Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
17.08.2017
Интерьер и отделка
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Олеся Бухтоярова
Фото: 

Все же наш отечественный рынок недвижимости пока еще далек от цивилизованных отношений. Поэтому, покупая квартиру, надо быть очень внимательным и нужно очень тщательно проверять ее историю. А с принятием закона о банкротстве физических лиц важно проверять еще и продавца на предмет непогашенных кредитов. Если он вдруг начнет процедуру банкротства, то квартиры покупатель может… лишиться. О том, как такое может стать возможным, рассказывает директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова.

- Дело в том, что если продавца квартиры признают по суду банкротом, то проданная недвижимость может пойти в счет уплаты долга. Особенно опасны договоры, которые были заключены по неполной стоимости. Такие сделки могут показаться подозрительными и, как правило, проверяются в первую очередь. Также подвергаются тщательной проверке сделки, которые были заключены между родственниками.

- Например?

- Человек, который имеет долг перед банком, за 8 месяцев до подачи заявления о признании себя банкротом, продал свою трехкомнатную квартиру в центре Москвы за 1 миллион рублей (цены на недвижимость в центре Москвы мы приводить не будем, но и так понятно, что один миллион – это сильно заниженная цена для «трешки» в центре Москвы). Поэтому при банкротстве хозяина квартиры эта сделка будет, наверняка, оспорена финансовым управляющим.

Или, к примеру, вы получили квартиру по наследству. Кстати, продажа таких квартир досрочно бывает чаще всего. Наследники, которые проживают в другом городе, практически сразу же ее продают. Раньше это проходило без особых проблем. Если нет трех лет в собственности, поставил в договоре 999 тысяч рублей, а на остальную сумму взял расписку. К примеру, на неотложный ремонт. Правда, в этом случае тоже были определенные риски, но не такие большие. Сейчас же продавец, если имеет кредиты, то может обратиться в суд и признать себя банкротом. Суд, а именно финансовый управляющий, который находится в суде, будет анализировать деятельность физического лица за прошедшие 3 года. В частности, будет разыскивать имущество, которое тот в это время реализовал и каким образом это сделал.

- А если найдет имущество, которое было продано по неполной стоимости, и деньги пошли не на погашение кредита, то тогда сделку расторгнут?

- Безусловно! Покупатель пострадает? Да. Но он знал, что имеются риски неполной стоимости, но, тем не менее, на них пошел. И суд не признает его добросовестным приобретателем. Итог – лишение права собственности на купленную недвижимость. Суд также может посчитать, что покупатель и продавец были в сговоре, в результате чего последний уменьшил свой доход и не заплатил за кредит.

- И финансовый управляющий будет анализировать все предыдущие сделки человека, который объявил себя банкротом?

- Да. И не обязательно кредит должен быть ипотечным. У некоторых достаточно много набрано потребительских кредитов. И должник не хочет платить по ним. А чтобы не отняли его квартиру или дачу в счет погашения кредитов, человек решает оформить свою недвижимость на родственников. К примеру, он подарил свой бабушке квартиру, а она потом ее продаст.

- Что и такой договор расторгнут?

- Безусловно! Так что будьте внимательны, покупая квартиру, в которой фигурирует «свежее» дарение. Кстати, дарение может быть опасно и по другим параметрам…

- Каким?

- Здесь нужно проверять не только одаряемого, но и дарителя. К примеру, мама сыну подарила квартиру, а он ее продает. Так вот, из 10 тех, кто дарит недвижимость, два и более человека страдают либо наркоманией, либо алкоголизмом, а еще могут стоять на учете в ПНД с каким-либо заболеванием. Они считают, что никто этого не поймет….

И здесь особо опасны альтернативные сделки, где участвует несколько продавцов и покупателей. Окажись одна под сомнением, и вся цепочка будет развалена.

- Но, как правило, оспаривается квартира, которая была не единственной для должника.

- Да. А если бы это было единственное жилье должника, то сделка бы не оспаривалась, потому как последствия признания сделки недействительной не имели бы смысла – квартира бы вернулась должнику. Единственное жилье должника не может быть реализовано в счет расчетов с кредиторами.

- А как вы прокомментируете такую ситуацию. Муж планирует начать процедуру банкротства. Год назад жена подарила свою долю(1/2) в квартире своему сыну. Квартира была куплена на жену и сына в равных долях, но поскольку жена была браке она является общей с мужем собственностью. Сын полгода назад продал квартиру незнакомому лицу по заниженной стоимости. Будет ли оспариваться эта сделка?

- В данном случае, однозначного ответа на этот вопрос нет. Будет оспариваться сделка или нет, зависит от желания кредиторов или финансового управляющего. Другой вопрос: есть ли основания полагать, что сделкой причинен ущерб кредиторам. Жилье единственное и в конкурсную массу попасть не должно, поэтому и ущерба кредиторам нет.

- Но не все так однозначно. Жизнь гораздо сложнее.

- Это точно. Так, Пленум Верховного суда от 17 ноября 2015 г. N 50 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ РАССМОТРЕНИИ НЕКОТОРЫХ ВОПРОСОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В ХОДЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА» решил, что должник не может продавать единственное жилье, если есть вступившие в силу решения суда о взыскании долга. Арест такого жилья в целях недопущения продажи законен. Как это повлияет на судебную практику сейчас прогнозировать невозможно. Судебная практика только формируется.

- Вот еще одна ситуация, о которой написали наши читатели. 10 месяцев назад они купили квартиру по рыночной цене у совершенно незнакомого человека, оформлена квартира на несовершеннолетнюю дочь. И вдруг приходит письмо от финансового управляющего, где их уведомляют, что финансовый управляющий подает заявление в суд о расторжении сделки и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Он ссылается на то, что нашему продавцу эта квартира была продана по очень заниженной цене. И они должны были, покупая эту квартиру усомниться в законности сделки. Но они даже не знали, что ее продавец приобрел за цену ниже рыночной у человека, который 2 месяца назад признан банкротом. В собственности продавца эта квартира пробыла 2 года и 2 месяца. Могут ли расторгнуть предыдущую и последнюю сделки?

- Если квартира куплена по рыночной цене и у незнакомого человека, то проблем быть не должно. Тот факт, что продавец купил квартиру по заниженной цене к вам отношения никакого не имеет. Это проблема продавца и того, у кого он купил. Предыдущую сделку могут оспорить в банкротстве и требовать у покупателя возврата в конкурсную массу рыночной стоимости квартиры, если будет доказано, что банкрот, продав квартиру по заниженной цене, причинил ущерб кредиторам. Ваш читатель в данном случае является добросовестным покупателем. 

- Но как проверить, что в ближайшее время продавец не станет банкротом?

- Проверить это практически невозможно.

- И как тогда спасти купленную недвижимость?

- Самое лучшее – это квартиру застраховать от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще неизвестно, где они будут больше: при оформлении страхового полиса или хождения по судам и доказывания, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.

Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. Вас будет защищать страховая компания. И это более надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут «биться» за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот, чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Завод «МЗЕП» - резинотехнические изделия

Изделия из натуральной или синтетической резины нашли применения во многих сферах хозяйствования

Сегодня практически невозможно себе представить отрасль промышленности, в которой бы не использовался такой материал, как резина. С ее помощью обеспечивается защита центральных механизмов от негативных воздействий, что позволяет существенно продлить срок их службы.
00
Раздвижные стеклянные двери

Раздвижные стеклянные двери помогут сэкономить полезную площадь дома

Современные оконные системы на основе металлопластикового профиля сегодня повсеместно используются как в жилых домах, так и в коммерческих и офисных зданиях. Энергоэффективность, удобство и простота эксплуатации, долговечность и ряд других преимуществ сделали их признанным лидером на рынках всего мира.
00
Ремонт фасадов

Штукатурка фасадов защитит здание от воздействия негативных факторов и подарит привлекательный внешний вид

В процессе строительства или ремонта фасада собственники задумываются не только о том, чтобы обезопасить здание от воздействия погодных условий, но и придать ему эстетичности. Все эти задачи с легкостью выполняет такой стройматериал, как штукатурка.
00

В Отрадном торговый центр будет украшен фасадным панорамным остеклением

Сергей Кузнецов, главный архитектор столицы, сообщил, что в Отрадном, на пересечении улиц Отрадная и Олонецкая, будет построен новый трехэтажный торгово-офисный центр. Его особенностью станут фасады с панорамным остеклением.
00

Ремонт электросетей в Новой Москве ведется с опережением графика

В. Жидкин, глава Департамента развития новых территорий, сообщил, что план программы I полугодия по ремонту электросетей в Новой Москве выполнен на 125%. Работу выполняет ПАО «Московская объединенная электросетевая компания» (МОЭСК).
00

Названы победители конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства 2016»

Сергей Собянин наградил победителей конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства 2016». В этом году количество конкурсантов возросло, в 2015 году их было 70, в настоящем конкурсе приняли участие 97 номинантов.
20

Создано специальное подразделение по контролю за качеством строительства жилья по программе реновации

По поручению мэра Москвы Сергея Собянина созданное специальное подразделение по контролю за качеством строительства жилья по программе реновации начнет свою работу с января 2018 года.
00

Строительство энергоцентра для комплекса «Легенды хоккея» завершено

Мосгосстройнадзор подтвердил, что было завершено строительство энергоцентра для комплекса «Легенды хоккея». Объект был проверен экспертами, после чего было оформлено заключение о соответствии его проектной документации и техническим регламентам.
00
Картель мастеров

Ремонт и отделка кухни под ключ в Москве

Кухня – особое место, где витают аппетитные запахи, ведутся задушевные разговоры и согреваются сердца. Её обстановка обязана быть удобной, практичной и приятной глазу, а если все ваши старания создать уют разбиваются о пожелтевший потолок, трещины в кафельной плитке и старый линолеум, пора задуматься о ремонте.
00
Стяжка из пескобетона

Простые строительные материалы для качественного ремонта

Прежде чем приступить к ремонту или отделке помещений, как правило, каждый человек готовит приблизительную смету, для того чтобы понимать, во что обойдется ему ремонт или отделка. Не важно, будет он делать это все сам или пригласит для этого специалистов. Сегодня хотелось бы поговорить о материалах, которые используются чаще всего в работах связанных со стяжкой пола и оштукатуриванием стен.
00
Садовые качели

Интернет-магазин «Древус»: изделия из дерева по доступной цене

Интернет-магазин «Древус» специализируется на изготовлении изделий из дерева и металла высокого качества, предлагая товары по доступной стоимости. Широкий выбор изделий позволяет подобрать уникальные и оригинальные товары для украшения дома и сада.
00
Плитка из цемента ручной работы

Плитка из цемента ручной работы: уникальность отделочного материала

При создании интерьеров современные дизайнеры все чаще обращаются к цементной плитке ручной работы. Она позволяет оригинально оформить стены, пол, потолок и создать неповторимый колорит комнаты.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: