Кредит вне зоны доступа

Основная угроза для рынка ипотечного кредитования - это рост ставок по кредитам, пришли к выводу участники III Ежегодной конференции "Ипотечное кредитование в России". Повышение началось во втором полугодии этого года: с июля ведущие банки увеличили ставки на 1-3 п.п. Как считают эксперты, рост ставок продолжится и в следующем году - в том числе потому, что ЦБ повысил и заявил о планах повышать и в дальнейшем ставку рефинансирования. Рынок следует за регулятором: если стоимость привлечения ресурсов повышается, повышается и ставка по кредитам. Тем не менее все это не помешает российскому ипотечному рынку превысить к концу 2012 года объем в 1 трлн рублей, уверены аналитики "Эксперт РА".

По словам заместителя руководителя отдела рейтингов кредитных институтов "Эксперт РА" Михаила Доронкина, столь оптимистичный прогноз сформировался в силу нескольких причин. В частности, в начале года ставки по ипотеке достигли исторического минимума, что в сочетании с достаточно низкими ценами на жилье позволило совокупному ипотечному портфелю вырасти практически на 60% за последний год. Эта впечатляющая цифра сопоставима с темпами роста самого динамичного сегмента - необеспеченного потребительского кредитования. Доля ипотеки во всех сделках с недвижимостью выросла до 20%. "В целом представленные прогнозы совпадают с нашими. Мы наблюдаем некоторое замедление темпов выдачи ипотеки, связанное с удорожанием фондирования и ростом ставок. Прогноз около 1 трлн руб. кажется нам реалистичным. В этом году за январь-август выдано 611 млрд руб. ипотечных кредитов, в следующем году, если не будет каких-то шоковых сценариев, также будет рост рынка - по нашим оценкам, он составит около 30%", - отметил заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк. "Эксперт РА" прогнозирует в 2013 году сжатие спроса и снижение темпов роста по сравнению с 2012-м: объем рынка, как считают аналитики, составит 1,45-1,55 трлн руб., темпы прироста - 30-40% против 55% в этом году.

Михаил Доронкин обратил внимание на то, что стабилизировалось качество ипотечного портфеля, доля просроченной задолженности в первом полугодии 2012 года снизилась до 2,7%. Еще одна причина устойчивого роста рынка - это выход на рынок новых банков и стимулирование ими спроса. Согласно опросам "Эксперт РА", 40% банков запустили новые ипотечные программы в первом полугодии.

Тем не менее рост ставок ограничивает доступность ипотеки для основных ее потребителей - среднего класса. Средняя ставка по ипотечному кредиту в России составляет сегодня около 12%, в то время как, например, в США этот показатель - 3,5%. Когда же отечественные ставки смогут сравниться с западными? По словам президента Ассоциации региональных банков Анатолия Аксакова, ставки зависят от фондирования, инфляции и рисков. Стоимость привлекаемых ресурсов постоянно растет, соответственно это закладывается и в стоимость ипотечного кредита. Как отметил Аксаков, она была бы еще выше, если бы росли риски невозврата, но здесь ситуация, по оценкам эксперта, более или менее благоприятная. Он добавил, что к еще большему удорожанию ипотеки может привести принятие поправок в Гражданский кодекс - в частности, об обязательном нотариальном заверении ипотечных сделок и о квалификации закладной как ордерной ценной бумаги. Последнее приведет к увеличению операционных издержек и станет препятствием внедрению документооборота. Снижение ставок по ипотеке в ближайшее время Аксаков считает маловероятным. Для этого, по его мнению, АИЖК необходимо продолжать активную работу с региональными частными банками, а также создать эффективный механизм рефинансирования ипотечных кредитов и внедрить стандарты кредитования.

На ставки также влияют маржа на операционный риск и конкуренция, добавил Андрей Семенюк. "Уровень ее достаточно высок, но она несовершенна, потому что на рынке доминируют несколько банков. Мы не ожидаем существенного роста ставок, если не будет глобальных потрясений в экономике. Если они будут, то выразятся, скорее, в ужесточении требований к заемщику. Наш долгосрочный прогноз - это снижение уровня процентных ставок", - отметил эксперт. При этом он согласился с Анатолием Аксаковым в том, что если в Гражданский кодекс пройдет поправка о том, что закладная - это ордерная ценная бумага, это затормозит рост рынка.

- Что касается ставок, общая тенденция не в пользу ипотеки, - сказал президент Европейского трастового банка Андрей Крысин. - Разогрев розничного рынка толкает ставки вверх, а ипотека - это низкомаржинальный продукт, где ставка должна быть доступной для населения. Я считаю, что рост ставок будет продолжаться, однако я бы больше уделил внимание не процентной ставке, а вопросу рефинансирования. Это будет оказывать ключевое влияние на ставки. Рынок практически монополизирован, поэтому без вмешательства государства уменьшать процентную ставку, на мой взгляд, будет очень сложно.

На конференции также была затронута тема новых инициатив Агентства - в частности, об обратной ипотеке, направленной в первую очередь на пенсионеров, и образовательных кредитах под залог недвижимости. Генеральный директор СК АИЖК Андрей Языков подчеркнул, что обратная ипотека - важный инструмент, который помогает повысить уровень потребления пенсионеров и тем самым привлечь деньги в экономику. "Сейчас у нас таких сделок несколько десятков, пока эта программа нерыночная, но мы намерены развиваться", - сказал он.

Что касается образовательной ипотеки, как рассказала "РБГ" исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик, Агентство рассматривает новый проект как инновацию, интересную для экономического развития страны, повышения уровня кадрового резерва. В европейских странах и США практика получения образовательных кредитов - распространенный вариант повышения качества образования, но в России данный сегмент рынка пока развит слабо. "Основной проблемой является отсутствие в России исторических предпосылок для самофинансирования образования. Пока агентство только тестирует новый продукт - он запущен в пилотном режиме, однако первые кредиты уже выданы, в основном на обучение за границей",- отметила Малайчик. По словам Андрея Семенюка, по образовательной ипотеке АИЖК рассчитывает в течение года выдать кредитов на 100 млн руб.