Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Актуальность решения жилищной проблемы в России не требует обоснования. Обеспеченность благоустроенным жильем в среднем по стране составляет не более 14 кв. м на человека, что существенно ниже, чем в развитых странах. Национальный проект "Доступное жилье..." позволил достаточно успешно решить лишь часть задач - формирование рынка жилья, приобретаемого в частную собственность гражданами, создание и развитие института ипотечного кредитования.

Однако значительная часть домохозяйств еще относится к малоимущей категории населения, многие вынуждены жить в ветхом и аварийном жилье, объем которого оценивается примерно в 100 млн кв. м. Существующий сегодня в России институт "договора социального найма" в мире неизвестен. У нас условия такого договора, регулируемого нормами Жилищного кодекса РФ, сохранились еще со времен плановой экономики. По этому договору в помещениях только государственного и муниципального жилищного фонда граждане могут жить неограниченное время, независимо от меняющегося уровня их доходов и изменений в составе семьи. Остается еще и возможность приватизации квартир.

Решение жилищных проблем в зарубежных странах базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании института арендного жилья. Российским же законодательством институт арендного жилья все еще практически не регулируется. Поэтому президент РФ Владимир Путин указом N 600 от 07.05.2012 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" поставил задачу "до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода". В России ограничением для формирования и развития института арендных жилищных фондов является несоответствие норм Жилищного кодекса положениям Конституции. ЖК РФ допускает заключение "договора социального найма" только в государственных и муниципальных жилищных фондах, но в Конституции (ч. 3 ст. 40) четко сказано, что "малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами". Именно "другими жилищными фондами" могут и должны стать частные арендные жилищные фонды с обязательным субсидированием платы за проживание в них. Создание института субсидируемого арендного жилья не потребует изменения норм Жилищного кодекса, регулирующих институт "договоров социального найма", эти институты могут существовать одновременно, что и позволит расширить спектр решений застарелой жилищной проблемы.

Конечно, решение поставленных президентом задач потребует длительной подготовки проектов предложений для внесения в законодательство (Жилищный, Гражданский, Налоговый кодексы, другие законы) дополнений и изменений, обеспечивающих формирование института арендного жилищного фонда и возможность создания таких фондов частными компаниями. Однако уже сейчас возможно выполнение пилотных проектов создания субсидируемых арендных жилищных фондов, что, конечно, потребует инициатив и участия со стороны региональных и местных администраций.

Формирование арендного жилищного фонда следует вести в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП) на базе ряда норм Гражданского кодекса РФ. Здесь предусмотрено (ч. 2 ст. 671), что арендатором жилищных фондов (жилых помещений) может быть только юридическое лицо. При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (гл. 35) только с физическими лицами. Эта конструкция норм закона и положена в основу предлагаемой схемы пилотного проекта ГЧП по созданию субсидируемого арендного жилищного фонда.

Ключевую роль здесь может играть консорциум, который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего частного собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний. Особенно важно участие в консорциуме Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), где уже разработана программа стимулирования жилищного строительства, в рамках которой стало возможно ипотечное кредитование юридических лиц (в дополнение к известной ипотеке для физических лиц). Получателем ипотечного кредита на условиях АИЖК (ориентировочно под 10% годовых на срок до 20 лет) может стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сможет заключить договор с арендатором. Функцией арендатора станет управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам найма нуждающимся домохозяйствам. Отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий.

Очевидно, что арендатору должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных субсидий домохозяйствам так, чтобы они вносили самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой - и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги. Размер субсидий должен определяться отдельно для каждого домохозяйства и может изменяться от 0 до 100% платы по договору найма в зависимости от доходов нанимателей и других факторов, например, от размера семьи, числа детей и т.д. Бюджетные субсидии могут предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти - молодые семьи, учителя, врачи и др. Внебюджетные субсидии могут выплачивать и предприятия, нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.

Разумеется, всем участникам проекта формирования арендного жилищного фонда должны быть предоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья. Ведь каждое такое снижение будет приводить к уменьшению арендной платы и, следовательно, общего объема бюджетных субсидий.

Особенность предлагаемой схемы в том, что ключевой договор в ней - договор найма практически полностью может регулироваться нормами гл. 35 ГК РФ, которая определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Выявление особых условий таких договоров - одна из задач проекта.

Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом (ч. 1 ст. 160) право субъектов РФ предоставлять "отдельным категориям граждан... компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов". Предварительные расчеты показывают, что если средняя стоимость строительства жилья не превысит 26 тыс. руб./ кв. м (это вполне возможно при кредите АИЖК и полном наборе преференций для всех участников проекта ГЧП), то полная арендная плата будет не более 19 тыс. руб. в месяц (для квартиры размером 54 кв. м). Если считать, что средняя величина всех бюджетных субсидий составит не более 50% полной стоимости договора (единая ставка платежа по договору найма не устанавливается, для конкретного домохозяйства субсидия может меняться от 0 до 100%), то при объеме пилотного проекта 54 тыс. кв. м (1000 квартир) потребуется на субсидирование не более 97 млн руб. в год.

Эффект проекта ГЧП для бюджета очевиден - если бы этот же объем жилья был построен только за счет бюджетной системы (для выполнения обязательств публичной власти по переселению из ветхого и аварийного жилья в течение 5 лет), то потребовалось бы тратить на строительство не менее 280 млн руб. ежегодно.

В составе арендных жилищных фондов следует предусматривать не только строительство новых многоквартирных и жилых домов, но и реализацию проектов энергоэффективной реконструкции зданий с надстройкой одного или нескольких этажей (например, мансард), опыт которых уже накоплен. Также в состав арендных жилищных фондов следует включать и малоэтажную застройку - здесь цены ниже, а сроки строительства короче. Новый проект ГЧП можно успешно расширять для комплексной застройки территорий, например, строительство так нужных детских садов, школ достаточно просто организовывается за счет известной практики кредитования ВЭБом проектов создания социальной инфраструктуры в ряде регионов.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Рольставни станут надежной защитой для дачи

В весенне-летний сезон множество городских жителей отправляются на дачи. Здесь можно отдохнуть от суеты мегаполиса, насладиться природой, набраться новых сил. А вот в холодный сезон дача остается без присмотра, что чревато проблемами с безопасностью имущества.
00

На западе Москвы откроется новый спортивный комплекс

Как сообщил глава Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, в скором времени в районе Фили-Давыдково появится новый спортивный комплекс на улице Малой Филевской. Все подготовительные работы уже выполнены и стартовало строительство самого здания.
00

В следующем году МХТ им. Чехова получит новое здание

Председатель Мосгосстройнадзора Олег Антосенко сообщил, что уже окончено строительство подземной части нового здания, которое предназначено для Московского художественного театра им. А.П. Чехова.
00

Торговый центр в деревне Картмазово будет готов в течение 2-3 месяцев

Как сообщил глава Департамента по развитию новых территорий Москвы Владимир Жидкин, к началу лета Новая Москва получит еще один крупный торговый центр. Благодаря ему, в деревне Картмазово, появится 400 новых рабочий мест.
00

«СУ-155» сдадут в 2018 году

Как сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, проблемные дома комплекса «СУ-155» будут достроены к 2018 году. Эта информация верна, так как средства на окончание строительства этих долгостроев уже найдены.
00

Виды теплоизоляционных материалов и требования к ним

Теплоизоляционные материалы должны соответствовать некоторым важным требованиям. Основное — это теплопроводность, чем она ниже, тем вещество лучше бережет тепло для дома. Этот показатель высок у минеральной ваты, пенополистирола, пенопласта...
00

Арендовать недвижимость в Москве поможет Квартпоиск

В последнее время не так легко арендовать недвижимость, но возможно облегчить задачу с помощью сервиса Квартпоиск. Он помогает за короткий промежуток времени безопасно снять или сдать недвижимость в городе Москва.
00

Дизайнеры JLdecor оформят интерьер

Юлия Лаптенкова - дизайнер по текстильным работам в интерьере, также она занимается декором. Она со своей командой занимается пошивом и выдачей дизайнерских штор, они заняты в деле же больше семи лет. Специалисты внесут в ваш дом что-то особенное и воплотят самые оригинальные идеи в реальность.
00

Saverhot произведет трубы ППУ

Главным, но не единственным продуктом фирмы Saverhot являются именно трубы ППУ. Все их мастерские обеспечены новым технологическим оборудованием, и сам процесс изготовления согласовывается с международной стандартизацией ISO9001 и ГОСТом.
00

Преимущества финских каркасных домов

Строительство финских каркасных домов имеет ряд преимуществ перед другими каркасными домами. Это и энергоэффективность, и продуманные планировки, и эко-материалы. Все это делает дом идеальным для постоянного проживания.
01

Для оценки квартиры стоит воспользоваться проверенными методами

При продаже жилья одним из первоочередных вопросов является определение его реальной стоимости. Конечно же, продавец всегда стремится получить максимальную выгоду, выставляя, часто завышенную цену. В особенности это относится к объектам, расположенным в Москве.
00

Продуманные путешествия помогут избавиться от неприятных случайностей

В преддверии летних отпусков многие уже сегодня начинают планировать свой отдых, выбирая страну, отель и туроператора. И это правильно, уверяют опытные путешественники, ведь позволит заранее предусмотреть все возможные нюансы и предотвратить появление на месте неприятных неожиданностей.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: