Предлагаем вашему вниманию краткое содержание вышедшего отчета от компании Ricci о ситуации на рынке розничных продаж офисов по состоянию на апрель 2026 года.
Структура нового строительства по типу реализации
Прогнозируемый среднегодовой объем ввода в 2026-2030 гг., реализуемый на продажу, может вырасти в 5 раз по сравнению с 2020-2025 гг.
К 2030 году заявлено строительство 7,3 млн кв. м офисов.
В условиях роста стоимости строительства, а также дорогого заемного финансирования существуют риски переноса ввода ряда проектов на более поздний срок.
Конъюнктура офисного рынка меняется
Девелоперы продолжают активно выводить новые офисные проекты на рынок – по заявленным срокам объем нового строительства к 2030 году может составить 7,3 млн кв. м офисов, что представлено 226 зданиями.
Без учета штаб-квартир в собственности, которые строятся под конкретного пользователя и останутся не доступными для открытого рынка, маркетируемый объем офисных площадей составляет 6,3 млн кв. м. Примечательно, что ключевой стратегией реализации остается продажа офисов блоками или этажами – совокупный объем таких помещений составляет 2,8 млн кв. м офисов или 45% от общего маркетируемого показателя.
В условиях сохраняющегося дорогого заемного финансирования и роста себестоимости строительства и отделки, все больше девелоперов реализуют офисы на продажу, в то время как строительство объектов под аренду остается умеренным – доля таких площадей в маркетируемом объеме, заявленном к вводу в 2026-2030 гг., составляет 17%, что на 26 п.п. ниже по сравнению с аналогичным показателем за 2020-2025 гг.
Строительство офисов на продажу, в особенности блоками или этажами, позволяет обеспечить наиболее быстрый возврат инвестиций, что в условиях нынешней рыночной конъюнктуры является экономически выгодной стратегией реализации для девелоперов. Для конечных пользователей приобретение офисного помещения в строящихся бизнес-центрах также позволяет избежать колебания арендного рынка, в том числе волатильность запрашиваемых ставок. Кроме того, для частных инвесторов приобретение таких лотов является более доходной альтернативой вложений по сравнению с жилой недвижимостью – по-прежнему сохраняется инвестиционный потенциал офисов, в особенности в востребованных локациях с устойчивым арендным спросом.
Совокупный объем офисов в розницу продолжит расти
По срокам, заявленным девелоперами, к 2030 году 1,9 млн кв. м может быть реализовано на продажу целиком под конкретного пользователя. При этом количество покупателей, готовых приобрести офисное здание целиком, ограничено и представлено единичными госкорпорациями или крупными финансовыми или IT-компаниями. Жесткие условия проектного финансирования и ограниченный спрос являются отягощающим фактором при реализации бизнес-центра. При отсутствии конкретного покупателя по 70% от общего объема офисов, маркетируемых на продажу целиком, стратегия реализации может быть пересмотрена. Данный объем может выйти в рынок на продажу блоками или этажами.
Структура спроса: розничные продажи офисов в строящихся БЦ
К концу 2025 года объем розничных продаж офисов в строящихся бизнес-центрах составил 175 тыс. кв. м, что составляет 24% от общего объема сделок купли-продажи по итогам года. Наибольший спрос сохранялся на офисные помещения до 150 кв. м. На такие сделки приходится 75% от общего количества розничных сделок до 1 тыс. кв. м в проектах, находящихся на этапе строительства или проектирования. По итогам 2025 года средневзвешенная цена по таким сделкам составила 456 тыс. руб. / кв. м с учетом НДС. Приобретение офисов мелкими блоками рассматривается инвесторами как прямая альтернатива вложениям в жилой сегмент. В условиях жесткой денежно-кредитной политики помещения до 150 кв. м остаются наиболее ликвидными и обеспечивают низкий порог входа преимущественно без необходимости привлечения заемного финансирования.
Ключевые выводы
К 2030 году в Москве может быть введено 7,3 млн кв. м офисов, из которых 39% представлено на продажу мелкими блоками. Сегмент может столкнуться с перенасыщением рынка офисами в розницу. В условиях стабилизации деловой активности большинство строящихся объектов будут вводиться в эксплуатацию с нереализованным объемом площадей, что может сформировать дисбаланс избыточного предложения на рынке.
Несмотря на сдержанный спрос после пиковых значений предыдущих лет, со стороны покупателей сохраняется интерес на приобретение офисных помещений в розницу, в особенности в качестве инвестиций. Наиболее востребованными остаются высококачественные проекты в перспективных локациях, таких как Большой Сити, с маркетируемыми лотами до 150 кв. м.
Под влиянием дорогого заемного финансирования и роста стоимости строительства, со стороны девелоперов продолжается строительство офисов на продажу. Количество новых объектов, реализуемых в аренду, сократилось - доля таких площадей в общем маркетируемом объеме, заявленном к вводу в 2025-2030 гг., составляет 17%, что на 26 п.п. ниже по сравнению с аналогичным показателем за 2020-2025 гг.
Комментарии
(0)#