Малобюджетная недвижимость

Инвестиции в квартиру — дело спорное. В Москве такое приобретение фактически уже перестало быть эффективным инвестиционным инструментом. Можно говорить о ценовом росте подмосковных новостроек и о том, что покупатель жилья в новостройке получает очень неплохой бонус в виде изменения цены к моменту заселения дома. Однако почти никогда этого не происходит в изначально заявленное время, а при еще худшем раскладе инвестор новостройки оказывается еще и обманутым вкладчиком. Если он купил одну квартиру, областные власти о нем, возможно, озаботятся, если же речь шла о спекулятивном вложении в несколько квартир — ответа можно не ждать.

Однако людей, способных вложить единовременно средства в квартиру, не так уж много. Значительно больше тех, кто имеет средства, но лишь какую-то часть от необходимого для такой покупки средств. И при этом очень не желающих брать ипотечные кредиты, но ищущие, в какую недвижимость все-таки вложить дешевеющие средства.

Эта категория инвесторов сталкивается в итоге с таким товаром, как загородная земля. У такого товара есть несколько примечательных особенностей. Во-первых, для покупки хватит средств в сотни тысяч рублей. Во-вторых, подобного рода приобретение не является недвижимостью первой необходимости, то есть интерес к ней покупателей может способствовать росту цен. И действительно, сезон от сезона (обычно весной) цена предложений, встречающихся в тех или иных частных объявлениях, растет (не везде: на популярных направлениях цены таковы, что особо расти некуда, но сейчас не о них речь).

Рынок недорогой земли начинает оживать обычно до наступления весны. С появлением яркого февральского солнца люди начинают думать на тему весна/дача/земля себе/семье — ход мысли идет часто именно в таком сценарном порядке. Наиболее активные не ограничиваются мыслями и просмотром предложений, а в один прекрасный выходной день оказываются где-то за городом, иногда далеко — и пытаются собирать информацию уже на месте.

Можно кратко суммировать способы, которыми происходит своеобразная маркетинговая разведка.

1. Купить «Из рук в руки» или покопаться в частных объявлениях в интернете. Говорят, что все они «якобы частные», а на самом деле за продавцами скрываются риэлтеры, но это не совсем так. Они есть — например, на сайте Realto.ru (есть и другие ресурсы — mosr.ru и еще некоторые). Объявления от реальных живых людей там найти действительно можно, но с одной особенностью. Это достаточно продвинутые продавцы, что может отразиться на их ценовых представлениях.

2. Выбрать некий небольшой (чтобы можно было объехать за день) географический сегмент и поехать смотреть, какие там могут встретиться предложения. Пригодно только во время, когда уже начался дачный сезон — как правило, к этому моменту цены успевают с начала весны прилично подрасти. Но механизм работающий. В дачных поселках всегда найдется человек, который скажет, какие именно дома здесь не эксплуатируются долгое время, в результате чего появляется вариант выйти на владельцев напрямую. Можно получить хороший вариант, потому что ценовые представления таких владельцев могут оказаться устаревшими. Но бывает так, что они просто отказываются от продажи — по принципу «есть, ну и ладно, пусть будет».

3. Обратиться в какую-нибудь местную компанию. Они бывают в городах и даже поселках городского типа и на их малочисленность пожаловаться трудно. Часто офисы таких специалистов по недвижимости располагаются поблизости от местного райкомзема — и можно поручить риэлтерам не только поиск недвижимости (всех в округе знают), но и действия, связанные с оформлением и приведением в надлежащий порядок документов на объект загородной недвижимости (по той же причине). Второе будет стоить порядка 20-40 тыс. рублей, первое — как удастся договориться.

4. Обратиться в московскую контору. Смысла немного, потому что их действия ее специалистов будут примерно такими же, как в пунктах 1, 2, а может быть, и 3. Только гонорар за это придется платить по московским меркам.

Вполне типичное предложение — земельный участок без строений или с ветхим дачным домиком. Обычно традиционной площади в 6 соток, бывают девиации — от 5 до 10. Такие предложения встречаются в диапазоне от 200 до 600 тыс. рублей. Их много, обычно, если есть пристойный дом, цену стараются назначить повыше, расписывая прелести своего имущества — колодец, сарай, баня, очень качественный забор. Подобные варианты предложений можно смотреть до бесконечности, хотя, казалось бы, представить себе, как выглядит обыкновенная, существующая с советских времен дача, несложно. Довольно специфичными оказываются именно места. Например, относительно недавно за 400 тыс. рублей предлагался к продаже участок в 6 соток с домом, колодцем и как-то обустроенными коммуникациями (но без газа). Плюсом варианта было то, что в пешеходной доступности была станция электрички. Но только называется она «Шатурторф» - эта там, где в дальнем Подмосковье периодически случаются затяжные лесные пожары. Однако это скорее уже экзотика.

В выборе недвижимости для приобретения есть несколько существенных нюансов. То, что хочется покупать землю, надлежащим образом оформленную, понятно. Но кроме этого, следует помнить об инвестиционном характере приобретения, которое, впрочем, может быть благополучно использовано для семейного отдыха. Проще говоря, загородная недвижимость должна иметь достаточно качественное местоположение. При этом, к сожалению, в большом количестве случаев предлагается к покупке земля, близ которой нет ни леса, ни водоема. Поэтому при выборе следует изначально ограничить места изучения некими удачными географическими районами. Один из хороших примеров — часть территории Сергиево-Посадского района в окрестностях шоссе, ведущего на Калязин. Много леса, речек. водоемов, а цены будут те же, что и на 6 соток среди поля в другом месте. Только с природным окружением участок будет впоследствии легче и выгоднее продать.

Есть также ряд более мелких нюансов: например высота места. Если дачный поселок расположен в низине, это означает, что по весне на участках стоят почти что озера и показать эту недвижимость покупателю может не получиться просто физически.

Общим минусом советских дачных поселков как сред обитания является то, что владельцы домов бывают людьми старого формата. Они настроены не на улучшение недвижимости, а на поддержание всего в таком виде, как было несколько десятилетий назад. Любопытный нюанс — участники таких поселков обычно не хотят скидываться и как-то всерьез заниматься охраной, функции которой иногда выполняет никем не видимый дедушка.

Что же касается мест, где покупают недвижимость люди, ориентированные на современный стиль отношения к недвижимости, домовладения в таких поселках обычно сопоставимы по стоимости с квартирой в Подмосковье. Любопытный пример: около некоторых поселков дальних дач можно обнаружить рекламные щиты, на которых пишут про дома ценой от 2,7 млн рублей. Но при попытке связаться с рекламодателями по телефону, выясняется, что такое было, но уже не осталось и теперь начальная цена свыше 4 миллионов, а реально порядка 5.

Стоит заметить, что в дальнем Подмосковье, если быть более точным, в начале смежных областей периодически появляются первичные предложения в новых дачных поселках. Надо полагать, что причиной появления такого рода земли, которую можно купить, по сопоставимым с дачными участками ценам (400-600 тыс. руб.), является то, что сами по себе проекты в значительном удалении от Москвы крупные. И какие-то их части, фактически отдельные поселки в структуре мегапроекта продают, когда появляется нужда в каких-то срочных деньгах — продаются такие земли очень быстро. К примеру в начале этого сезона появились в продаже участки во вновь организуемом дачном поселке, находящимся в нескольких километрах от города Александров. Их площадь составляла 10-12 соток, а дополнительным плюсом предложения является наличие магистрального газа. В итоге к середине лета в этой очереди осталось достаточно немного участков. Подобное приобретение в инвестиционном отношении можно считать вполне привлекательным. Бывают, что люди покупают сразу даже не один, а пару участков: потому что даже миллиона рублей на городскую недвижимость не хватит.