Не до жиру или бедность не порок

В последние годы преобладающим типом московской новостройки стал жилой комплекс бизнес-класса. Однако в условиях финансового кризиса выяснилось, что реализация квартир в подобных домах крайне проблематична. Не исключено, что результатом сегодняшних трудностей станет оживление интереса к строительству типового жилья современных проектов — подобная недвижимость привлекает как частных инвесторов, так, что немаловажно, столичный муниципалитет, готовый покупать оптом жилье в серийных домах.

Еще около десятилетия назад крупные столичные производители панельных домов провели исследование перспектив потребительского спроса на жилье. Как показали его результаты, в обозримой перспективе для массового потребителя квадратные метры в серийных домах обновленных проектов являются приоритетным выбором места жизни — было бы такое жилье доступно для приобретения (еще лучше, если его можно получить от муниципалитета даром).

В наши дни весьма показательной новостью стало заявление компании «Дон-Строй» о начале работы именно в сегменте эконом-класса — как известно, данный застройщик до сего времени занимался исключительно дорогой недвижимостью. Компания силами дочернего подрядного холдинга «Строительный трест-ДС» намерена возвести в Москве порядка 200 тыс. кв. м серийного жилья, которое будет приобретено городом для решения социальных задач. И если получиться, то «Дон-Строй» планирует и далее трудиться на ниве серийного строительства — главное, чтобы у города ен кончились деньги на его приобретение.

Новые дома от «Дон-Строя» будут возводиться по проектам С-220 и С-222, разработанным компанией «С.Холдинг» и апробированным на стройплощадках города Ярославля. «С.Холдинг» не пошел по пути крупных столичных производителей типового жилья, которые обычно стараются совмещать работы полного цикла строительства и девелоперские функции. Вместо этого участникам рынка предложено приобретать франшизу на данные разработки, приобретать необходимое оборудование и самостоятельно осваивать площадки. Возможно, часть средств, полученных в кредит «Дон-Строем» для завершения начатых ранее объектов, будет использована как раз на запуск индустриального домостроения.

И в этом есть определенный смысл — даже при минимальной марже использование собственных подрядных мощностей способно принести девелоперу в ближайшие годы несколько десятков миллионов долларов реальной прибыли. А это уже вполне комфортный вариант коммерческой стратегии в кризисные годы.

Сама по себе серия «С.Холдинга» довольно любопытна. К ее несомненным потребительским достоинствам относятся продуманные конфигурации комнат (в 2- и 3-комнатных квартирах комнаты по форме ближе к квадрату, чем к пеналу), умеренные площади (например, однушек — 37-44,3 кв. м), двусторонняя ориентация значительной части квартир (начиная от двухкомнатных) и два санузла в трешках.

Однако для строителей проект интересен прежде всего низкой себестоимостью — 18 тыс. рублей за кв. м, не считая расходов на инженерные коммуникации. Вместе с данными затратами себестоимость метра доходит до 30 тыс. руб. за метр, что дает экономику проектов, пригодных для реализации по городскому заказу (по словам г-на Шепеля, главы «С.Холдинга» его компания всегда благополучно и охотно принималась за строительство домов с бюджетом 28-33 тыс. руб. за метр; с НДС или без него девелопер, правда, не уточнил, а при таком зажатом бюджете это все-таки важно).

Что же касается конечного потребителя, бесплатные квартиры люди любили во все времена, а если дома отличаются пристойными характеристиками, такое жилье будет популярным вдвойне. Даже при весьма скромной отделке, которая выполняется в социальных домах — жить можно и с ней.

Выход новой серии на московский рынок может в какой-то степени изменить позиции на строительном рынке. Домостроительные комбинаты, которые традиционно занимались в Москве индустриальным домостроением, в настоящее время осваивают преимущественно территории ближнего Подмосковья — там достаточно крупных площадок, способных обеспечить строителей достаточными объемами работ. С просторами новых Химок, Трехгорки или, к примеру, поселка 1 Мая в Москве может сравниться крайне незначительное число площадок: разве что застраиваемая типовыми домами окраина Новопеределкино или квартал близ пересечения Окской улицы и Волжского бульвара.

В данных условиях новая серия, будучи привязанной к столичным площадкам, имеет возможность занять определенную нишу в столичном строительстве. По данным из источников в стройкомплексе, на которые ссылаются информационные агентства, в настоящее время участки под новое типовое строительство уже зарезервированы. Где именно появятся в городе дома серий С-220 и С-222, пока не сообщается. Возможно, что в число стартовых площадок могут попасть два участка по Открытому шоссе (вл. 26, к. 3 и 6), по которым муниципалитет недавно объявил о проведении конкурса на проектирование и выполнение функций заказчика по строительству серийных домов. Впрочем, даже при земельном дефиците найти в городе место под 200 тыс. кв. м типового жилья особой проблемы не составляет. Интересно другое: хватит ли земли на миллионные объемы новых типовых домов и хватит ли мощностей по монтажу серийных построек, знакомых пока только жителям регионов?

Стоит добавить, что возвращение в Москву типового жилья может сместить приоритеты покупателей недвижимости. Во времена, когда люди начинают экономить и стараются убрать из своих затрат все, что не относится к необходимости, сам факт наличия квартиры может оказаться важнее, чем рекламные характеристики дома, богатство входной группы подъезда и панорамные виды из окон. Конечно, девелоперы будут стремиться завершить заявленные проекты, однако когда строящиеся монолитно-кирпичные гиганты станут жилыми домами, сказать трудно — даже выделенных компании «Дон-Строй» средств на завершение всех находящихся в работе проектов бизнес-класса скорее всего не хватит. А конечные потребители покупать квартиры в строящихся домах особо не торопятся. Несмотря на скидки, доходящие до 25%, и объявление беспрецедентно низких цен на квартиры в монолитно-кирпичных башнях, люди сомневаются в перспективности вложения в такую недвижимость.