Не каждого покупателя суд признает добросовестным

Все же наш отечественный рынок недвижимости пока еще далек от цивилизованных отношений. Поэтому, покупая квартиру, надо быть очень внимательным и нужно очень тщательно проверять ее историю. А с принятием закона о банкротстве физических лиц важно проверять еще и продавца на предмет непогашенных кредитов. Если он вдруг начнет процедуру банкротства, то квартиры покупатель может… лишиться. О том, как такое может стать возможным, рассказывает директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова.

- Дело в том, что если продавца квартиры признают по суду банкротом, то проданная недвижимость может пойти в счет уплаты долга. Особенно опасны договоры, которые были заключены по неполной стоимости. Такие сделки могут показаться подозрительными и, как правило, проверяются в первую очередь. Также подвергаются тщательной проверке сделки, которые были заключены между родственниками.

- Например?

- Человек, который имеет долг перед банком, за 8 месяцев до подачи заявления о признании себя банкротом, продал свою трехкомнатную квартиру в центре Москвы за 1 миллион рублей (цены на недвижимость в центре Москвы мы приводить не будем, но и так понятно, что один миллион – это сильно заниженная цена для «трешки» в центре Москвы). Поэтому при банкротстве хозяина квартиры эта сделка будет, наверняка, оспорена финансовым управляющим.

Или, к примеру, вы получили квартиру по наследству. Кстати, продажа таких квартир досрочно бывает чаще всего. Наследники, которые проживают в другом городе, практически сразу же ее продают. Раньше это проходило без особых проблем. Если нет трех лет в собственности, поставил в договоре 999 тысяч рублей, а на остальную сумму взял расписку. К примеру, на неотложный ремонт. Правда, в этом случае тоже были определенные риски, но не такие большие. Сейчас же продавец, если имеет кредиты, то может обратиться в суд и признать себя банкротом. Суд, а именно финансовый управляющий, который находится в суде, будет анализировать деятельность физического лица за прошедшие 3 года. В частности, будет разыскивать имущество, которое тот в это время реализовал и каким образом это сделал.

- А если найдет имущество, которое было продано по неполной стоимости, и деньги пошли не на погашение кредита, то тогда сделку расторгнут?

- Безусловно! Покупатель пострадает? Да. Но он знал, что имеются риски неполной стоимости, но, тем не менее, на них пошел. И суд не признает его добросовестным приобретателем. Итог – лишение права собственности на купленную недвижимость. Суд также может посчитать, что покупатель и продавец были в сговоре, в результате чего последний уменьшил свой доход и не заплатил за кредит.

- И финансовый управляющий будет анализировать все предыдущие сделки человека, который объявил себя банкротом?

- Да. И не обязательно кредит должен быть ипотечным. У некоторых достаточно много набрано потребительских кредитов. И должник не хочет платить по ним. А чтобы не отняли его квартиру или дачу в счет погашения кредитов, человек решает оформить свою недвижимость на родственников. К примеру, он подарил свой бабушке квартиру, а она потом ее продаст.

- Что и такой договор расторгнут?

- Безусловно! Так что будьте внимательны, покупая квартиру, в которой фигурирует «свежее» дарение. Кстати, дарение может быть опасно и по другим параметрам…

- Каким?

- Здесь нужно проверять не только одаряемого, но и дарителя. К примеру, мама сыну подарила квартиру, а он ее продает. Так вот, из 10 тех, кто дарит недвижимость, два и более человека страдают либо наркоманией, либо алкоголизмом, а еще могут стоять на учете в ПНД с каким-либо заболеванием. Они считают, что никто этого не поймет….

И здесь особо опасны альтернативные сделки, где участвует несколько продавцов и покупателей. Окажись одна под сомнением, и вся цепочка будет развалена.

- Но, как правило, оспаривается квартира, которая была не единственной для должника.

- Да. А если бы это было единственное жилье должника, то сделка бы не оспаривалась, потому как последствия признания сделки недействительной не имели бы смысла – квартира бы вернулась должнику. Единственное жилье должника не может быть реализовано в счет расчетов с кредиторами.

- А как вы прокомментируете такую ситуацию. Муж планирует начать процедуру банкротства. Год назад жена подарила свою долю(1/2) в квартире своему сыну. Квартира была куплена на жену и сына в равных долях, но поскольку жена была браке она является общей с мужем собственностью. Сын полгода назад продал квартиру незнакомому лицу по заниженной стоимости. Будет ли оспариваться эта сделка?

- В данном случае, однозначного ответа на этот вопрос нет. Будет оспариваться сделка или нет, зависит от желания кредиторов или финансового управляющего. Другой вопрос: есть ли основания полагать, что сделкой причинен ущерб кредиторам. Жилье единственное и в конкурсную массу попасть не должно, поэтому и ущерба кредиторам нет.

- Но не все так однозначно. Жизнь гораздо сложнее.

- Это точно. Так, Пленум Верховного суда от 17 ноября 2015 г. N 50 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ РАССМОТРЕНИИ НЕКОТОРЫХ ВОПРОСОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В ХОДЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА» решил, что должник не может продавать единственное жилье, если есть вступившие в силу решения суда о взыскании долга. Арест такого жилья в целях недопущения продажи законен. Как это повлияет на судебную практику сейчас прогнозировать невозможно. Судебная практика только формируется.

- Вот еще одна ситуация, о которой написали наши читатели. 10 месяцев назад они купили квартиру по рыночной цене у совершенно незнакомого человека, оформлена квартира на несовершеннолетнюю дочь. И вдруг приходит письмо от финансового управляющего, где их уведомляют, что финансовый управляющий подает заявление в суд о расторжении сделки и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Он ссылается на то, что нашему продавцу эта квартира была продана по очень заниженной цене. И они должны были, покупая эту квартиру усомниться в законности сделки. Но они даже не знали, что ее продавец приобрел за цену ниже рыночной у человека, который 2 месяца назад признан банкротом. В собственности продавца эта квартира пробыла 2 года и 2 месяца. Могут ли расторгнуть предыдущую и последнюю сделки?

- Если квартира куплена по рыночной цене и у незнакомого человека, то проблем быть не должно. Тот факт, что продавец купил квартиру по заниженной цене к вам отношения никакого не имеет. Это проблема продавца и того, у кого он купил. Предыдущую сделку могут оспорить в банкротстве и требовать у покупателя возврата в конкурсную массу рыночной стоимости квартиры, если будет доказано, что банкрот, продав квартиру по заниженной цене, причинил ущерб кредиторам. Ваш читатель в данном случае является добросовестным покупателем. 

- Но как проверить, что в ближайшее время продавец не станет банкротом?

- Проверить это практически невозможно.

- И как тогда спасти купленную недвижимость?

- Самое лучшее – это квартиру застраховать от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще неизвестно, где они будут больше: при оформлении страхового полиса или хождения по судам и доказывания, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.

Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. Вас будет защищать страховая компания. И это более надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут «биться» за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот, чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.