Решение жилищной проблемы в России является одним из приоритетных национальных проектов. Но, так или иначе, покупка квартиры является довольно затратным приобретением и для основной части населения может быть доступна только в длительную рассрочку – в ипотеку. При этом, чтобы выдавать ипотечные кредиты в достаточном количестве банки нуждаются в значительном объеме дешевых и долгосрочных финансовых средств. Казалось бы, в сегодняшних условиях это вряд ли возможно. Однако, по оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», постепенно ситуация начинает меняться, и необходимые финансовые условия на рынке появляются. И вопрос состоит только в том, воспользуются ли ими соответствующие структуры.

До кризиса российские банки получали необходимые для ипотеки деньги из-за рубежа. Западные банки и инвестиционные фонды довольно охотно скупали российские ипотечные портфели, возвращая банкам ликвидность. Однако, с развитием финансового кризиса рефинансировать ипотечные кредиты за рубежом стало невозможно. Немало западных банков стало испытывать финансовые сложности, инвесторы запаниковали, возник общий кризис недоверия в финансовом мире. Резко подскочили ставки по ипотеке и ужесточились требования к заемщикам. Стоит отметить, что и российское Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) также заметно ужесточило условия по рефинансированию ипотечных кредитов.

В итоге источников средств для раздачи в ипотеку у российских банков просто не осталось. Ипотечное кредитование в России вернулось на уровень 2002-2004 годов, который банки могли себе позволить без посторонней помощи, т.е. за счет более дорогих и краткосрочных депозитных денег или же за счет собственных средств. Следовательно, легко предположить, что если бы на рынок вернулась дешевая ликвидность, как это было в прежние годы, то и объем выдаваемых ипотечных кредитов вполне мог бы вернуться к докризисному уровню.

Вопрос упирается в то, есть ли на рынке такие свободные средства? И, как оказывается, они есть. Для начала следует отметить, что в конце прошлого года у европейского правительства была та же проблема, что и у российского: банки перестали кредитовать промышленность и население, опасаясь экономической неопределенности в условиях кризиса. И европейское правительство пыталось бороться с этим явлением тем, что резко снизило ставку рефинансирования и предоставило банкам огромные беспроцентные денежные вливания. Однако это не помогло. Частные кредитные организации вместо того, чтобы на полученные от Европейского центрального банка (ЕЦБ) деньги выдавать кредиты, вложили эти средства в фонды того же ЕЦБ. Таким образом, частные европейские банки, по сути, отказались на тот момент от какой бы то ни было ответственности за ситуацию в экономике. Они просто не хотели управлять деньгами, так как не понимали, куда «дует ветер». И поэтому они передоверили это управление обратно ЕЦБ.

Схожая картина возникла и в России. С наступлением финансового кризиса для поддержания ликвидности правительство предоставило госбанкам объем денежных средств, измеряемый десятками миллиардов долларов. Но эти деньги так и не дошли ни до предприятий, ни до населения, или, вернее, дошли лишь частично. Основной объем средств был инвестирован в краткосрочные спекулятивные инструменты фондового рынка, что и вызвало, в частности, трехкратный рост индекса РТС в 2009 году.

Но сейчас, спустя год, на рынке наблюдается иная тенденция. Так недавно МДМ-Банк решил провести аукцион по организации ему синдицированного займа среди европейских банков. Предварительно ожидалось, что банк еле-еле «наскребет» около $150 млн. по ставке примерно 10% годовых. В итоге, европейские банки заявили о своей готовности прокредитовать МДМ-Банк на сумму около $300 млн. и по ставке порядка 5% годовых. Это означает, европейские банки уже стали выходить из состояния нерешительности и начали вновь рассматривать возможности для инвестирования капитала, в том числе, в Россию.

При этом следует учитывать, что российское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в отличие от МДМ-Банка является государственной компанией, имеющей госгарантии. То есть логично предположить, что и ставка кредитования для АИЖК может оказаться еще ниже. На этом фоне примечательно, что за последние месяцы заметно снизилась эффективная доходность по облигациям АИЖК, что означает невысокую оценку рисков стратегическими инвесторами государственной ипотеки и строительства в России. Проще говоря, теперь АИЖК имеет шансы снова привлекать дешевое финансирование как за рубежом, так и внутри страны.

По сути, можно сказать, что ликвидность как была на рынке, так она никуда и не девалась. Действительно, отдельные банки пострадали от банкротств некоторых системообразующих кредитных организаций Западной Европы и США, но это вовсе не означает полного краха всей экономической системы, как этого еще совсем недавно опасались многие эксперты. То есть деньги потеряли далеко не все, и далеко не так много, как ожидалось. В итоге теперь, когда «дым постепенно развеивается», оказывается, что «не так страшен бес, как его малюют». И действительно, у большинства российских компаний фундаментальные показатели остались прежними: как они были недооценены в 2007-2008 годах, так они недооценены и сейчас. Как у них был потенциал для дальнейшего развития, так он имеется и на данный момент. Как был огромный неудовлетворенный спрос на жилье в России, так он никуда и не делся. Аналитический центр www.irn.ru уже отмечал это обстоятельство еще в прошлом году в статьях «Слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены» и «Кризис для рынка недвижимости оказался не так страшен, как его малюют».

По всей видимости, западные финансовые организации понимают, что настало время для постепенного возвращения ликвидности в развивающиеся страны, и в Россию, в том числе. Скорее всего, довольно скоро вслед за ними потянутся и крупные российские госбанки. А на этом фоне заметно увеличивается возможность для продвижения ипотеки у АИЖК, причем не только за счет государственного финансирования, но и за счет финансовых средств, привлекаемых на открытом рынке. В итоге, АИЖК сможет гораздо более активно рефинансировать ипотечные кредиты коммерческих банков, и тем самым предоставить им дополнительную ликвидность. А банки, в свою очередь, могут направить эти средства на дальнейшее ипотечное кредитование населения, а также на кредитование строительной отрасли. Впрочем, по мнению специалистов www.irn.ru, наступит ли оживление рынка кредитования и рынка недвижимости России уже в 2010 году или нет, во многом будет зависеть от того, сможет ли профессиональное сообщество преодолеть кризис доверия и воспользоваться меняющимися экономическими условиями.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Росреестр

Росреестр подготовил методичку для граждан о способах защиты недвижимости от мошенников

В связи с участившимися вопросами, связанными с темой защиты недвижимости от мошенников, специалисты Росреестра подготовили методическое пособие для граждан.
00
Строительство жилой многоэтажной новостройки на берегу реки в лесопарковой зоне

Квартиры повышенного комфорта: критерии выбора ЖК и оценка застройщиков в 2025 году

Системный анализ критериев выбора квартир повышенного комфорта в жилых комплексах. Оценка архитектурных решений, инфраструктуры, транспортной доступности и репутации застройщиков.
00
Навес для автомобиля из монолитного поликарбоната

Навесы из монолитного поликарбоната на заказ: прочность превосходящая стекло в 200 раз

Монолитный поликарбонат превосходит стекло по прочности в 200 раз при сохранении прозрачности. Материал выдерживает температуры от -40°C до +120°C без потери свойств.
00
Большая гостиная комната в квартире в многоэтажке. Комната меблирована дорогой мебелью и ярко освещена люстрой и светильниками

Дизайн квартиры: планировочные решения, цветовые схемы и декор для уютного интерьера

Планировочные решения, цветовые схемы и освещение в квартирном дизайне. Зонирование пространства, выбор материалов и декоративные акценты для создания стильного интерьера.
00
Ванная комната с ванной из литьевого мрамора

Ванны из литьевого мрамора: технологии премиум-класса для элитных интерьеров

Литьевой мрамор позволяет создавать ванны любых форм с уникальными характеристиками. Материал сочетает эстетику натурального камня с технологическими преимуществами современного производства.
00
Применение керамогранита в оформлении интерьеров помещений - панно из керамогранита

Выбор технологии для панно: лазерная резка против ручной обработки керамогранита

Сравнение лазерной резки и ручной обработки при создании панно из керамогранита. Критерии выбора технологии, преимущества каждого метода для декоративных элементов.
00
Большой цех металлообработки - установлено разнообразное оборудование и станки с ЧПУ

Вертикальные фрезерные станки по металлу: особенности конструкции и промышленное применение

Обзор конструктивных особенностей вертикальных фрезерных станков для металлообработки. Технические характеристики оборудования и сферы промышленного применения.
00
Проект комплексной застройки в Магнитогорске

В Магнитогорске появится новое "курортное жилье"

В рамках комплексного развития территории предусмотрена жилая застройка на территории свыше 32 гектаров с созданием социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Строительство ведется в непосредственной близости от городского курорта «Притяжение».
00
Строительство на стадии котлована в районе ÁLIA

Предложение столичных новостроек «на котловане» снизилось на 10%

Согласно данным по рынку новостроек Москвы, за период с 2021 по июнь 2025 года доля предложения жилья на стадии котлована сократилась с 28% до 18% от общего объема экспонируемых лотов.
00
Многофункциональный таможенно-логистический центр Global Hub

IBC Global: Рынок складов Кыргызстана вырастет в 6 раз к 2030 году

Рынок складской недвижимости Кыргызстана готовится к масштабному росту: к концу этого года общий объем складов классов A и B увеличится со 108 тыс м2 до 400 тыс. м². К концу 2026 года достигнет около 0,55 млн м² и превысит 1,3 млн м² в 2027–2028 годах.
00
Дом Chkalov

В Москве всего 80 премиальных апартаментов реализуются с отделкой

В премиум-классе на первичном рынке столицы (с учетом ММДЦ «Москва-Сити») доступно около 380 апартаментов. При этом из них с финишной отделкой реализуются чуть более 80 штук (22%).
Или войти с помощью: