Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия 2019 года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Продажи велись в 61 проекте. Суммарный объем предложения составил порядка 2 445[1] квартир площадью 284,9 тыс. кв. м. В сравнении с концом прошлого года число лотов в продаже сократилось на 18,2%, а их площадь – на 13,5%. В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 6,4%, в элитном – на 2,8%.
Премиум-класс
По данным «Метриум», премиальный сегмент рынка новостроек на конец I полугодия 2019 года был представлен 33 проектами. Объем предложения составил 1 920 квартир (197,1 тыс. кв. м). За полугодие число лотов сократилось на 22,6%, продаваемая площадь – на 20,1%.
За шесть месяцев продажи открылись только в одном жилом комплексе премиум-класса –
ЖК «РЕКА» компании «Дон-Строй Инвест»[2].
Новые проекты на первичном рынке жилья премиум-класса в I полугодии 2019 г.
№ | Название | Девелопер | Округ | Район |
|---|---|---|---|---|
1 | «РЕКА» | Дон-Строй Инвест | ЗАО | Раменки |
Источник: «Метриум»
Самый большой выбор квартир премиум-класса (около трети предложения) представлен в Пресненском районе, доля которого за полугодие почти не изменилась (+ 0,4 п.п.). Пятая часть рынка приходится на Очаково-Матвеевское (+2,4 п.п.). Старт продаж нового комплекса поспособствовал росту предложения в Раменках на 2,4 п.п. (до 14,5%) по отношению к концу прошлого года. Доля Хорошевского района сократилась на 0,5% и составила 10,6%. На остальные локации приходится суммарно 24,2% предложения (не более 4% на район).
Структура предложения по районам (проекты)
Источник: «Метриум»
Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум»
Доля однокомнатных квартир за полугодие сократилась на 6,9 п.п. (с 24,7% до 17,8%). Двухкомнатных и трехкомнатных лотов стало больше в соотношении. Их доли увеличились с 29,7% до 36,6% и с 23,4% до 26,7% соответственно. Процент многокомнатных квартир, наоборот, уменьшился до 18,9% (-3,2 п.п.).
Структура предложения по типологии квартир (внешний круг –
2 кв. 2019 г., средний круг – 1 кв. 2019 г., внутренний круг – 4 кв. 2018 г.)
Источник: «Метриум»
Внушительная часть предложения (37,6%; +2,9 п.п.) сконцентрирована в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства. Доли квартир в новостройках, где производится монтаж этажей и отделочные работы, сократились до 21,4% (-7,5 п.п.) и 12,8% (-2,2%) соответственно. Более четверти предложения сконцентрировано в готовых домах (28,2%, +6,8 п.п.).
Структура предложения премиум-класса по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I полугодия 2019 года средняя цена за квадратный метр в сегменте составила 488 800 руб. ($7 587[3]). Рост показателя за полугодие – 6,4% в рублевом и 10,5% в долларовом выражении. В сравнении с первым кварталом средняя цена выросла на 2% и 3,6% соответственно.
В районах Очаково-Матвеевское и Мещанский произошел самый высокий рост – на 10,6% и 11,8% соответственно, что обусловлено повышением цен в проектах данных локаций. Рост среднего ценового уровня в пределах 5,1-8% отмечен в районах Пресненский, Хорошевский, Хамовники, Замоскворечье, Марьина Роща и Тверской. Заметная отрицательная динамика наблюдается в Даниловском районе и Дорогомилово (-9,7% и -6,5% соответственно). Данный факт вызван изменением структуры предложения в комплексах. В Раменках в продажу вышел новый проект с ценами ниже рыночных, что снизило среднюю цену на 6,4% по сравнению с концом прошлого года. В единственном проекте Щукино зафиксировано понижение цен, из-за чего средняя цена района также стала меньше на 5,5% по отношению к показателю на конец года.
Средняя цена за кв. м в премиум-классе в разрезе районов, руб.
Источник: «Метриум»
Средняя стоимость квартир премиум-класса за I полугодие увеличилась на 9,9% – до 50,1 млн руб. В разрезе типологий бюджеты в среднем составили:
– по однокомнатным квартирам – 23 млн руб. (+17,1%);
– по двухкомнатным – 37,5 млн руб. (+17,7%);
– по трехкомнатным – 49,6 млн руб. (+0,6%);
– по многокомнатным – 105,8 млн руб. (+14,6%).
Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии
Типология | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
мин. | сред. | макс. | мин. | сред. | макс. | мин. | сред. | макс. | |
однокомн. | 28,7 | 52,6 | 118,0 | 261 790 | 436 135 | 900 000 | 12 038 925 | 22 961 900 | 59 400 000 |
двухкомн. | 44,8 | 83,5 | 174,2 | 262 620 | 448 430 | 1 012 710 | 13 877 500 | 37 465 160 | 142 800 000 |
трёхкомн. | 69,0 | 109,6 | 232,5 | 194 690 | 452 297 | 979 443 | 20 340 000 | 49 582 615 | 170 794 500 |
многокомн | 75,1 | 184,9 | 1371,0 | 235 861 | 571 974 | 1 502 639 | 33 763 722 | 105 738 224 | 1 758 496 000 |
Итог | 28,7 | 102,5 | 1371,0 | 194 690 | 488 800 | 1 502 639 | 12 038 925 | 50 109 730 | 59 400 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения к концу I полугодия были представлены в следующих проектах:
– Prime Park (12,04 млн руб. за 40.2 кв. м);
– CITY PARK (12,08 млн руб. за 34,9 кв. м);
– JAZZ (12,94 млн руб. за 46,77 кв. м).
Самые дорогие квартиры, представленные к продаже в конце июня в премиальном сегменте:
– Capital Towers (1,76 млрд за 1 371 кв. м);
– «Вишнёвый сад» (342,9 млн за 254 кв. м);
– Lucky (335,1 млн за 418,9 кв. м).
Элитный класс
По данным «Метриум», на первичном рынке элитных квартир в I полугодии 2019 года в реализации находилось 28 комплексов. За отчетный период на рынок вышло два проекта, где ранее велись закрытые продажи. Кроме этого, в ЖК «Дом с Атлантами» апартаменты были переведены в квартиры. Объем предложения по количеству лотов вырос на 5% (с 500 до 525 шт.)., продаваемая площадь увеличилась на 6,2% и составила 87,8 тыс. кв. м.
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в I полугодии 2019 г.
№ | Название | Девелопер | Округ | Район |
|---|---|---|---|---|
1 | Artisan | Valartis Group | ЦАО | Арбат |
2 | The Residence Mandarin Oriental[4] | Capital Group | ЦАО | Якиманка |
Источник: «Метриум»
Наибольшее число квартир элитного класса продается в Хамовниках, где в конце I полугодия было сосредоточено 39,2% предложения (-4,4 п.п.). Якиманка расположилась на втором месте – 19,2% (за полугодие доля района сократилась на 2 п.п.). Третью строчку в структуре предложения занимает Таганский район с долей 16,8% (+1,7 п.п.). Доля Замоскворечья составила 11,4% (-2,6 п.п.). На остальные районы пришлось 18,8% предложения. Стоит отметить, что самый значительный рост доли – на 4,3 п.п. за полугодие – произошёл в районе Арбат (6,4%), где вышел новый проект.
Структура предложения по районам (проекты)
Источник: «Метриум»
Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум»
Однокомнатных квартир за отчетный период стало больше (на 1,3 п.п., с 8,0% до 9,3%). Доли других типологий в структуре сократились: двухкомнатных – на 0,5 п.п. (19,4%), трехкомнатных – на 0,1 п.п. (31,5%) и многокомнатных – на 0,7 п.п. (38,9%).
Структура предложения по типологии квартир (внешний круг –
2 кв. 2019 г., средний круг – 1 кв. 2019 г., внутренний круг – 4 кв. 2018 г.)
Источник: «Метриум»
Большинство квартир на элитном рынке предлагалось в домах, получивших РВЭ (51,2%, +8,1 п.п. за полугодие). Доля квартир в корпусах на этапе отделки сократилась на 4,3 п.п. (до 37%), а на стадии монтажа этажей – на 3,8 п.п., так что к концу II квартала в предложении не осталось таких лотов. Доля квартир в корпусах на начальном строительном этапе за полугодие не изменилась (11,8%).
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», за полугодие средний уровень цены кв. м на элитные квартиры увеличился на 2,8% – до 1 062 165 руб., что эквивалентно $16 486 (+6,8%). За II квартал показатель вырос на 4,5% в рублевом и на 6,1% в долларовом выражении.
Однако в разрезе районов динамика средних цен была разнонаправленной. Самый значительный рост показателя произошел в районах: Якиманка и Мещанский (+6,2% и +5,5% соответственно). В районах: Арбат, Таганский и Пресненский цена, наоборот, уменьшилась (на 9,1%, 5,5% и 4,6% соответственно). Причина заключается как в структурных изменениях, так и в ценовой политике девелоперов. В некоторых давно построенных комплексах отмечено снижение цен (как на пул лотов, так и на весь объем), в других цены выросли (преимущественно в пределах 2-8%), во многих проектах изменений в прайс-листе на преобладающий объем не зафиксировано.
Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе районов, руб.
Источник: «Метриум»
Средний бюджет квартир элитных новостроек по итогам полугодия составил 177,5 млн руб. (+3,8% за полугодие). В зависимости от типологий динамика была разнонаправленной:
– по однокомнатным квартирам – 48,7 млн руб. (+0,9%);
– по двухкомнатным – 86,7 млн руб. (-0,6%);
– по трехкомнатным – 127,4 млн руб. (-1,9%);
– по многокомнатным – 302,5 млн руб. (+7,8%).
Стоимость квартир элитного класса в зависимости от типологии
Типология | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
мин. | сред. | макс. | мин. | сред. | макс. | мин. | сред. | макс. | |
однокомн. | 41,6 | 65,9 | 88,8 | 564 220 | 739 230 | 950 000 | 25 199 000 | 48 712 515 | 73 563 000 |
двухкомн. | 47,2 | 103,1 | 146,3 | 520 000 | 841 080 | 1 785 000 | 42 790 000 | 86 690 940 | 181 515 600 |
трёхкомн. | 72,9 | 142,3 | 317,0 | 479 590 | 894 990 | 1 804 110 | 64 000 000 | 127 377 910 | 261 548 030 |
многокомн | 82,0 | 247,6 | 885,8 | 419 440 | 1 221 600 | 3 170 000 | 99 220 000 | 302 480 650 | 1 028 000 000 |
Итог | 41,6 | 167,1 | 885,8 | 419 440 | 1 062 165 | 3 170 000 | 25 199 000 | 177 533 035 | 1 028 000 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения в элитном сегменте:
– «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
– White Khamovniki (30,4 млн руб. за 41,7 кв. м);
– BARRIN HOUSE (39,4 млн руб. за 60,0 кв. м);
Самые дорогие элитные квартиры, выставленные в открытой продаже:
– Knightsbridge Private Park (945,7 млн за 481,2 кв. м);
– Barkli Gallery (872,2 млн за 311,5 кв. м);
– «Дом на Хлебном» (665,4 млн руб. за 344,7 кв. м).
Основные тенденции
«В I полугодии 2019 года на первичном рынке квартир высокобюджетного сегмента объем предложения снизился на 18% – до 2,5 тысяч единиц, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Сокращение произошло за счет уменьшения количества лотов премиум-класса (на который приходится почти 80% рынка) ввиду высокого спроса на ряд объектов. За шесть месяцев в продажу поступило только три комплекса, два из которых относятся к элитному классу. Ввиду небольшого масштаба их появление не отразилось серьезно на общей динамике предложения.
На рынке дорогих новостроек традиционно самая высокая доля предложения в построенных домах. В премиум-классе по итогам полугодия она составила 28% (+7 п.п.), в элитном – 51% (+8 п.п.). При этом в отличие от комфорт-и бизнес-сегментов доли лотов в корпусах на начальной стадии строительной готовности не уменьшились (премиум – 38%, +3 п.п.; элит – 12%, 0 п.п.).
В обоих классах за полугодие вырос средний ценовой уровень. В премиум-сегменте девелоперы намного чаще поднимали цены, в итоге увеличение среднего показателя составило 6,4% (до 488 800 рублей за кв. м). На рынке элитных квартир отмечена разнонаправленная ценовая динамика – в зависимости от целей девелопера, темпов продаж проектов и характеристик конкретных лотов. В итоге средняя цена в элитном классе повысилась на 2,8% (до 1 062 165 рублей за кв. м)».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
[2] Также на рынок вышел ЖК «Композиция №24», но в статистику проект не включен, т.к. реализация ведется только юридическим лицам, продажи физическим лицам будут возможны после ввода комплекса в эксплуатацию.
[3] Курс доллара: 64,43 руб.=1 долл.
[4] Комплекс не учитывался в расчетах в связи с отсутствием данных по объему предложения и ценам в открытых источниках информации.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте