На московском рынке без перемен

В ноябре на рынке жилой недвижимости Москвы наступило ожидаемое затишье. Если в октябре цены еще продемонстрировали небольшой прирост, в последний осенний месяц стоимость квадратного метра практически осталась неизменной.

В столице все спокойно

Ноябрь не принес с собой никаких потрясений. Отмеченные риэлторами колебания стоимости жилья в Москве за месяц были только номинальными, и число совершаемых сделок росло по причине сохранения уровня цен, говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. "Собственники больше не ждут повышения цен и выставляют свои квартиры на продажу",— говорит эксперт. По его прогнозам, в дальнейшем совокупный объем предложения квартир на столичном рынке сохранится на довольно высоком уровне и ожидать возвращение данного показателя к докризисным значениям в ближайшее время не приходится. Объем выставленных на продажу "вторичных" квартир в Москве на сегодняшний день составляет порядка 52,5 тыс. объектов (прирост с начала года — 8%), следует из отчета "Инком". Директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский отмечает другую тенденцию: по его словам, в ноябре число обратившихся в компанию, чтобы купить квартиру, увеличилось на 5,5%, но объем предложения остался без изменений. "Покупатели вели себя более активно, чтобы решить квартирный вопрос до Нового года. Собственники же, наоборот, были спокойны, что говорит о стабильности цен и спроса",— вспоминает он.

По данным Penny Lane Realty, на вторичном рынке средняя стоимость квартиры экономкласса в ноябре составляла 123,4 тыс. за 1 кв. м (против 121,9 тыс. в октябре), бизнес-класса — 252,1 тыс. рублей (249,2 тыс.). Индекс стоимости жилья irn.ru в Москве на 29 ноября составил $4559, потеряв за неделю 0,1%. Это снижение означает, что количество предложений, стоимость которых уменьшается, превысило количество квартир, цена которых еще может подрасти. Недвижимость Москвы сейчас имеет все шансы перейти в состояние стагнации с умеренной коррекцией цен вниз, как это было на рубеже 2006-2007 годов, говорится в отчете аналитического центра irn.ru. Застывшие цены, признаются риэлторы, еще раз заставили признать, что посткризисная активизация рынка подошла к концу: отложенный спрос практически удовлетворен.

Объемы растут

Главным событием ноября на столичном рынке новостроек стал выход достаточно значительного объема жилья экономкласса — около 35 тыс. кв. м, отмечает генеральный директор "Миэль-Новостроек" Мария Литинецкая. Ей вторит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новиков: "Прослеживается явная тенденция активизации рынка новостроек, о чем свидетельствует в том числе и возобновление строительства многих жилых комплексов. Помимо этого на рынке появлялись и новые объекты". Впрочем, по словам Марии Литинецкой, в силу быстрого вымывания ликвидных лотов появление новых не приводит к увеличению предложения. По оценкам "Миэль-Новостроек", в общем объеме предложения сегодня на первичном рынке доля монолитно-кирпичных домов составляет 75%, панельных домов — порядка 15%. "Спрос сконцентрирован в сегменте построенных домов или объектов высокой стадии готовности. Максимально быстро разбираются квартиры с отделкой",— отмечает Мария Литинецкая. По данным "Миэль-Новостроек", средняя цена квадратного метра в столичных новостройках в ноябре осталась на прежнем уровне — около 190 тыс. рублей за 1 кв. м. По данным Penny Lane Realty, на первичном рынке средняя стоимость квартиры экономкласса в ноябре составляла 107,9 тыс. за 1 кв. м (против 107,2 тыс. в октябре), бизнес-класса — 215,3 тыс. рублей (214,1 тыс.).

По словам генерального директора "Авгур Эстейт" Виктора Козлова, в строящихся домах в ближнем Подмосковье (до 10 км от МКАД по южному и юго-западному направлениям) можно приобрести квартиру по цене от 50 тыс. рублей за 1 кв. м. "Это объекты со сроками сдачи в 2012-2013 годах либо продающиеся не по 214-му закону, а по предварительным договорам",— отмечает он. Средние цены в уже построенных объектах в ближнем Подмосковье колеблются в диапазоне 60-75 тыс. рублей за 1 кв. м, максимальные — 90 тыс. рублей.

Средняя цена предложения на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в ноябре, по данным генерального директора Kalinka Realty Екатерины Румянцевой, составила $20,15 тыс. за 1 кв. м (+ 0,5% к уровню цен октября). Директор по исследованиям Chesterton Александр Уточкин отмечает, что за 2010 год наилучший результат на рынке элитного жилья показал сегмент future prime (объекты с длительным сроком реализации). Здесь цены выросли почти на 20% с начала года, а средняя стоимость квадратного метра в ноябре достигла $11,5 тыс. "Также демонстрировали хорошую динамику клубные дома (сегмент pure prime.— "Ъ") — прирост с начала года 10%. Этот сегмент практически вышел на докризисные показатели: средние цены превышают $25 тыс. за 1 кв. м",— отмечает эксперт. В ноябре на рынке элитной недвижимости Москвы продолжился тренд октября — повышение покупательского интереса на первичные объекты, говорит Екатерина Румянцева. Средний бюджет покупки на "первичке" составил порядка $3,5 млн, наибольшим спросом пользовались квартиры площадью до 160 кв. м. На "вторичке", по словам госпожи Румянцевой, популярностью пользовались квартиры площадью около 175 кв. м со средним бюджетом покупки $3,7 млн. "Наиболее дорогим объектом элитных новостроек по-прежнему является жилой комплекс в Гранатном переулке (дома N 6 и N 8) — $30-50 тыс. за 1 кв. м. Особенностью дома N 6 является то, что квартир там всего 27 и площади их очень большие — 200-800 кв. м",— добавляет управляющий партнер Mayfair Properties Марина Маркарова. По словам генерального директора агентства недвижимости Tweed Ирины Могилатовой, из-за высокой концентрации проектов самая высокая конкурентная среда и минимальный рост цен наблюдался в ноябре в районе Плющиха—Хамовники.

С надеждой на будущее

Многие риелторы признаются, что ждут декабря. «Традиционно активный, этот месяц внесет дополнительный вклад в хорошее настроение застройщиков и брокеров, и, вероятно, мы услышим много радужных прогнозов относительно блестящих перспектив рынка в 2011 году»,— улыбается Александр Уточкин. По прогнозам аналитиков Kalinka Realty, до конца года средний уровень цен на первичном рынке элитного жилья вырастет не более чем на 0,5-1%. В целом к январю 2011 года на «вторичке» столичные квартиры подорожают на 2%, добавляет Дмитрий Таганов из «Инком». «К началу января 2011 года стоимость квадратного метра в столице на вторичном рынке может составить порядка 195 тыс. рублей. И тогда можно будет говорить, что мы практически вышли на докризисный уровень, когда квадратный метр стоил 210,3 тыс. рублей»,— отмечает Дмитрий Таганов. По его мнению, на конец года стоимость жилья в Московской области может быть оценена примерно в 73 тыс. рублей за 1 кв. м (по итогам десяти месяцев — 72,2 тыс. рублей). На начало года средняя стоимость жилья в Подмосковье достигала 68,7 тыс. рублей за «квадрат». «За текущий год стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных в ближайших населенных пунктах Московской области, в частности, по юго-западному направлению, выросла более чем на 6%»,— вспоминает Виктор Козлов из «Авгур Эстейт». Ему вторит Дмитрий Таганов, добавляя, что в целом по Подмосковью с начала года колебание цен на жилье составило не более 5%.

По мнению Александра Уточкина, удачный декабрь не повод, чтобы забывать о том, что потенциал дальнейшего роста московской «элитки» во многом исчерпан, особенно в сегменте готового жилья, даже в условиях обострившегося дефицита предложения. Эксперт уверен, что наиболее перспективный сегмент этого рынка — future prime (строящиеся дома): при условии активного продолжения строительства и стабильной экономической ситуации в стране в следующем году цены на такое жилье могут вырасти на 10-15%. В целом рынок элитного жилья, по прогнозам Chesterton, в 2011 году будет характеризоваться невысокой динамикой и небольшой инфляцией — в пределах 5-7%. Екатерина Румянцева из Kalinka Realty чуть более оптимистична: «В 2011 году не стоит ждать бешеных докризисных темпов роста — по нашим реалистичным прогнозам, рынок может показать не более 10-12%. Реальный рост спроса наступит не ранее 2012 года».

Мария Литинецкая уверена, что достаточно долгосрочной тенденцией на рынке новостроек, которая получит развитие в 2011 году, станет переориентация застройщиков на более доступный сегмент (эта тенденция не касается сегмента элитного жилья). «Уже сейчас мы отмечаем, что на площадках, которые планировались под застройку более дорогого жилья, выходит значительный объем объектов экономкласса. Ведется реконцепция уже начатых проектов с целью снижения их стоимости и повышения ликвидности»,— говорит госпожа Литинецкая.