Депутаты Госдумы готовят законопроект, призванный изменить региональные градостроительные нормативы, касающиеся обеспечения жилых массивов объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Есть все основания полагать, что он будет принят до конца года и вступит в действие в 2013 году. Тем временем регионы, в том числе Ленобласть и Петербург, спешно ищут пути реализации новых требований федерального законодательства.
Сказать, что данная законодательная инициатива неактуальна или преждевременна, нельзя. Региональные власти и застройщики не понимают, как работать с действующим Градкодексом РФ, а покупатели жилья в районах новостроек - как жить в «чистом поле», застроенном одним лишь жильем. И до сегодняшнего времени каждый регион по-своему приспосабливался и продвигался к решению этой проблемы. В результате в Ленобласти и Петербурге сложились разные ситуации. Но компании-застройщики здесь работают одни и те же, строители границ между регионами не замечают.
Земля диктует условия
Различия между регионами, составлявшими когда-то одно целое, начинается с вопроса о том, кому принадлежат земли, на которых ведется интенсивное жилищное строительство. В Петербурге огромные земельные массивы до недавнего времени щедро предоставлялись властями в длительную аренду под комплексное освоение - на инвестиционных условиях. Этими условиями победитель тендера обязывался нести расходы на градостроительное проектирование и создание всей необходимой по нормативам инфраструктуры. Работоспособность данной схемы заключалась в предположении, что все дополнительные проектные и инфраструктурные затраты будут окупаться в процессе поэтапного строительства и продажи жилья. Пока доходы потенциальных покупателей жилья не сократились из-за кризиса, и власти, и крупные застройщики, и кредиторы соглашались на такой вариант.
Но в районах интенсивного жилищного строительства в Ленинградской области применить данную схему невозможно, вне зависимости от кризиса, по одной простой причине - здесь львиная доля земли оказалась давным-давно распроданной в частную собственность. Формально никаких инвестиционных условий областные власти диктовать застройщикам, работающим в пригородных районах, не могут. Хотя в их высказываниях зачастую проскальзывает выражение «комплексное освоение» в отношении данных территорий.
Меняющееся на федеральном уровне требование в отношении градостроительных нормативов для властей 47-го региона, поэтому весьма кстати. Это достойный повод пересмотреть собственную законодательную базу и правила работы с муниципалитетами и застройщиками. Очевидно, отчасти вдохновленный этим обстоятельством вице-губернатор Георгий Богачев поспешил заявить, что Ленобласть инициирует «градостроительную политику», каковая до сих пор в регионе отсутствовала. А вслед за ним глава областного Комитета по строительству Николай Крутов признал, что Ленобласть оказалась не готова к тому объему инвестиций в жилищное строительство, который де факто пришел в регион.
Однако в то время как петербургские профильные комитеты еще до момента утверждения федеральных законодательных актов поспешили вносить правки в свои действующие градостроительные нормативы, областные власти по сути лишь открыли дискуссию, посвященную поиску работоспособного механизма, отвечающего грядущим федеральным требованиям. Пока никаких постановлений или иных законодательных актов в поддержку градостроительных нормативов областное правительство не приняло.
Через тернии муниципальной раздробленности
Эксперты отмечают, что Петербургу проще справиться с проблемой градостроительных правил игры, поскольку Смольному не приходится делиться полномочиями с муниципальными властями до такой степени, как это происходит в Ленобласти в полном соответствии с федеральным законом о местном самоуправлении. Районные власти в Петербурге берут на себя заботу в основном по эксплуатации жилищного фонда и инфраструктурных объектов - проводят тендеры на ремонтные работы, но не на строительство новых объектов. И организуют публичные слушания по некоторым проектировочным решениям - разработанным под контролем городского Комитета по градостроительству и архитектуре.
И новая градостроительная политика, объявленная новыми властями Ленобласти, судя по всему, будет в первую очередь направлена на восстановление контрольной функции областного правительства при принятии муниципалитетами градостроительных решений ...
Комментарии
(0)#