Объект из будущего

Высший арбитражный суд разъясняет своим судам, как надо применять законодательство о заключении договоров купли-продажи будущих объектов недвижимости. Ответ на спорные вопросы дает постановление Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости".

Проанализировав практику применения "спорных" положений по продаже будущего объекта недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано, и идентификации будущего объекта недвижимости для целей регистрации права собственности покупателя, судам, в частности, рекомендовано учитывать следующие моменты по таким сделкам. Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). А значит, судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такой сделки недействительной. При этом отмечается, что в сам момент подачи заявления о госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю у продавца с документами на объект должно быть уже все в порядке. В настоящий момент арбитражные суды признают договоры продажи будущей недвижимости незаключенными, поскольку на дату заключения такого договора право собственности продавца не зарегистрировано в ЕГРП.

Что касается идентификации будущего объекта недвижимости, то, по мнению высших судей, индивидуализация может быть осуществлена путем указания иных данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Указано, что при заключении договоров купли-продажи будущих помещений индивидуализация предмета договора должна считаться надлежащей, если договор позволяет установить, например, общую площадь помещений, подлежащих передаче покупателю, и цену за один квадратный метр площади помещения.

"После прочтения проекта постановления может сложиться впечатление, что он фактически легализует для девелоперов новые возможности реализации площадей в многоквартирных домах - в обход закона о долевом строительстве N 214-ФЗ, - говорит Семен Эпштейн, управляющий партнер юридического бюро "Падва и Эпштейн". - Притом сам закон N 214-ФЗ жестко описывает правила долевого строительства и не предполагает возможности купли-продажи еще несуществующей квартиры, да и проект также указывает, что его положения не распространяются на сделки, регулируемые законом о долевом строительстве".

В предполагаемой же схеме, пояснил эксперт, речь идет о том, что застройщик, хотя и не вправе продавать будущую жилплощадь гражданам-дольщикам, не ограничен при этом запретом продажи строящихся квартир юридическим лицам. По мнению ВАС РФ, "если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения, то такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами". "Организации-покупатели, легально купив фантомные метры, в свою очередь, могут реализовать их гражданам, не являясь застройщиками. Формально этот вариант выглядит вполне исполнимым", - отметил Семен Эпштейн.

"Однако хочется предупредить участников рынка о том, что их радость может оказаться преждевременной, - заметил Семен Эпштейн. - На наш взгляд, в данной ситуации будет очень велик риск споров с прокуратурой и Роспотребнадзором о применении к таким отношениям закона N 214-ФЗ (особенно, если вместо живых денег юрлицо будет оплачивать помещения векселями). И если представители государства начнут выигрывать такие споры в арбитражных судах, то и положение покупателей, и продавцов может оказаться очень сложным. Для последних - вплоть до уголовной ответственности".