Квартиры рыночного периода: «монолит» наступает

Монолитные строительные технологии почти вытеснили типовые «панель» и «кирпич». А новые технологии – это также новые ошибки и просчеты. Разбираться с ними в наши дни приходится покупателям на петербургском рынке готового жилья.

Прогрессивные технологии монолитного домостроения, которые стали широко применяться с середины 1990-х годов, подарили жилищному строительству широкую свободу выбора планировочных решений. Но новые возможности почти всегда имеют свои издержки. В те годы технологическая гибкость «монолита», помноженная на потребности бурно развивавшегося квартирного рынка, породила практику проектирования и многочисленных переделок «на ходу». В результате появилось немало квартир с замысловатыми планировками, сделанными под первичного покупателя.

Эволюция на обломках «совка»

В последнем десятилетии прошлого века – по независящим от проектировщиков причинам – все смешалось. Молодым строительным организациям, возникшим на обломках советского стройкомплекса, пришлось достраивать то, что осталось в наследство от прежней эпохи. Технологии монолитного домостроения пришлись здесь как нельзя кстати: свой или арендованный парк опалубочных систем – зарубежного производства или собственной разработки – стал для застройщиков нового времени «входным билетом» на строительный рынок.

В первой половине 1990-х годов основным полигоном для строительных экспериментов с «монолитом» стали объекты «недостроя» 137-й серии. В результате в течение последнего десятилетия ХХ века монолитно-панельные и монолитно-кирпичные дома возводились, что называется, на старых фундаментах и инженерно подготовленных участках, доставшихся в наследство с советского времени.

Но уже с середины 1990-х годов строительные организации начали активно подключать петербургских архитекторов к созданию индивидуальных проектов, «заточенных» на монолитное строительство. Так в нашу жизнь пришли первые высотки с паркингами в цокольных этажах. Правда, некоторые весьма неожиданные и интересные фасадные решения, которые предлагались архитекторами, в процессе строительства приходилось упрощать: промышленность не могла обеспечить стройки отделочными материалами, фактурным лицевым кирпичом или оконными блоками нестандартных размеров.

На заре «монолитного периода» незапланированные неудобства будущих жильцов часто возникали, когда в процессе согласований проекта застройщик «пробивал» через надзорные инстанции решение добавить этажей (технологии это позволяли). Увеличение плотности застройки шло в ущерб выделенным инженерным мощностям, пропускной способности внутридворовых проездов, лифтов и т. д.

В начале 1990-х годов в моде были двухуровневые квартиры – как альтернатива типовому жилью, которое так приелось в советский период. Позже спрос на такие решения сошел на нет: они хоть в чем-то и напоминали давнюю мечту горожанина, свой дом, но оказались не слишком удобными для повседневной жизни.

Как это ни парадоксально, улучшения не всегда работают во благо. Если в панельном домостроении проектировщиков ограничивал шаг поперечных стен (для домов категории «старая панель» его стандартное значение составляло 3,2 м), то «монолит» снял это ограничение. Подаренная свобода обернулась уплотнением застройки: расширение жилого пространства дало возможность вместо просторной однокомнатной квартиры вписать в проект две студии (к слову, похожая тенденция наблюдалась, когда на смену хрущевкам пришли брежневки: тогда отказ от квартир со смежными комнатами привел к возврату коммунального заселения).

Особенности «новой вторички»

Что являет собой «монолит» на сегодняшнем вторичном рынке жилья? По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в настоящее время четверть предложений вторичного рынка жилья Петербурга приходится на квартиры в домах, обозначаемых в предложениях о продаже как «кирпично-монолитные». Правда, следует сделать важную оговорку: из-за того, что и на рынке недвижимости нет понятной всем участникам классификации, в эту категорию попадают разные по конструктивным особенностям типы домов с монолитным каркасом. С этим моментом мы будем разбираться дальше.

Итак, по средней цене квадратного метра жилья (101,9 тыс. руб. за кв. м – по данным за февраль 2014 года) квартиры в таких домах уступают только сталинским домам (102,7 тыс. руб. за кв. м) и старому фонду после капремонта (104,2 тыс. руб. за кв. м), но ценовой разрыв имеет тенденцию к уменьшению.

Важная особенность новостроек последних лет заключается в том, что в них преобладают однокомнатные квартиры. Причем чем «свежее» застройка района – тем их больше. Средняя цена однокомнатной квартиры в монолитном доме, по информации БН за февраль составляла 4,1 млн руб. И это чуть дешевле, чем в старом фонде (4,6 млн руб.) или в сталинке (4,3 млн руб.). В сегменте двух- и трехкомнатных квартир расклад совсем другой. Среднестатистическая «двушка» в «монолите» (6,7 млн руб.) дороже двухкомнатной квартиры в сталинке (6,0 млн руб.) или старом фонде (6,1 млн руб.). А средние цены предложения трехкомнатных (10,0 млн руб.) оставляют далеко позади всех «конкурентов».

Кирпича все меньше

Что нужно знать, выбирая квартиру в монолитном доме? Прежде всего следует учитывать упомянутые выше разночтения в классификации жилья рыночного периода постройки. В самом деле, продавцы и покупатели квартир воспринимают конструктивный тип дома в первую очередь «по одежке» – по наружным стенам. Если они облицованы кирпичом, то дом, скорее всего, назовут кирпичным, если на фасаде выступают пояса перекрытий – кирпично-монолитным, если наружные стены являют собой панели со швами – монолитно-панельным. Если не видно ни швов, ни кирпичей, то он, вероятно, будет назван «просто монолитным».

Но здесь все не так просто, как с панельными брежневками или кирпичными хрущевками. Благодаря присутствию на строительном рынке широкого спектра материалов для фасадной отделки (от лицевого кирпича и штукатурок до пенополистирола а особенно не стоит забывать про керамический гранит, керамогранит) однозначно по видимым признакам отнести дом к какому-то типу или классу становится все сложнее. Ведь в настоящее время есть и бесшовные панельные фасады, и стеновые панели «под кирпич», а за кирпичной кладкой из лицевого кирпича разных фактур и расцветок могут скрываться стены из газобетонных блоков. Да и, собственно, такое изделие, как кирпич стандартного размера 250Х120Х65 мм, соответствующий ГОСТам 1927 года, уже практически ушел в прошлое, уступив свое место крупноформатным поризованным блокам (дома из натуральной керамики обычно позиционируются как кирпичные).

А в «лихие девяностые», когда контроль качества строительства был ослаблен, при кладке стен сплошь и рядом использовался силикатный кирпич, который, собственно говоря, с точки зрения профессионалов, является только «изделием по форме напоминающим кирпич». Область его применения – наружная облицовка (использование его в кладке несущей стены – серьезное нарушение). К тому же нередко оказывается, что разные корпуса и даже этажи в одном жилом здании относятся к разным типам технологий.

Будущему новоселу разобраться в деталях непросто – разные типы наружного стенового ограждения и конструктивные типы самой «коробки» обладают различными потребительскими качествами, достоинствами и недостатками. Например, активное применение минераловатных или синтетических утеплителей позволяет сделать стены более тонкими, легкими, но при этом теплыми. А газобетонные блоки, при прочих равных условиях, держат тепло лучше, чем керамический кирпич и позволяют снизить расходы на отопление. Однако наружное ограждение домов, построенных в соответствии со СНиПами 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», по определению герметично. Но это плюс, который может идти рука об руку с серьезным изъяном: тепло в современном доме нередко приносится в жертву комфортному для человека воздухообмену. Непродуманные системы вентиляции сводят преимущества герметичных стен и окон на нет (проблема актуальна в первую очередь для малогабаритных квартир, где одна из комнат совмещена с кухней). Верный признак того, что с вентиляцией что-то не так, – запотевающие окна.

Каркас каркасу рознь

Другой требующий внимания момент при покупке квартиры в относительно современном «монолите» – материал несущих конструкций. Но здесь все проще, чем с наружными стенами. Монолитный «конструктив» бывает разным, но, как правило, он двух типов: здание может быть собственно монолитным (если вся «коробка» монолитная) и монолитно-каркасным.

Монолитные внутренние стены – вариант самый экономичный. И такие дома чаще всего относятся к постройкам эконом-класса, практически не поддаются перепланировкам, а звукоизоляция в них оставляет желать лучшего. Во втором случае железобетонной монолитной конструкции, состоящей из системы несущих опорных колонн и перекрытий, отводится роль силового каркаса. При этом перегородки могут быть любыми – от гипсокартона до пазогребневых блоков из пенобетона. И такой конструктивный тип дома ближе к бизнес-классу.