Перед переходом на эскроу-счета столичные застройщики резко снизили число полученных разрешений на строительство

В первом полугодии 2019 года объём полученной документации на новое строительство жилья упал в 4 раза.

Аналитический центр ЦИАН проанализировал количество выданных разрешений на строительство жилья в Москве за 2017-2019 гг.

• После рекордно высоких показателей в 2018 году количество выданных разрешений за первое полугодие 2019 года сократилось в 3,7 раз;
• В 2018 году количество выданных разрешений на строительство жилья выросло в 2 раза по сравнению с результатами 2017 года и составило 474 единицы (в июне 2018 года застройщики получили рекордное количество разрешений на строительство – 178 (около 38% от годового показателя);
• Если в прошлом году лишь 13% разрешений пришлось на дома по программе реновации, то в первом полугодии 2019 года на них пришлось 34% от выданных документов;
• Новое предложение на первичный рынок жилья выходит по более высоким ценам, чем год назад: Москва в старых границах – плюс 14% (до 172 тыс. руб./кв. м.), Новая Москва – плюс 20% (до 122 тыс. руб./кв. м.).

В течение 2018 года в столице было зарегистрировано рекордное количество разрешений на строительство жилья ­– около 474 документов. По сравнению с предыдущим годом показатель вырос в 2 раза. Такой ажиотаж среди застройщиков вызван вступившими в действие 1-ого июля 2018 года поправками к закону о долевом строительстве. С этого момента на каждое разрешение на строительство нужно создавать новое юридическое лицо. Но так как данное правило действует только на разрешения, выданные после 1 июля 2018 года, девелоперы оформили максимально возможное количество документов до этой даты.

В 2017 году в среднем ежемесячно оформлялось около 20 разрешений, в период с января по май 2018 года – 28. Рекордное количество разрешений на строительство столичные застройщики получили в июне 2018 года – 178 договоров, более половины из них пришлось на дома, которые будут возводится в НАО и ЮВАО. Во втором полугодии 2018 года показатель снизился до 26 разрешений на строительство в месяц.

Выдача большого объёма разрешений на строительство по старым правилам в 2018 году поможет девелоперам адаптироваться к новым условия на первичном рынке постепенно. Также этому будут способствовать апрельское постановление, по которому новостройки, готовые более чем на 30% и в которых уже зарегистрировано не менее 10% сделок по ДДУ, можно реализовать без использования эскроу-счетов. А к этим критериям можно отнести около 80% рынка.

По итогам января-июня 2019 года было выдано 86 разрешений на строительство (в среднем ежемесячно 14 договоров). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель снизился в 3,7 раз.

Табл. 1: Количество выданных разрешений на строительство жилья в Москве за 2017-2019 гг.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Росту количества выданных разрешений в 2018 году также способствовал старт программы реновации жилья в Москве. За прошедший год разрешения на строительство оформили по 60 домам, это около 13% от годового показателя. За первое полугодие 2019 года уже около 29 из 86 выданных разрешений пришлось на адреса, вошедшие в программу.

По итогам 2018 года застройщики отдавали предпочтения следующим округам: НАО, ЮВАО и СВАО, на них пришлось 51% выданных разрешений на строительство. В 2017 году тройка лидеров выглядела так: НАО (26%), СВАО (10%) и ЮЗАО (10%). В первом полугодии 2019 года наибольшая доля разрешений пришлось на ЮВАО (17%), ЮЗАО (15%), ЗАО (14%).

Табл. 2: Структура выданных разрешений на строительство жилья в Москве по округам, 2017-2019 гг.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

С июля 2018 года столичные застройщики стали активно выводить на рынок новостройки, по которым получили разрешения. В летние месяцы средний ежемесячный объём нового предложения достиг 628 тыс. кв. м., тогда как в январе-июне 2018 года данный показатель составлял 430 тыс. кв. м. Подобная активность участников рынка совершенно нетипична для данного периода, как правило, число новых проектов невелико. Наиболее значительный объём новостроек вышел на первичный рынок Москвы в сентябре и октябре – около 915 тыс. кв. м. ежемесячно. В первом полугодии 2019 года темпы выхода нового жилья на рынок снизились и составили 415 тыс. кв. м. ежемесячно, что соответствует показателю за первое полугодие 2018 года.

В целом по результатам 2018 года девелоперы вывели на рынок около 6,5 млн кв. м. жилья, что на 48% больше, чем за 2017 год. Интересно, что выход на рынок такого большого объёма жилья на низкой стадии строительства не привел к падению средних цен предложения. Прежде всего это связано с тем, что в связи с грядущими изменениями в законодательстве застройщики выводят новые предложения по более высоким ценам, чем раньше, чтобы покрыть увеличивающиеся расходы на строительство. В январе-июне 2018 года средняя цена кв. м. в новых объектах массового сегмента в старых границах Москвы держалась на уровне 151,0 тыс. руб. за кв. м., тогда как в первом полугодии 2019 года она увеличилась на 14% и достигла 171,7 тыс. руб. Более значительный рост отмечен в новых домах эконом- и комфорт-класса в Новой Москве. За рассматриваемый период средняя цена квадратного метра увеличилась на 20%: с 102,0 тыс. руб. до 122,0 тыс. руб.