокими. В премиум-классе и высокобюджетном сегменте девелоперы также ожидали высокого спроса – реализации отложенного спроса со времён пандемии, которая нарушила привычный образ жизни обладателей крупных капиталов и стимулировала их к покупке жилья внутри страны. Всё это в совокупности и привело тогда к завышенным ожиданиям. Теперь мы видим, что в условиях стагнации спроса ценовая политика застройщиков стала более адресной».
Комментарии
(0)#