Новостройки без поддержки - что происходит с апартаментами

Эксперты Циан.Аналитики проанализировали ситуацию в сегменте апартаментов на первичном рынке Москвы. На апартаменты не распространяются льготные программы, поддерживающие рынок новостроек, а их статус до сих пор не урегулирован. Этот сегмент рынка более уязвим на фоне снижения спроса.

За 1 полугодие 2022 г. на первичном рынке Москвы было заключено 3,2 тыс. сделок с апартаментами - на 11% меньше, чем в 1 полугодии 2021 г. В апреле и мае число сделок снизилось. Из-за отсутствия на рынке льготной ипотеки в июне спрос восстанавливается слабее, чем в сегменте квартир.

За 6 месяцев 2022 года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 4,7%, в сегменте квартир рост на 8,6%.

Объем предложения в апартаментных корпусах за 1 полугодие 2022 г. увеличился на треть, достигнув 8,3 тыс. лотов. Рост связан с низкими темпами продажи и выходом на рынок большого числа корпусов с продажами не по ДДУ (объектов реконструкции из старых гостиниц, общежитий, офисов).

За 6 месяцев 2022 г. в Москве стартовали 23 апартаментных корпуса с продажами не по ДДУ (годом ранее - в 4). Лоты в них составляют сейчас ~30% от первичного рынка апартаментов Москвы и ~5% от всего первичного рынка столицы. Средняя цена кв.м. в конце 1 полугодия - 331,6 тыс. рублей - выше, чем среди новых ЖК, стоимость лота (7,4 млн рублей), наоборот, ниже.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с апартаментами (если не указано иное). Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

I. Из-за отсутствия льготной ипотеки спрос восстанавливается слабее, чем в сегменте квартир

За 1 полугодие 2022 г. на первичном рынке Москвы было заключено 3,2 тыс. сделок с апартаментами (годом ранее 3,6 тыс., на 11% больше).

Количество сделок снижалось два месяца подряд: в апреле спрос просел на 38%, в мае - еще на 24%. Такая динамика была характерна и для рынка жилья в целом, однако, в случае апартаментов ситуация усугублялась и тем, что на них почти не распространяются программы льготной и семейной ипотеки, а значит, в общем случае, условия их приобретения менее выгодные, чем квартир.

Спрос просел, главным образом, за счет ухода с рынка покупателей-ипотечников - ипотека на апартаменты выдается по рыночным ставкам, которые по-прежнему остаются высокими, поэтому они откладывают сделку или выбирают для покупки квартиры, на которые льготные ставки распространяются. Обычно 40-50% сделок на первичном рынке апартаментов проходят с ипотекой. В марте доля ипотечных сделок снизилась до 36%, в апреле уже до 16%, а в мае - до 12%.

В июне мы фиксируем небольшой рост числа сделок (на 5%). Причина в снижении ключевой ставки ЦБ до 9,5% (ипотека стала доступнее) и в сформировавшемся за 2 месяца отложенном спросе. Для сравнения в сегменте квартир спрос в июне вырос сильнее, сразу на 20% - сказался эффект от запуска новой льготной ипотеки под 7%.

Динамика числа сделок с апартаментами на первичном рынке Москвы

Ситуация с апартаментами усложняется еще и тем, что сейчас апартаменты имеют статус нежилых помещений. Несмотря на многократные попытки приравнять их к жилью, их статус до сих пор не урегулирован. Это не позволяет получить в них постоянную регистрацию, что важно для многих покупателей. Кроме того, в них выше, чем в квартирах налоги и коммунальные платежи, а также отсутствуют строгие нормы по шумоизоляции, планировке, по строительству социальной инфраструктуры (школ, детских садов). При этом апартаменты, как правило, стоят на 10–20% дешевле сопоставимых по характеристикам квартир, что и привлекает покупателей.

II. Цены: от взлета к падению… и стагнации

Средняя цена кв.м. на первичном рынке апартаментов в настоящее время составляет 311,6 тыс. рублей, рост в течение полугодия составил 4,7%. Для сравнения, в сегменте квартир цены за 6 месяцев выросли на 8,6% - все же действие льготной ипотеки позволило застройщикам сильнее нарастить стоимость объектов и не допустить заметного снижения цен в месячном выражении (в апартаментах в мае “квадрат” даже подешевел на 5%) .

В 1 квартале 2022 г. в динамике цен на первичном рынке апартаментов наблюдались тенденции, схожие с сегментом квартир - средняя цена квадратного метра быстро увеличивалась. Основной рост пришелся на февраль и март (+3,3-3,5% в месячном выражении). Такая динамика связана как с поведением покупателей, которые в первую очередь приобретали более дешевые лоты, что вело к росту средних цен в активном предложении, так и с решениями застройщиков по индексации цен. Среди факторов роста стоимости также удорожание строительства.

Снижение средней цены в Москве наблюдалось в мае (-4,9%). Это отличает апартаменты от квартир - в сегменте квартир вместо сокращения средних цен на рынке наблюдается их стагнация, 5%-ого сокращения на рынке не было. В июне уже зафиксирован небольшой рост (+0,9%), связанный с увеличением спроса. Фактически последние 30 дней цены стагнируют.

Динамика средней стоимости квадратного метра в апартаментных корпусах на первичном рынке Москвы

Колебания в уровне цен в апартаментных корпусах обычно заметнее, чем в новостройках с квартирами, поскольку выбор их значительно меньше (в 6-7 раз).

III. Выбор на рынке увеличивается

Объем предложения на первичном рынке апартаментов увеличивался с начала года, достигнув в конце 1 полугодия 2022 г. 8,3 тыс. лотов (рост на треть). Резкое ускорение темпов роста было зафиксировано в апреле и связано со снижением спроса из-за значительного роста ставок по ипотеке в марте (лоты стали дольше находиться в продаже). Для сравнения, в прошлом году за аналогичный промежуток времени объем предложения практически не изменился. Такого большого выбора на рынке апартаментов за последние два года не было.

Динамика количества лотов в апартаментных корпусах на первичном рынке Москвы

За 6 месяцев стартовали продажи в 19 новых апартаментных корпусах (с продажами по ДДУ) (в прошлом году - в 22), т.е. показатель даже немного ниже прошлогоднего уровня. В течение полугодия новинки выходили неравномерно: сразу в половине (9 корпусов) продажи стартовали в марте, а в апреле-июне суммарно лишь в 6 корпусах.

IV. Продажи не по ДДУ

Еще одна причина роста объема предложения на первичном рынке апартаментов - выход большого числа проектов с продажами не по ДДУ. В 2022 г. на рынок в большом количестве выходят проекты с продажами через предварительные договоры, договоры инвестирования, ДКП и др. - это проекты реконструкции или капитального ремонта бывших гостиниц, общежитий (например, ЖК “My Space на Окской”, апарт-отель “Connect.Moscow” и др.) и даже офисов (например, “Апартаменты в Кусково”, “Лофт Нагорная”).

За 6 месяцев 2022 г. в Москве стартовали продажи сразу в 23 таких апартаментных корпусах, за аналогичный промежуток прошлого года - лишь в 4. Площадь и количество помещений в таких ЖК обычно меньше, чем в новых строениях (треть таких лотов имеет площадь от 10 до 15 кв.м.; тогда как площадь объектов с реализацией по ДДУ начинается с 18 кв.м.). В настоящее время они составляют порядка 30% от всего первичного рынка апартаментов Москвы. Для сравнения, в сегменте квартир доля таких помещений лишь 6%, основной вклад в объем предложения дают квартиры в новых ЖК.

Средняя цена квадратного метра в корпусах с продажами не по ДДУ без учета премиального сегмента составляет 331,6 тыс. рублей - выше, чем среди новых ЖК (308,1 тыс. рублей), а стоимость лота (7,4 млн рублей), наоборот, ниже (в “полноценных” новинках - 13 млн рублей) за счет меньшего метража.

«Апартаменты на первичном рынке, в отличие от квартир, оказались без поддержки - на них не распространяется льготная ипотека. В результате за 1 полугодие 2022 г. цены в них выросли всего на 4,7% (в квартирах - на 8,6%), а продажи в июне восстанавливаются менее активно, чем в корпусах с квартирами, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – При этом, в марте и апреле спрос на апартаменты просел даже меньше, чем на квартиры, вероятно, за счет их большей ценовой доступности (апартаменты остаются на 10-20% дешевле сопоставимых по характеристикам квартир)».