Недооцененная «новая панель»

Квартиры в домах категории «новая панель» – самый недооцененный товар вторичного рынка жилья Петербурга. Архитектура в «спальных» районах по-прежнему не ночевала, качество строительства оставляло желать лучшего, зато планировки квартир совсем «убогими» не назовешь.

По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», квартиры в домах, которые на петербургском квартирном рынке принято относить к категории «новая панель», в прошлом году вырвались в лидеры ценового роста, подорожав на 10,7% (чуть меньший прирост, 10,5%, показала «старая панель»). На фоне современного эконом-класса планировки квартир времен «развитóго социализма» оказались вполне гуманными. К тому же в районах новостроек того периода развиты транспорт, социальная инфраструктура и есть приличные школы.

Повышенным спросом в «новой панели» пользуются «семейные» двух- и трехкомнатные квартиры: если однокомнатные в них за прошлый год подорожали на 8,7% то «двушки» и «трешки» соответственно на 11% и 10,5%.

Хорошо забытое новое

К категории «новая панель» на вторичном квартирном рынке Петербурга относят дома, которые строились с начала 1980-х годов. С крупнопанельными сериями, 137.11, 600.11 и 1-504Д2, которые начали разрабатывать в семидесятые годы прошлого века и производить на комбинатах-гигантах, в те годы связывали надежды на выполнение уже забытой программы «Жилище-2000», цель которой – встреча миллениума в Ленинграде без коммуналок.

Если бы в постперестроечный период массовое строительство не забуксовало, наверное, на смену брежневкам пришли бы «горбачевки». Но когда флагманы социалистического домостроения начали давать сбои, в городское строительство пришли более гибкие, областные предприятия. «Гатчинские» серии – 121-я и 1.090.1 – стали массовыми уже в 1990-е.

В последние годы «новую панель» советского периода постройки продавцы с подачи риэлторов часто «записывают» в категорию «старой панели». Между тем различия между двумя типами домов существенны: «новая панель» – это четвертое поколение массовых серий (первые три – хрущевки, брежневки и «корабли»). К числу модернизаций относятся блок-секционные принципы проектирования, которые были заложены еще в «кораблях» и позволяли составлять дома и микрорайоны из секций – модулей разной этажности и с различными планировочными решениями.

Отказ от «тещиных комнат»

Улучшенные планировки «панелек» нового поколения предполагали кухни от 9 кв. м, прихожие – от 7 кв. м, отказ от комнат площадью меньше 10 кв. м. В некоторых домах, в частности в 137-й серии, а также в «гатчинских» сериях, высота жилых помещений увеличилась до 2,7-3 м, но в домах серий 504Д и 600.11 она осталась такой же, как в пятиэтажных хрущевках. В некоторых домах увеличен шаг поперечных несущих стен, ширина жилых помещений теперь около 3,6 м (в предыдущих поколениях – 3-3,3 м), поэтому в них нет комнат-«вагонов».

Но вместе с улучшенными планировками в домостроение пришли такие неудобства, как линолеум, положенный на бетонную стяжку пола, алюминиевая электропроводка, и некачественная встроенная мебель. В квартирах уже не было просторных кладовок – «тещины комнаты» заменили встроенными шкафами.

137-я серия

Дома 137-й серии считались престижными во времена, когда основным способом улучшения квартирных условий был обмен. На современном квартирном рынке они также популярны, в первую очередь из-за просторных кухонь (до 14 кв. м) и высоких (2,7 м) потолков. В этой серии нет смежных комнат. Особенность планировки санузлов – поперечное расположение ванны, позволяющее расположить стиральную машину. В классических домах 137-й кухни оборудованы электроплитами. Благодаря этому квартировладельцы получили трехфазную электропроводку, позволяющую подключать мощные электроприборы.

Но в классическом варианте квартиры имеют наружную электропроводку, а провода, ведущие к потолочному светильнику, висят под потолком. Проектировщики предполагали, что благодаря такому решению люстру можно будет перевешивать хоть по нескольку раз в день – для этого предусмотрели два подвесных крюка). Но «фишка» не нашла отклика у потребителей. Первое, что делали новоселы, въезжая в новый дом, – долбили потолки и стены, чтобы спрятать провода, а также снимали линолеум, чтобы выгрести мусор.

Наружные стены у 137-й серии «прохладные», из керамзитобетонных панелей, а их толщина меньше, чем в некоторых ранних брежневках (готовился переход на трехслойные панели, но в советский период модернизация не состоялась).

Есть еще один нюанс. Под обозначением «137-я серия» на рынке скрываются дома разных конструктивных типов. И если вам предлагают приобрести квартиру в доме 137-й, то уместен вопрос: какого он года постройки? До 1992 года у серии был один производитель – ДСК-2. После банкротства комбината дома возводили разные организации, а отсутствие необходимых конструктивных элементов заставляло их экспериментировать, на ходу осваивая технологии монолитного домостроения. Поэтому кроме классического варианта 137-й серии в предложениях бывают монолитно-панельные дома и даже монолитно-кирпичные.

Серия 1-Лг-600.11

Эта серия – улучшенная наследница «корабля». Ее основной отличительный признак – Г-образные окна кухонь (зачем их придумали – неизвестно, но по размерам они идеально подходят, чтобы вписать в форточку шумный оконный кондиционер «Баку» советского производства).

В стандартной комплектации квартир – паркетные полы, а с 2000 годов – металлопластиковые рамы со стеклопакетами. В кухнях могут быть как газовые, так и электрические плиты. Будучи освоенной в 1980-х годах, серия с незначительными изменениями строилась до середины 2000 годов. В 2001 году появилась модификация, не имеющая Г-образных окон. Если же окна из стандартной комплектации Вам не подходят или имеют брак, то пластиковые окна в Москве можно установить самостоятельно, обратившись в надёжную компанию.

Дома «советского» периода чаще всего окрашены в желто-коричневые цвета, потом застройщики стали выбирать разные расцветки – до голубых и розовых. В отличие от ДСК-2, производитель «шестисотой» серии – ДСК-3 (известный по «хрущевским» ГИ и «кораблям» Автовский ДСК) – в условиях экономических потрясений сохранял стабильность. Технология производства стеновых панелей из газобетона помогла пережить ужесточившиеся нормы теплосбережения, серию модернизировали, увеличили толщину наружных стен с 24 до 32 см.

Первые модификации «шестисотки» предусматривает однокомнатные квартиры 37 кв. м, двухкомнатные – 55 кв. м, трехкомнатные – 66 и 72 кв. м. С 2001 года появились «однушки» 45 кв. м, «двушки» 60 и 70 кв. м, метраж «трешки» – 82 кв. м. Кухни везде одинаковы и почти правильной квадратной формы (8,3 кв. м в ранней версии, 10,8 – в последней).

Серия 1-ЛГ504Д2, 1-ЛГ504МК

Серия 1-ЛГ504Д2 с середины 1980-х годов заменила брежневку 1-ЛГ504Д. Компоновка осталась неизменной, зато в квартирах почти в два раза, до 13 кв. м, увеличились кухни (за счет уменьшения комнат). Выгодное отличие этих домов от «престижной» 137-й серии – более высокое качество внутренней отделки и паркетные полы в комнатах. В цветовой гамме фасадов стали доминировать бежевые и коричневые цвета, хотя есть и дома с темно-зеленой облицовкой.

С начала 1980 до начала 1990-х годов строилась 12-этажная модификация – 1-ЛГ504МК, либо 14-этажная (с нежилыми помещениями в первых этажах).

121-я серия («гатчинские» дома)

С 1970-х годов постройки Гатчинского ДСК были просто добротными и утепленными пятиэтажками и строились в райцентрах и поселках. Появившись в городе, эти дома «подросли» до девяти, а потом и до десяти этажей, в них появились лифты и мусоропроводы. Внешне такие постройки, облицованные бежевой и коричневой плиткой, мало отличались от тех, что строили в области, позже появились желтые и голубые облицовки. В 2000 годы количество этажей увеличили до 16-17 этажей, а на смену деревянным оконным блокам пришли стеклопакеты в металлопластиковых рамах. Но это были уже не классические панельные, а монолитно-панельные дома.

Ранние дома 121-й серии отличает высокое качество внутренней «столярки» (шпонированные двери) и приличная «родная» отделка. Высота помещения – 2,7 м, стандартная ширина комнаты – 3,6 м. В домах 121-й серии старого образца есть просторные однокомнатные квартиры от 41 до 46 кв. м, двухкомнатные – 62-67 кв. м, трехкомнатные – 79-92 кв. м. Площади кухонь – от 12 до 14 кв. м.

Говорить о планировках монолитно-панельных домов на базе 121-й серии сложно: они разнообразны, здесь есть и студии 27 кв. м и многокомнатные апартаменты. В домах, построенных после 2001 года, большинство квартир однокомнатные.

Серия 1.090.1, с 2002 года – «Оптима»

Представители Гатчинского ССК в середине 1990-х годов выходили на сложившийся городской рынок, а потому, чтобы «отстроиться» от конкурентов, применили ряд бескомпромиссных решений, отличающих серию 1.090.1 от других «панелек». Во-первых, это трехметровые потолки и широкий шаг несущих стен. Во-вторых, узнаваемые фасады с отделкой гранитной крошкой и фронтоны с накладками из цветной металлочерепицы. В домах устанавливались металлопластиковые окна со стеклопакетами (в качестве «штатной» комплектации), а приобретателей квартир на последних этажах, строители «заманивали» возможностью установки каминов (новшество не прижилось – не разрешили пожарные).

С конца 1990-х годов дома серии 1.090.1 строились и в квартальной застройке, и в качестве уплотнительной. Некоторые строения имеют подземные паркинги. С 2002 года серия официально зарегистрирована как торговая марка «Оптима».

Маленьких квартир в таких домах нет. Минимальная площадь однокомнатных – 40 кв. м, но есть и 51 кв. м, а также трехкомнатные больше 100 кв. м с двумя санузлами. Площади кухонь – 12-16 кв. м. В некоторых квартирах есть просторные, до 12 кв. м, холлы и ванные комнаты до 5 кв. м.