Недвижимость в цифрах

Цены на московские квартиры не растут и в ближайшие полгода, а то и год, ситуация не изменится. Такова одна из фиксаций рынка столичной недвижимости, высказанная главой Аналитического центра «ИНКОМ» Дмитрием Тагановым в ходе ежегодной конференции по аналитике «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организованной Московской ассоциацией риэлтеров.

Примечательно, что таковы выводы аналитика, который обычно стремится в информационном плане подчеркивать именно продолжающийся рост цен на столичные квартиры. Г-н Таганов в ходе выступления даже специально оговорился и попросил присутствующих не смущать общественность высказываниями, не совпадающими с суждениями о росте цен – поскольку это как бы затрудняет нормальное (то есть с постоянно растущими ценами), с точки зрения риэлтеров и их корпоративных интересов, развитие рынка.

В поисках покупателя

Однако факт в том, что наступление очередного периода спокойствия цен так или иначе зафиксировано. Стоит добавить, что базовым показателям для расчетов служат заявляемые цены предложения, потому что на фоне остановки ценового роста происходит увеличение доли продаж с дисконтом. Когда фактическая цена сделки оказывается ниже той, что фигурировала в объявлениях.

Другой важный актуальный для рынка жилья процесс – значительное снижение спроса. Нечто подобное происходило в 2006 году. Тогда в начале года наблюдался скачок покупательской активности. Однако можно вспомнить, что уже с лета сотрудники, к примеру, компаний, ведущих реализацию новостроек, испытывали легкий стресс – не то чтобы на работе было вовсе нечем заняться, но покупателей – по сравнению с предыдущим периодом – почти не наблюдалось.

Г-н Таганов представил публике диаграмму мотивации различных участников рынка в условиях, когда цены не растут, спрос тоже не растет, а на рынке происходит затоваривание, связанное с увеличением числа предложений. Данная ситуация больше всего не выгодна инвестиционным спекулянтам, так называемым краткосрочным инвесторам, для которых входить на рынок становится просто нецелесообразно. Для продавцов квартир это тоже не самое лучшее время – реализовать метры по желаемой цене может оказаться почти невозможным. В известном плюсе остаются конечные покупатели жилья, которые приобретают его для использования по назначению – есть из чего выбирать и можно попытаться поторговаться. Но это только про тех, кто способен купить жилую недвижимость по существующим московским ценам.

Что касается риэлтеров, казалось бы, сложившаяся ситуация им должна быть в достаточной степени безразлична. Есть минус, связанный с отсутствием спроса, который собственно и приносит доход операторам рынка. Потенциальному покупателю можно найти разные варианты, которые были бы приемлемы по соотношению цены и качества. По мнению г-на Таганова, основная актуальная мотивация для профессиональных участников рынка – стимуляция спроса. Добиваться ее можно разными способами, но, к сожалению, на наш взгляд, сегодня трудно сказать, насколько удачными будут эти способы.

Вне Москвы

Собственно стагнацию переживает именно столичный рынок жилья. Совершенно иная картина наблюдается в Московской области. По мнению различных участников рынка, происходит оживленное приобретение жилья в сегменте эконом-класса. Это заметно на примере крупных строек ближнего Подмосковья, где сейчас активно идет реализация квартир. Причина довольно проста: можно купить жилплощадь по достаточно умеренной по сравнению с Москвой цене, особенно в новостройках, которые после превращения в продукт вторичного рынка дорожают примерно на 500 с чем-то долларов за метр.

Также активно развивается и рынок загородной недвижимости, о чем поведала общественности глава департамента исследований центра «Индикаторы рынка недвижимости» Татьяна Калюжнова. На загородном рынке каждый месяц появляются новые проекты и, судя по всему, продавцы при этом заняты напряженной работой: загородная недвижимость оказывается востребованной, цены растут, причем прежде всего это касается земли.

Офисы все менее доходны, но почему-то интересны девелоперам

На рынке современных офисных помещений наблюдался существенный рост цен продаж, который заметно опережал повышение ставок аренды. И в первую очередь это касается площадей в офисных центрах класса «А». Это привело к снижению сопоставимой доходности коммерческой недвижимости, о чем, в числе прочего говорил глава департамента инвестиционного консалтинга и оценки компании «Рескор» Дмитрий Рощин.

Оказывается, если считать не общую прибыльность девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости, а именно сопоставимую доходность вложений, то результат будет не очень приятным. Иначе говоря, доходность от покупки готовых площадей класса «А» с последующей сдачей в аренду составляет в настоящее время, по данным г-на Рощина, 11% годовых, что в общем-то ниже долларовой инфляции. В классе «В», который за последние годы дорожал не столь активно, подобная агрегатная доходность снизилась только до 14%.

Впрочем, эти данные никак не связаны с перспективностью коммерческой недвижимости, особенно офисов современного уровня. Если раньше специалисты говорили, что насыщение рынка качественными площадями может произойти примерно в 2010-2011 году, то в настоящее время, по мнению г-на Рощина это может стать реальностью лишь в середине следующего десятилетия – да и то такой прогноз может и не оправдаться.

Немного науки

Естественно, что в такой сфере, как недвижимость, помимо выкладок аналитиков и мнений практиков, нужен элемент строгой науки. В данном случае все оказалось налицо.

Как и на предыдущей конференции по аналитике внимание общественности привлекло выступление Геннадия Стерника. Напомним, что в прошлом году уважаемый Геннадий Моисеевич приводил расчеты, по которым средняя цена квадратного метра московского жилья должна существенно вырасти и дойти до отметки примерно в 9500 долл. В нынешнем выступлении известный аналитик признал, что до таких значений цены пока не дошли. Однако хитом выступления стали не ценовые прогнозы, а рассказ о вновь открытом макроэкономическом законе, по которому живет недвижимость. Путем предъявленных общественности диаграмм, отражающих расчеты, не всегда доступные для обычного человека, Геннадий Стерник доказал, что рынок недвижимости развивается циклично. Риэлтеры об этом говорили и раньше, но теперь можно считать, что данный факт получил научное математико-статистическое доказательство. И на него можно ссылаться в беседе с потенциальными покупателями или продавцами недвижимости.