Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 21:53
Интерьер и отделка
Сегодня 16:39
Нюансы и рекомендации
Сегодня 16:04
Услуги
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Актуальность решения жилищной проблемы в России не требует обоснования. Обеспеченность благоустроенным жильем в среднем по стране составляет не более 14 кв. м на человека, что существенно ниже, чем в развитых странах. Национальный проект "Доступное жилье..." позволил достаточно успешно решить лишь часть задач - формирование рынка жилья, приобретаемого в частную собственность гражданами, создание и развитие института ипотечного кредитования.

Однако значительная часть домохозяйств еще относится к малоимущей категории населения, многие вынуждены жить в ветхом и аварийном жилье, объем которого оценивается примерно в 100 млн кв. м. Существующий сегодня в России институт "договора социального найма" в мире неизвестен. У нас условия такого договора, регулируемого нормами Жилищного кодекса РФ, сохранились еще со времен плановой экономики. По этому договору в помещениях только государственного и муниципального жилищного фонда граждане могут жить неограниченное время, независимо от меняющегося уровня их доходов и изменений в составе семьи. Остается еще и возможность приватизации квартир.

Решение жилищных проблем в зарубежных странах базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании института арендного жилья. Российским же законодательством институт арендного жилья все еще практически не регулируется. Поэтому президент РФ Владимир Путин указом N 600 от 07.05.2012 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" поставил задачу "до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода". В России ограничением для формирования и развития института арендных жилищных фондов является несоответствие норм Жилищного кодекса положениям Конституции. ЖК РФ допускает заключение "договора социального найма" только в государственных и муниципальных жилищных фондах, но в Конституции (ч. 3 ст. 40) четко сказано, что "малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами". Именно "другими жилищными фондами" могут и должны стать частные арендные жилищные фонды с обязательным субсидированием платы за проживание в них. Создание института субсидируемого арендного жилья не потребует изменения норм Жилищного кодекса, регулирующих институт "договоров социального найма", эти институты могут существовать одновременно, что и позволит расширить спектр решений застарелой жилищной проблемы.

Конечно, решение поставленных президентом задач потребует длительной подготовки проектов предложений для внесения в законодательство (Жилищный, Гражданский, Налоговый кодексы, другие законы) дополнений и изменений, обеспечивающих формирование института арендного жилищного фонда и возможность создания таких фондов частными компаниями. Однако уже сейчас возможно выполнение пилотных проектов создания субсидируемых арендных жилищных фондов, что, конечно, потребует инициатив и участия со стороны региональных и местных администраций.

Формирование арендного жилищного фонда следует вести в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП) на базе ряда норм Гражданского кодекса РФ. Здесь предусмотрено (ч. 2 ст. 671), что арендатором жилищных фондов (жилых помещений) может быть только юридическое лицо. При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (гл. 35) только с физическими лицами. Эта конструкция норм закона и положена в основу предлагаемой схемы пилотного проекта ГЧП по созданию субсидируемого арендного жилищного фонда.

Ключевую роль здесь может играть консорциум, который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего частного собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний. Особенно важно участие в консорциуме Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), где уже разработана программа стимулирования жилищного строительства, в рамках которой стало возможно ипотечное кредитование юридических лиц (в дополнение к известной ипотеке для физических лиц). Получателем ипотечного кредита на условиях АИЖК (ориентировочно под 10% годовых на срок до 20 лет) может стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сможет заключить договор с арендатором. Функцией арендатора станет управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам найма нуждающимся домохозяйствам. Отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий.

Очевидно, что арендатору должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных субсидий домохозяйствам так, чтобы они вносили самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой - и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги. Размер субсидий должен определяться отдельно для каждого домохозяйства и может изменяться от 0 до 100% платы по договору найма в зависимости от доходов нанимателей и других факторов, например, от размера семьи, числа детей и т.д. Бюджетные субсидии могут предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти - молодые семьи, учителя, врачи и др. Внебюджетные субсидии могут выплачивать и предприятия, нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.

Разумеется, всем участникам проекта формирования арендного жилищного фонда должны быть предоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья. Ведь каждое такое снижение будет приводить к уменьшению арендной платы и, следовательно, общего объема бюджетных субсидий.

Особенность предлагаемой схемы в том, что ключевой договор в ней - договор найма практически полностью может регулироваться нормами гл. 35 ГК РФ, которая определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Выявление особых условий таких договоров - одна из задач проекта.

Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом (ч. 1 ст. 160) право субъектов РФ предоставлять "отдельным категориям граждан... компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов". Предварительные расчеты показывают, что если средняя стоимость строительства жилья не превысит 26 тыс. руб./ кв. м (это вполне возможно при кредите АИЖК и полном наборе преференций для всех участников проекта ГЧП), то полная арендная плата будет не более 19 тыс. руб. в месяц (для квартиры размером 54 кв. м). Если считать, что средняя величина всех бюджетных субсидий составит не более 50% полной стоимости договора (единая ставка платежа по договору найма не устанавливается, для конкретного домохозяйства субсидия может меняться от 0 до 100%), то при объеме пилотного проекта 54 тыс. кв. м (1000 квартир) потребуется на субсидирование не более 97 млн руб. в год.

Эффект проекта ГЧП для бюджета очевиден - если бы этот же объем жилья был построен только за счет бюджетной системы (для выполнения обязательств публичной власти по переселению из ветхого и аварийного жилья в течение 5 лет), то потребовалось бы тратить на строительство не менее 280 млн руб. ежегодно.

В составе арендных жилищных фондов следует предусматривать не только строительство новых многоквартирных и жилых домов, но и реализацию проектов энергоэффективной реконструкции зданий с надстройкой одного или нескольких этажей (например, мансард), опыт которых уже накоплен. Также в состав арендных жилищных фондов следует включать и малоэтажную застройку - здесь цены ниже, а сроки строительства короче. Новый проект ГЧП можно успешно расширять для комплексной застройки территорий, например, строительство так нужных детских садов, школ достаточно просто организовывается за счет известной практики кредитования ВЭБом проектов создания социальной инфраструктуры в ряде регионов.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Новостройки Красноярска

Приоритетом при выборе новостройки покупатели считают развитость инфраструктуры

Выбор между покупкой новостройки и вторичного жилья сегодня все чаще склоняется в пользу первого. И это вполне оправдано, ведь стоимость недвижимости в строящемся доме, зачастую, существенно ниже готовых квадратных метров
00
Фрески на шкафах-купе

Фрески на шкафах-купе

Великолепные античные дворцы и элегантные виллы, чьи стены и потолки украшены фресками, слегка выцветшими от времени, но от этого не менее прекрасными, вызывают у современного жителя мегаполиса легкий вздох зависти
00
ЖК «Фили Град»

Жилой комплекс «Фили Град»: уютный дом, где любят и ждут

Совсем недавно по адресу Береговой проезд, 5 появились четыре новых необычных корпуса. Они относятся к многофункциональному жилому комплексу «Фили Град», который входит в состав района «Большой Сити»
00
Электроника для авто

Ищите качественную электронику для авто на tehnomarkt.com

Для многих автовладельцев машина – это вторая любовь, которая всегда должна быть ухоженной и прекрасной. Поэтому они стараются сделать все возможное, чтобы их любимица ни в чем не нуждалась и всегда была в строю
00
Недвижимость в Азербайджане

Специальный сайт недвижимости в Азербайджане предложит множество любопытных вариантов

Нередко поиск жилья для аренды или приобретения в Баку или другом регионе Азербайджана сопровождается массой особенностей. Некоторые собственники по старинке предпочитают использоваться печатные варианты для размещения объявлений, тогда как другие обращаются к специализированным виртуальным доскам
00
Магазин напольных покрытий Империя Пола

Станьте владельцем качественного напольного покрытия благодаря магазину «Империя Пола»

Занимаясь ремонтными работами или просто обновлением интерьера, особое внимание уделяется деталям. Речь идет не только о мебели, декоре и прочем, но и о таких важных моментах, как напольное покрытие
00
Информационные стенды

Маяки в океане информации

Предупреждён – значит вооружён. Но в наше время можно переформулировать высказывание, делая его при этом более точным, а именно: вовремя проинформирован – значит подготовлен к жизни со всеми её перипетиями и сюрпризами. Но что же делать с тем, что новости летят на нас немыслимым потоком и не всегда получается найти среди этого водопада то, что действительно нужно?
00
Энтеросорбент фишант

Спорт и энтеросорбент фишант

Иногда, после тяжелых тренировок, пища неспособна полностью усваиваться и перевариваться в организме, в следствии чего, в крови человека могут накапливаться желчные кислоты, токсины и жиры, которые ядовитее для человеческого организма
00
Удобные элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга

Покупка квартиры в «Доме с атмосферой успеха» – гарантия комфортного и удобного проживания

На рынке недвижимости Питера появилась информация о новом проекте – жилом комплексе бизнес-класса «Монополист». Строительная компания СКТ «Стимул» приступила к реализации архитектурной разработки еще в 2014 году.
00
Полимерная сетка

Решение вопроса благоустройства дач с помощью полимерных сеток

Садовые решетки из пластика принято считать лучшим помощником дачников и огородников, которые зачастую эксплуатируют их на своих участках. Большинство типов таких приспособлений производится различными современными компаниями, основной род деятельности которых состоит в производстве тех или иных заборных устройств и ограждений
00
Индивидуальный пошив штор

Индивидуальный пошив штор

О важности оформления окон не стоит даже говорить. Каждый знает, как сиротливо и грустно смотрятся комнаты, в которых даже самые дорогие и красивые окна не задрапированы шторами
00

Необычные страховые случаи

В жизни случаются разные ситуации. Порой весьма необычные. Оценка ущерба от них требует детальной работы. Перечислим наиболее интересные страховые случаи
00
Герметик для фасада

Какой герметик выбрать для фасада?

Главная задача герметиков для фасада – это защита строительных швов, стыков и щелей от падания влаги, которая может вызвать не только протечки, но и привести к преждевременному разрушению всего сооружения.
00

В Москве построят «зеленый» амфитеатр

Неподалеку от Политехнического музея будет создана зона отдыха «Музейный парк». Как сообщили в Москомстройинвесте, в сквере перед музеем будет создана лестница, напоминающая по форме амфитеатр
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: