В России застроено пока чуть более 1% территорий. Даже в крупных городах найдутся пустыри, поросшие бурьяном. Между тем в стране не хватает не только жилья, но и магазинов, офисов, складов, кинотеатров и больниц. Освоение новых земель считается одной из главных задач государства.
Планов громадье
Успешная деятельность по комплексному освоению территории (КОТ) зависит от множества факторов: всесторонней поддержки администрации региона, где задумано воплощение проекта, источника внешнего финансирования, достаточного опыта компании, спроса на тот или иной формат недвижимости и пр. Совместить все эти параметры удается далеко не каждой девелоперской компании.
«Наиболее значимые и материально емкие проекты КОТ стали появляться в России, в частности в Москве, в 2007–2008 гг., — вспоминает Дмитрий Розанов, коммерческий директор, управляющий партнер компании Bluestone Group. — Этому во многом способствовал бурный рост экономики, а также развитие экспортно-импортных операций в масштабе страны. Получаемые сверхприбыли застройщики направляли в коммерческую недвижимость, в частности в сферу освоения территорий, поскольку именно этот сегмент в совокупности с постоянным спросом на качественные объекты строительства и обладал наибольшей нормой доходности».
Проекты КОТ были запланированы во многих российских городах, но лидерство по объемам оставалось за Московской областью. Самыми масштабными считались «Большое Домодедово», «А101» и некоторые другие. К менее масштабным относились московские Nagatino I–Land, «Золотой Остров», комплекс Metropolis.
Что касается КОТ в регионах, то самый известный из них — проект «Академический» в Екатеринбурге, застройщиком которого выступает компания «Ренова-СтройГруп». Перспективными были признаны многофункциональные комплексы в Тюмени и Уфе, ряд площадок в Новосибирске, проекты «Юнтолово» и «Морской Фасад» в Санкт-Петербурге.
Лакомые места и выгодные сегменты
Пока нет единого мнения о том, какой по объему и финансовым вложениям объект можно относить к КОТ. Тот, что предполагает застройку чистого поля размером 50 тыс. га или освоение участка в десять раз меньше, но расположенного в черте большого города, что само по себе является задачей сложной и комплексной? Одни специалисты считают, что все зависит от размера площадки, другие уверены, что от ее местоположения. Хотя сами девелоперы называют удачными те территории, в результате застройки которых можно получить максимальный доход. К таким, по мнению экспертов, относятся центральные районы городов-миллионников, а также обочины оживленных магистралей. «Кроме того, — уточняет Дмитрий Сороколетов, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar, — все зависит от наличия на стройплощадках технических условий — электричества, газа, воды. Немалую роль играет отсутствие обременений. Выгодными считаются промзоны, территории бывших фабрик и заводов, которые, как это часто случается, расположены недалеко от центра города и отвечают необходимым техническим параметрам. Пока ведут проработку проекта по обустройству промзоны, застройщик может извлекать доход, например, от сдачи в аренду имеющихся строений».
Что касается выгодности данного формата недвижимости, то, по наблюдению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, наиболее актуальными считаются проекты с жилой составляющей, расположенные рядом с крупными городами и не требующие создания рабочих мест. Их экономика более прогнозируемая. Исключение составляют разве что проекты, получившие серьезную господдержку, например создание делового центра в Екатеринбурге, застройка острова Русский во Владивостоке. Самым знаковым частно-государственным проектом в настоящий момент считается «Сочи-2014».
В любом случае, как считает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, при выборе той или иной территории под комплексное освоение сначала изучают и определяют пути ее наиболее рационального использования: проводят всесторонний анализ местного рынка, со всех позиций исследуют район, его социальные потребности, географию. А уже по результатам best-use делают выводы о том, какой сегмент недвижимости будет наиболее востребован в данном месте.
Кто не рискует, тот выигрывает
«Кризис внес коррективы в развитие многих девелоперских проектов по комплексному освоению территорий. Те, которые требовали значительных финансовых вложений, были заморожены, как, например, строительство многофункционального комплекса в Туле. Реализацию других перенесли на неопределенный срок, третьи были проданы по сниженным ценам, — рассказывает Д. Сороколетов. — Сегодня количество обращений в нашу компанию от девелоперов, владеющих проектами комплексной застройки в регионах, значительно увеличилось. Многие из них хотели бы продать свои объекты, но сделать это практически невозможно».
Причины заморозки и недостроя самые разные. Кто-то из девелоперов не смог спрогнозировать ситуацию на внутреннем и мировом рынке на пять — десять лет вперед. Кто-то не просчитал риски по востребованности проекта, изменению конъюнктуры. «Я не уверен в том, — говорит Д. Сороколетов, — что в течение прошедших двух лет девелоперы приступили к реализации даже 20–30% запланированных объектов, но знаю, что около 80% проектов подверглось репозиционированию».
«Главная проблема кроется прежде всего в недоверии к прогнозам на дальнюю перспективу, на которых основаны планы по развитию масштабной застройки, — считает Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer. — Инвесторы предпочитают вкладывать деньги в простые и понятные активы, финансовую отдачу от которых можно получить в обозримом будущем».
«Таким образом, — продолжает тему Д. Розанов, — за скобками осталось десятка два довольно масштабных проектов комплексного освоения территории, работа по которым так и не начиналась».
«Тем не менее большинство знаковых проектов, разработанных в крупных холдингах, немного притормозив, все же продолжают развивать, — вносит оптимистическую нотку Э. Павловская. — В некоторых случаях можно наблюдать коррекцию первоначальной концепции: меняют сроки освоения, темпы продаж. Редко компания прибегает к полному изменению идеи, поскольку это накладно: деньги в разработку и продвижение уже были вложены, и немалые».
Та же компания GVA Sawyer закрепила права на освоение территории площадью 16 га в центральной части Красноярска. Масштабный проект «Енисей Парк Сити» предполагает строительство более 400 тыс. кв. м коммерческих площадей, объектов рекреационного и спортивного назначения. Его планируют реализовать на территории острова Молокова на реке Енисей, напротив здания администрации города. Здесь в течение 10–15 лет будут построены отели с конгресс-центром, жилые апартаменты общей площадью 290 тыс. кв. м, офисные помещения (100 тыс. кв. м), выставочные площади (15 тыс. кв. м), марина (3 тыс. кв. м), яхтенный (7,7 тыс. кв. м) и спортивный клубы (5 тыс. кв. м). Общий объем инвестиций составит около 635 млн долл.
Среди реализуемых проектов КОТ можно выделить «A101» в Ленинском районе Московской области. Кризис все же внес изменения в его первоначальную концепцию. Тем не менее строительство жилого района Квартал А101 площадью 200 тыс. кв. м не останавливается, и, как уверены застройщики, первые жители смогут справить новоселье в следующем году. Помимо жилья здесь будет создана инфраструктура — детские сады, школы, поликлиники. Всего в рамках проекта планируют освоить 13 тыс. га.
Даже в самые трудные времена не прекращалось освоение территории в Екатеринбурге. Сегодня район Академический разрастается и ввысь, и вширь. В этом году планируют сдать почти 300 тыс. кв. м жилых и коммерческих площадей. За период с 2011 по 2015 г. в рамках проекта будет возведено 45 объектов социальной инфраструктуры. Всего здесь запланировано порядка 9 млн. кв. м жилья и 4 млн. кв. м социально-коммерческой инфраструктуры на земельном участке площадью 1300 га.
«На каждый как существующий, так и новый проект КОТ необходимо примерять новые посткризисные реалии, — подводит итог Г. Дзагуров. — И основной способ сократить затянувшийся срок экспозиции проекта — снизить его стоимость. Именно высокие цены в 2008–2009 гг. сделали большинство объектов нерентабельными. Завершены были лишь те из них, что находились на последней стадии строительства или имели стабильный источник финансирования. В частности, с помощью Внешэкономбанка в Геленджике были построены и сданы в эксплуатацию ЖК «Сады Морей», «Отель Девелопмент» и несколько местных электростанций. Хотя уже сейчас до 20–25% проектов начинают развиваться и имеют все шансы на успех».
Комментарии
(0)#