До кризиса загородные девелоперы охотно заявляли роскошные проекты с очень высокими ценами. Теперь, спустившись с небес на землю, они сконцентрировались на самом доступном сегменте. В итоге на рынке образовался дефицит проектов среднего уровня – «бизнес-класса» по цене 6-10 млн руб. за домовладение.
В последние годы на загородном рынке появилось много проектов, где предлагаются небольшие домовладения (порядка 90-120 кв. м) на участках до 7-9 соток за 4,5-6 млн рублей. Это тот минимум, который позволяет жить за городом более или менее комфортно.
С другой стороны, в пригородной зоне немало дорогих проектов, где стоимость домовладений начинается от 10-15 млн руб. и выше. Такую недвижимость уже явно можно отнести к роскоши.
Между тем есть определенная покупательская аудитория (представители среднего по размерам бизнеса, а также топ-менеджеры среднего и – отчасти – высшего звена), которые хотели бы купить себе коттедж с участком за 6-10 млн рублей. За такие деньги они, безусловно, вправе рассчитывать на целый набор «опций», делающих их загородную жизнь достаточно комфортной, но без излишеств, присущих элитным проектам.
Чего хочет бизнес-класс
Итак, попробуем сформулировать требования к проекту «золотой середины». По-видимому, такой поселок должен быть расположен в хорошем месте – удобном с точки зрения транспортной доступности (не более 20-30 минут езды до кольцевой), живописном, но не слишком пафосном, ибо за это приходится серьезно доплачивать.
Второй важный параметр – величина коттеджного поселка. Безусловно, 500-600 домовладений, даже пусть поделенных на очереди, – не вариант для комфортного бизнес-класса. Но и слишком малые масштабы, как в клубных проектах на 10-12 домов, тоже будут неуместны, так как в этом случае слишком высоки расходы на содержание общей инфраструктуры.
Желательно также, чтобы девелопер, развивающий коттеджный поселок, уже имел в своем портфолио успешно реализованные загородные проекты. Или, по крайней мере, имел устойчивое финансовое положения благодаря смежным видам бизнеса (многоэтажное строительство, инвестиционная деятельность и т.д.).
Скорее всего, покупатель, обладающий суммой в 6-10 млн руб., не захочет жить в Шанхае. Поэтому предпочтение будет отдано проектам с единым регламентом застройки. Хотя степень архитектурных ограничений, конечно, бывает разной. Где-то девелопер возводит только коттеджи по своим собственным проектам, где-то допускает зону свободной застройки. В некоторых поселках есть ограничения по материалам строительства (например, только деревянные дома) и т.д. Главное, чтобы не было полной свободы, когда рядом с каменным дворцом может возникнуть, условно говоря, сарай.
Всеволожский выбор
Окинем взглядом ближайшие пригороды Петербурга в поисках поселков «золотой середины». Сразу оговоримся: рассматривать будем только зону постоянного проживания (условный пригород) – Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский, а также ближайшие к Петербургу части Выборгского и Тосненского районов Ленобласти.
Начать следует, конечно же, со Всеволожского района – именно он всегда являлся и сейчас является лидером по объему предложения и уровню спроса на загородные объекты.
Однако большинство поселков Всеволожского района относятся либо к более дешевому, чем нам нужно, либо к более дорогому сегменту. Возьмем, к примеру, активно развивающуюся зону коттеджной застройки вдоль автодороги Н91 (Колтушское шоссе), от Всеволожска до Разметелево. На этом отрезке длиною 10 км есть довольно дорогие коттеджные поселки, где средняя стоимость домовладения составляет 20 млн руб. («Изумрудный город», «Альпино», «Лукоморье») или даже выше – от 36 млн («Уварово»). А есть проекты, где предлагаются дешевые участки от 75 тыс. руб. за сотку («Рыжики»). Нет только домов в интересующем нас ценовом сегменте 6-10 млн руб.
Лишь почти у самого Всеволожска, на берегу 2-го Ждановского озера, находим проект, который может заинтересовать нас своими параметрами. Это «Петровское барокко» от компании «НеоСтрой». С транспортной доступностью дела тут обстоят неплохо: от Всеволожска до Петербурга – 15 минут езды. В проекте предлагаются участки только с обязательным подрядом (по сути – коттеджи), что гарантирует единообразие застройки. Минимальное ценовое предложение на сегодняшний день – 8,5 млн руб. за дом площадью 130 кв. м на участке 10 соток. Все коммуникации есть. Единственный минус – размеры проекта великоваты – всего в нем будет около 150 домов, плюс недорогие таунхаусы (от 3,1 млн руб.), которые, к счастью, не перемешаны с более дорогой коттеджной застройкой, а вынесены в отдельный квартал.
Далее рассмотрим территории к северо-востоку от Всеволожска. Здесь тоже реализуется ряд проектов с непохожими параметрами. Есть, например, элитный поселок «Румболово» с домами от 12 млн руб. Широко известен на рынке проект «Новое Минулово». Проект красивый, европейского уровня, но по уровню относится, скорее, к комфорт-, нежели рассматриваемому нами бизнес-классу. Есть и проекты с дешевыми участками без подряда.
К интересующему нас сегменту можно, пожалуй, отнести только проект «Румболовское предместье» компании ABC Group (рядом с пос. Романовка, на 12 км Дороги Жизни). Место, где реализуется проект, достаточно красивое – достаточно сказать, что в долгосрочной аренде у девелопера находится 9,8 га прилегающих земель лесного фонда. Здесь будет обустроена зона отдыха для жителей поселка.
Масштабы проекта оптимальны – всего 34 участка, которые предлагаются как с подрядом, так и без. Сотка стоит 300, 400 или 550 тыс. руб. – в зависимости от локации. Купить коттедж площадью 80 кв. м на 16 сотках земли здесь возможно за 6,9 млн руб. (причем построенные дома предлагаются с чистовой отделкой). Отметим, что площадь уже построенных домов явно маловата для бизнес-класса. Но в принципе ничто не мешает купить участок и заказать строительство коттеджа желаемого размера.
Идем на север
Далее мы отправимся в северную часть Всеволожского района, отделенную от рассмотренных выше земель Ржевским артиллерийским полигоном. И находим, что это тоже земля контрастов. Например, в деревне Медный Завод, недалеко от озера Медное, располагается поселок «Медное озеро – 2» от компании HONKA. Во второй очереди проекта предлагаются дома от 18 млн руб. А примерно в трех километрах от озера компания «АТС «Малиновка» продает участки без подряда в проекте «Медное» по 80 тыс. руб./сотка.
Но, к счастью, есть и проекты «золотой середины», которые мы ищем. Первый из них – поселок «Охта-Йоки» недалеко от дер. Касимово от компании «Единство». Проект удобно расположен: до КАДа – 10 минут на машине. Домовладений немного – всего 54. Зона свободной застройки вынесена на периферию, чтобы не нарушать общий стиль. Поселок полностью готов к проживанию. Цена адекватна для бизнес-класса: за участок 12 соток с готовым каркасно-панельным домом площадью 144 кв. м просят 7,5 млн руб.
Неподалеку от «Охта-Йоки», близ дер. Скотное, компания «Весна» развивает свой проект «Киссолово». Поселок расположен в удобном и красивом месте, обладает всей необходимой инфраструктурой. Готовый коттедж из газобетона площадью около 160 кв. м на участке 10 соток тут можно купить за 7,5 млн руб. Единственный минус – масштабы проекта внушительны. Только в IV очереди почти 100 участков.
Еще один проект, однозначно подпадающий под наши параметры, – «Охтинская долина» известного городского застройщика – компании «Мегалит». Проект реализуется недалеко от дер. Агалатово, в 10 минутах от кольцевой. В поселке всего 62 участка. Все коммуникации подключены. В продаже есть готовые дома. Купить достаточно просторный коттедж площадью 245 кв. м на участке 15 соток тут можно за 8,9 млн руб.
Выборгское предложение
Любопытно, насколько хорошо представлен интересующий нас сегмент – 6-10 млн руб. – в Выборгском районе Ленобласти, этом достаточно престижном направлении. Конечно, найти за эти деньги отличную дачу здесь не проблема. А вот есть ли в Выборгском районе качественные поселки для постоянного проживания, не слишком далеко от города?
Несколько интересных проектов, где можно будет жить круглый год, располагается вдоль трассы «Скандинавия». Но тут, как правило, предлагаются участки без подряда, готовых домов нет. Зато по ходу Выборгского шоссе можно найти проекты к коттеджам интересующего нас уровня. Например, поселок «Терра-Ленинское» от ГК «Терра». Место очень удачное – недалеко от «пафосного» поселка Ленинское. Но цены в коттеджном поселке вовсе не пафосные: скажем, дом площадью 221 кв. м на участке 16,5 сотки продают всего за 6,4 млн руб. Формат – небольшой, 34 участка.
Еще один проект подходящего формата – «Малая Малиновка» (пос. Симагино) от компании «47 Регион». Относительно небольшие размеры – 67 участков, крупная нарезка – от 10 соток, наличие обязательного подряда, что гарантирует стилевое единообразие. Купить коттедж из газобетона площадью 130 кв. м на 10 сотках земли здесь можно за 7 млн руб. (это минимум).
Как вариант – можно также рассмотреть проекты в пос. Рощино. В плане удобства проживания это место практически идеально – развитая инфраструктура, близко от города. Но в целом стоимость коттеджей в здешних проектах, конечно, переваливает за 10 млн. Хотя, например, в поселке «Рощинская сказка» от компании «Еврострой» есть бетонный коттедж площадью 152 кв. м на 7 сотках за 8,9 млн руб. (остальные дома стоят свыше 10 млн).
Юг без «бизнеса»
А теперь отправляемся на юг. В Ломоносовском районе интересующий нас загородный сегмент – качественный бизнес-класс за 6-10 млн руб. – почти не представлен (что удивительно, учитывая выгодное местоположение района и престижность ряда его территорий). Текущее предложение являет собой либо дешевые земельные участки без подряда и недорогие коттеджи – зачастую в довольно крупных земельных массивах, либо довольно дорогие домовладения – от 15-16 млн руб. Последние, как правило, расположены в окрестностях Петергофа («Петергоф-сити», «Бельведер»).
Единый стиль застройки – большой плюс для поселка бизнес-уровняПожалуй, можно назвать лишь один поселок бизнес-класса, соответствующий в целом нашим критериям, – это «Австрийская деревня» в дер. Иннолово – совместный проект австрийской компании ELK и российской Waltz House. Поселок достаточно уютный, всего в нем 41 домовладение. Коммуникации давно подключены, проданные дома и дуплексы уже заселены. Стоимость готового каркасно-панельного коттеджа площадью 132 кв. м на участке 11 соток составляет 8,6 млн руб. При всех своих достоинствах «Австрийская деревня» имеет один недостаток – окружающий пейзаж равнинен и достаточно однообразен. В бизнес-классе все-таки хочется леса (хотя это дело вкуса).
В Гатчинском районе, как мы ни старались, достойного предложения в бизнес-сегменте найти не удалось. Все предложение сконцентрировано в сегменте участков без подряда, а также дешевых коттеджей и таунхаусов. Впрочем, этого и следовало ожидать – все-таки на южные земли состоятельные покупатели заглядываются гораздо реже, чем на северные.
Достаточно интересное место, где могли бы развиваться проекты бизнес-класса, – ближайшие к Петербургу земли Тосненского района, под Павловском. Во-первых, до Петербурга отсюда – рукой подать, во-вторых, близость к бывшей императорской резиденции делает эти территории весьма престижными. Но и тут, как выясняется, либо «перелет» (например, проект повышенной комфортности «Онегин-парк» с готовыми коттеджами от 13,4 млн руб.), либо «недолет» (недорогие проекты с участками без подряда «Новая Грачевка», «Новое Аннолово»).
Лишь один поселок – «Ландыши» можно отнести к искомому бизнес-классу. Его развивает (в качестве оператора) компания «Весна», В бизнес-классе приветствуются домовладения большой, но не огромной площадидевелопер проекта «Киссолово». Место у «Ландышей» удачное – буквально на границе с Павловском. Дома – оптимального для бизнес-класса формата (например, готовый коттедж площадью 156 кв. м на участке 11,5 сотки можно купить за 7,4 млн руб.). Участки продаются и без подряда, но для свободной застройки выделена особая зона. Временный недочет проекта – коммуникации находятся в процессе прокладки, завершить их строительство планируется в 1 квартале 2013 года.
Как видим, качественный бизнес-сегмент с ценовыми рамками 6-10 млн руб. на загородном рынке почти не заполнен. На юге Ленобласти таких проектов почти нет, на севере их количество измеряется штуками. И едва ли это связано с отсутствием спроса – практика показывает, что коттеджи в поселках такого уровня разбираются достаточно быстро. Проблема, скорее, в другом. Пока не так много профессиональных девелоперов, способных сформировать предложение, оптимальное по соотношению «цена-качество», но в ближайшие годы, думается, ситуация должна измениться.
Комментарии
(0)#