Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Олеся Бухтоярова
Фото: 

Все же наш отечественный рынок недвижимости пока еще далек от цивилизованных отношений. Поэтому, покупая квартиру, надо быть очень внимательным и нужно очень тщательно проверять ее историю. А с принятием закона о банкротстве физических лиц важно проверять еще и продавца на предмет непогашенных кредитов. Если он вдруг начнет процедуру банкротства, то квартиры покупатель может… лишиться. О том, как такое может стать возможным, рассказывает директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова.

- Дело в том, что если продавца квартиры признают по суду банкротом, то проданная недвижимость может пойти в счет уплаты долга. Особенно опасны договоры, которые были заключены по неполной стоимости. Такие сделки могут показаться подозрительными и, как правило, проверяются в первую очередь. Также подвергаются тщательной проверке сделки, которые были заключены между родственниками.

- Например?

- Человек, который имеет долг перед банком, за 8 месяцев до подачи заявления о признании себя банкротом, продал свою трехкомнатную квартиру в центре Москвы за 1 миллион рублей (цены на недвижимость в центре Москвы мы приводить не будем, но и так понятно, что один миллион – это сильно заниженная цена для «трешки» в центре Москвы). Поэтому при банкротстве хозяина квартиры эта сделка будет, наверняка, оспорена финансовым управляющим.

Или, к примеру, вы получили квартиру по наследству. Кстати, продажа таких квартир досрочно бывает чаще всего. Наследники, которые проживают в другом городе, практически сразу же ее продают. Раньше это проходило без особых проблем. Если нет трех лет в собственности, поставил в договоре 999 тысяч рублей, а на остальную сумму взял расписку. К примеру, на неотложный ремонт. Правда, в этом случае тоже были определенные риски, но не такие большие. Сейчас же продавец, если имеет кредиты, то может обратиться в суд и признать себя банкротом. Суд, а именно финансовый управляющий, который находится в суде, будет анализировать деятельность физического лица за прошедшие 3 года. В частности, будет разыскивать имущество, которое тот в это время реализовал и каким образом это сделал.

- А если найдет имущество, которое было продано по неполной стоимости, и деньги пошли не на погашение кредита, то тогда сделку расторгнут?

- Безусловно! Покупатель пострадает? Да. Но он знал, что имеются риски неполной стоимости, но, тем не менее, на них пошел. И суд не признает его добросовестным приобретателем. Итог – лишение права собственности на купленную недвижимость. Суд также может посчитать, что покупатель и продавец были в сговоре, в результате чего последний уменьшил свой доход и не заплатил за кредит.

- И финансовый управляющий будет анализировать все предыдущие сделки человека, который объявил себя банкротом?

- Да. И не обязательно кредит должен быть ипотечным. У некоторых достаточно много набрано потребительских кредитов. И должник не хочет платить по ним. А чтобы не отняли его квартиру или дачу в счет погашения кредитов, человек решает оформить свою недвижимость на родственников. К примеру, он подарил свой бабушке квартиру, а она потом ее продаст.

- Что и такой договор расторгнут?

- Безусловно! Так что будьте внимательны, покупая квартиру, в которой фигурирует «свежее» дарение. Кстати, дарение может быть опасно и по другим параметрам…

- Каким?

- Здесь нужно проверять не только одаряемого, но и дарителя. К примеру, мама сыну подарила квартиру, а он ее продает. Так вот, из 10 тех, кто дарит недвижимость, два и более человека страдают либо наркоманией, либо алкоголизмом, а еще могут стоять на учете в ПНД с каким-либо заболеванием. Они считают, что никто этого не поймет….

И здесь особо опасны альтернативные сделки, где участвует несколько продавцов и покупателей. Окажись одна под сомнением, и вся цепочка будет развалена.

- Но, как правило, оспаривается квартира, которая была не единственной для должника.

- Да. А если бы это было единственное жилье должника, то сделка бы не оспаривалась, потому как последствия признания сделки недействительной не имели бы смысла – квартира бы вернулась должнику. Единственное жилье должника не может быть реализовано в счет расчетов с кредиторами.

- А как вы прокомментируете такую ситуацию. Муж планирует начать процедуру банкротства. Год назад жена подарила свою долю(1/2) в квартире своему сыну. Квартира была куплена на жену и сына в равных долях, но поскольку жена была браке она является общей с мужем собственностью. Сын полгода назад продал квартиру незнакомому лицу по заниженной стоимости. Будет ли оспариваться эта сделка?

- В данном случае, однозначного ответа на этот вопрос нет. Будет оспариваться сделка или нет, зависит от желания кредиторов или финансового управляющего. Другой вопрос: есть ли основания полагать, что сделкой причинен ущерб кредиторам. Жилье единственное и в конкурсную массу попасть не должно, поэтому и ущерба кредиторам нет.

- Но не все так однозначно. Жизнь гораздо сложнее.

- Это точно. Так, Пленум Верховного суда от 17 ноября 2015 г. N 50 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ РАССМОТРЕНИИ НЕКОТОРЫХ ВОПРОСОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В ХОДЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА» решил, что должник не может продавать единственное жилье, если есть вступившие в силу решения суда о взыскании долга. Арест такого жилья в целях недопущения продажи законен. Как это повлияет на судебную практику сейчас прогнозировать невозможно. Судебная практика только формируется.

- Вот еще одна ситуация, о которой написали наши читатели. 10 месяцев назад они купили квартиру по рыночной цене у совершенно незнакомого человека, оформлена квартира на несовершеннолетнюю дочь. И вдруг приходит письмо от финансового управляющего, где их уведомляют, что финансовый управляющий подает заявление в суд о расторжении сделки и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Он ссылается на то, что нашему продавцу эта квартира была продана по очень заниженной цене. И они должны были, покупая эту квартиру усомниться в законности сделки. Но они даже не знали, что ее продавец приобрел за цену ниже рыночной у человека, который 2 месяца назад признан банкротом. В собственности продавца эта квартира пробыла 2 года и 2 месяца. Могут ли расторгнуть предыдущую и последнюю сделки?

- Если квартира куплена по рыночной цене и у незнакомого человека, то проблем быть не должно. Тот факт, что продавец купил квартиру по заниженной цене к вам отношения никакого не имеет. Это проблема продавца и того, у кого он купил. Предыдущую сделку могут оспорить в банкротстве и требовать у покупателя возврата в конкурсную массу рыночной стоимости квартиры, если будет доказано, что банкрот, продав квартиру по заниженной цене, причинил ущерб кредиторам. Ваш читатель в данном случае является добросовестным покупателем. 

- Но как проверить, что в ближайшее время продавец не станет банкротом?

- Проверить это практически невозможно.

- И как тогда спасти купленную недвижимость?

- Самое лучшее – это квартиру застраховать от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще неизвестно, где они будут больше: при оформлении страхового полиса или хождения по судам и доказывания, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.

Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. Вас будет защищать страховая компания. И это более надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут «биться» за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот, чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
00
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
00
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
00
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: