Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
20.10.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
20.10.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.10.2017
Материалы и оборудование
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

На рынке дорогого жилья происходит любопытный процесс. Количество вновь появляющихся домов топ-класса в Москве заметно сокращается. Отчасти причиной этого можно считать нехватку площадок для строительства. Равным образом можно говорить, что сокращение предложения связано с усложнением процесса сбора документации. Правда, на рынке дорогого жилья, где все бумаги обычно бывают безупречными, уже появились прецеденты продаж квартир по предварительным договорам, как это части делается на рынке массового строительства. Так или иначе, новыми сейчас уже считаются дома, которые были засвечены на рынке в предыдущие годы, но строительство которых началось только сейчас, как например, в случае с известным клубным домом на углу Еропкинского переулка и Пречистенки.

При сокращении новых проектов спрос на дорогое жилья остается прежним, и выясняется, что клубных домов в традиционно престижных местах Москвы начинает не хватать. В этих условиях участники рынка отмечают заметную активизацию вторичных сделок. Косвенное, но яркое тому подтверждение: в каталогах агентств, работающих с дорогим жильем все больше вместо домов, в которых предлагаются квартиры на выбор, появляется позиция «апартаменты в доме...». Известно даже на какие времена года приходится наибольшее количество продаж. Прибегая к языку бухгалтерской отчетности, можно сказать, что это 2-й и 4-й кварталы. После нового года, а также летнего отдыха потенциальные покупатели начинают подбирать варианты недвижимости, затем какое-то время уходит на переговоры, и в итоге в весенние и предновогодние месяцы совершаются сделки.

Квартиры вторичного рынка довольно четко делятся на две категории. Первый – квартиры, приобретенные в спекулятивных целях, для последующей перепродажи. Отделка в них не выполняется, и для конечного покупателя облик недвижимости мало чем отличается от того, что он видит на новых площадках. Разница только в том, что одном случае можно посмотреть на стройплощадку, а в другом – готовый дом.

В последнее время на рынок вышли много спекулятивного товара. Дело в том, что, если в предыдущие годы рост цен на недвижимость топ-класса был достаточно серьезен, то в перспективе новый ожидаемый рост вряд ли превысит 20-25%. Дорогое жилье остается хорошим инструментом торможения капитала и защиты от инфляции, но в настоящее время перестает быть инструментом доходности. Кроме того, спекулятивные покупки ограничивают сами застройщики, выставляя уже на ранней фазе строительства почти потолочную цену недвижимости. И они могут себе это позволить – значительные финансовые ресурсы, полученные при реализации предыдущих проектов, позволяют не кредитоваться у покупателя на строительство нового объекта.

Если на рынке новостроек ценовую политику определяет – при участии консультантов – компания-застройщик, то на вторичном рынке цену устанавливает владелец, причем зачастую исходит при этом из завышенных пожеланий. Люди, инвестировавшие денежные средства в недвижимость несколько лет назад, хотят получить наибольшую прибыль и пытаются продавать квартиры за деньги, которых это жилье будет стоить не сейчас, а через год-полтора, то есть по сути опираются на устаревшие ценовые ожидания. Сделки за 2 млн долл. США на вторичном рынке элитного жилья – далеко не предел, сумма продажи может доходить до 7-10 млн долл. При этом вторичное жилье класса бизнес-плюс продается в среднем за 1,5 млн долл.

Второй вид дорогой недвижимости вторичного рынка – квартиры с отделкой. Такие апартаменты зачастую используются для сдачи в аренду на то время, пока вырастет в цене сама недвижимость. Доходы от аренды недвижимости могут составлять от 5 до 20 тыс. долл. в месяц, а срок такой эксплуатации обычно измеряется 3-5 годами. Что любопытно, рост ставки аренды в данном случае не пропорционален сумме вложений в недвижимость. Так, 20 тыс. долл. в месяц можно получать с квартиры ценой около 10 млн. долл., в то время как жилье, приобретенное за 2,5 миллиона, способно приносить до 10 тыс. долл. в месяц.

Сейчас в продаже рынке появляется довольно много квартир с отделкой нескольколетней давности, что раньше распространено не было. Появился своеобразный новый сегмент second hand рынка дорогого жилья. Специфика представленного на нем товара состоит в том, что каждая квартира должна найти некоего конкретного покупателя и наоборот. Превращение открытого пространства между монолитными перекрытиями в готовые для жизни апартаменты требует значительных затрат, поэтому, когда люди покупают обжитую квартиру, они не намерены все сломать и сделать заново на свой вкус, как это практикуется на рынке недвижимости эконом-класса. Тем не менее годы эксплуатации все же сказываются на состоянии отделки и заметно «не свежая» квартира буде стоить несколько менее дорого, чем новая.

Понятно, что квартиры с отделкой находятся в продаже долго – от полугода до года. Быстро подобный товар можно продать только за счет сильного демпинга, на который владельцы недвижимости не идут, поскольку не нуждаются в срочных средствах. Однако, хотя должен найтись человек, которому придутся по душе определенные апартаменты, бывают ситуации, когда квартира нравится сразу нескольким потенциальным покупателям. Такие случаи редки, но бывают. Так, за одну квартиру в доме по Малому Николопесковскому переулку боролись сразу два покупателя, перебивая друг друга все более крупными задатками к выгоде владельца продаваемой недвижимости. Аналогичный случай произошел с одной из квартир в доме «Хортус Гармония» в Ботаническом переулке, цена которой в результате выросла примерно на 10%. Для рынка дорогой недвижимости это довольно неплохие деньги.

Однако бывает и наоборот. Посмотрев, что предлагает рынок, выждав некое время и еще раз проведя мониторинг недвижимости потенциальный покупатель понимает: того, что он бы действительно хотел для себя приобрести, не имеется. И человек решается стать девелопером и построить свой дом самостоятельно. Можно привести в качестве примера два дома в Кропоткинском переулке. Один из них, 3-этажный особняк – дом, сделанный для себя, а другой, 6-этажный дом, построен на смежном участке, уже для продажи. Однако такие случаи можно считать единичными. Как и варианты жилья с историей и уникальной отделкой (старинные московские особняки), которые со временем только приобретают в цене и, выходя на рынок, всегда находят своего покупателя.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
МФК «Видное 9-18»

«Региондевелопмент» завершит знаменитый долгострой в Видном

Уже во второй половине 2018 года долгострой на въезде в город будет сдан в эксплуатацию. В многофункциональном комплексе, ставшим продолжением уже известной рынку концепции «9-18», появятся апартаменты, торговые галереи, кинотеатр, рестораны и кафе.
00
Очередники Москвы

Социальное жилье в Москве приходится ждать более 25 лет

В четверг глава Департамента горимущества Максим Гаман сообщил прессе о хороших темпах обеспечения очередников жильем. Общественная организация «Очередники Москвы» не могла не отреагировать на «циничные»(c) заявления руководства Департамента.
00
ЖК «Одинбург», сентябрь 2017

В микрорайоне «Одинбург» представлено оптимальное соотношение жилых и коммерческих площадей

Микрорайон «Одинбург» удачно сбалансирован в части соотношения жилых и коммерческих площадей: помещения коммерческого назначения составляют около 20% от жилой площади объекта, а правильное распределение операторов коммерческих площадей гарантирует микрорайону наличие развитой инфраструктуры и делает проживание более комфортным.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум Групп»: Как быстро найти покупателя или 5 способов предпродажной подготовки квартиры

Для того, чтобы быстро продать квартиру, вовсе не обязательно сильно снижать цену. Необходимо выделить объект на фоне конкурентов, грамотно подчеркнув его преимущества с помощью ряда приемов. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали о способах предпродажной подготовки и дали советы, как сократить время поиска покупателя.
00

На северо-восточном участке второго кольца метро появится сразу три ТПУ

Главным назначением ТПУ является комфортная пересадка пассажиров с одного вида транспорта на другой. Благодаря совмещению остановок метро, городских и внегородских направлений общественного транспорта граждане не будут терять время на путь от одной остановки до другой.
00
Печь Князь Калита

Чугунные печи для бани

Современная банная печь из чугуна – долговечная и практичная конструкция, обладающая высоким КПД и непревзойденными теплоаккумулирующими свойствами. Печь экономно и медленно отдает тепло в пространство помещения, поддерживая оптимальную температуру и не требуя большого расхода дров.
00

На сумму 4 млрд. рублей семьи-очередники взяли у города субсидию на улучшение жилищных условий в 2017 году

В текущем году 3,2 тыс. семей улучшили жилищные условия при помощи города. Из них 2,5 тыс. семей воспользовались возмездными способами улучшения жилищных условий, в том числе субсидией на сумму более 4 млрд. рублей.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Первые аукционы на право аренды торговых площадей на территории ТПУ Москвы пройдут 14 ноября

Заявки принимаются до 7 ноября. Первые четыре лота, каждый из которых включает в себя от 4 до 6 помещений определенной специализации, расположены на территории ТПУ «Сити», «Вашавское шоссе», «Новохохловская», «Измайловский парк», «Волоколамская» и «Ходынка».
00
МИЭЛЬ, агентство недвижимости, логотип

Почти 50% сделок за собственные средства – покупка первого жилья детям

По итогам третьего квартала доля ипотечных сделок в Московском регионе составила 44%. Снижение ставок не привело к галопирующему спросу, но позволило поддержать стабильно высокий интерес покупателей к ипотечным продуктам.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: