4. О позитивной подаче информации
6. Серые схемы
Есть разные причины, по которым люди покупают квартиры в новостройках. На вторичном рынке в том или ином районе или городе может не оказаться квартир, отвечающих запросам покупателя, в то время как в новостройке можно найти жилье с большой кухней или двумя санузлами. Квартиры в новостройках дешевле, чем на вторичном рынке, и после завершения строительства дома и заселения люди, купившие в нем жилье получают заметную денежную выгоду. Наконец. Само по себе вселение в только что построенный дом может ассоциироваться в какой-то степени с началом новой жизни, которая обязательно окажется радостной и успешной.
С каждым из аргументов в пользу новостроек можно согласиться. Однако следует учитывать, что это сегмент рынка, связанный с достаточно высокими рисками. Пожалуй, именно на рынке новостроек встречается наибольшее количество недобросовестной рекламы, способно ввести потенциального покупателя в заблуждение. Можно вспомнить и о том, что сюжеты об обманутых дольщиках, покупателях квартир в так и не построенных домах, - регулярно появляются на телеканалах. Поэтому, решая стать участником рынка новостроек, необходимо понимать его устройство, правила и обычаи.
Человек, впервые сталкивающийся с рынком новостроек, не редко оказывается перед затруднениями в истолковании понятий, встречающихся в многообразных предложениях о покупке квартир. Поэтому стоит вкратце рассказать об основных участниках сделок.
Застройщик, он же девелопер. Организация, на которую оформлены права на некий земельный участок, а также права на возведение на нем жилого дома (домов). Застройщик является первичным продавцом недвижимости, которая рождается в ходе реализации его проекта. Застройщики бывают как реальные, то есть девелоперские компании, ведущие проекты от своего лица, так и номинальные. Во втором случае это просто некая организация (условно говоря – ООО «Солнышко»), которая выступает исключительно носителем прав, фактически же проект ведет другая организация, выступающая от имени номинальной.
Инвестор. Юридическое, а также физическое лицо, участвующее своими или привлеченными деньгами в реализации того или иного девелоперского проекта. Инвесторами часто выступают риэлтерские компании. Они выкупают оптовые объемы жилья у застройщиков и продают их в розницу, а иногда сами инициируют девелоперские проекты, приобретая права застройщика на некую номинальную организацию. К числу инвесторов относятся и физические лица – приобретатели прав на одну или несколько квартир в строящихся жилых домах. Строго говоря, любой покупатель квартиры в новостройке относится к числу инвесторов. Словосочетание «квартира (квартиры) от инвестора» означает только то, что предлагается купить некое строящееся или построенное, но с не оформленными правами собственности (иначе это купля-продажа) жилье, которое продается не от лица застройщика.
Дольщик – он же частный инвестор, покупатель квартиры (квартир) в новостройках, то же самое, что инвестор (см. выше).
Генеральный подрядчик. Организация, ответственная за ведение строительных работ в рамках того или иного проекта. Бывает так, что это некая номинальная компания, выступающая заказчиком перед реальным подрядчиком строительства (в таком случае последний называется субподрядной организацией).
Риэлтер. Юридическое или физическое лицо, ведущее продажу квартир в новостройках за некое вознаграждение. Периодически риэлтерские компании выступают в роли инвесторов, выкупающих оптовые объемы квартир в новостройках, или даже застройщиков, создающих под свои проекты новые юридические лица.
Вот, собственно и все основные участники процесса. Теперь о некоторых словосочетаниях, также встречающихся в рекламных объявлениях.
Квартиры в строящемся доме. О доме говорят как о строящемся с момента появления первых бумаг, связанных с реализацией того или иного проекта. Это вовсе не означает, что новостройка в действительности представляет собой площадку, где усилиями рабочих появляются все новые и новые этажи. И когда именно дом станет жилой реальностью, судить можно только ознакомившись с документами и динамикой работ.
Дом построен. Очень распространенное выражение последнего времени. Могут подразумеваться два варианта. Первый: строительство действительно завершено и ведутся завершающие работы (например, проводка электрики до щитков). Это означает, что через какое-то время жители действительно получат ключи и смогут начать ремонт в квартирах. Время – после сдачи дома госкомиссии, данный процесс продолжается обычно несколько месяцев. Права собственности после ввода дома в эксплуатацию и заселения надо будет ждать еще год-другой. Второй вариант: строительство дома доведено до достаточно высокой степени готовности, но еще не близится к завершению. Например, завершен монтаж монолитных конструкций, однако кладка наружных стен еще не выполнена. При этом стройка может быть замороженной из-за нехватки денег.
Квартиры от инвестора. Некая компания, а бывает, что и физическое лицо, приобрели у организации, обладающей правами застройщика, некие квартиры и теперь их продают. Само по себе выражение означает прежде всего то, что жилье продается не их первых рук, вы покупаете его у спекулянта. При этом о степени готовности будущего жилья судить нельзя, возможно, что строительство дома еще и не начиналось.
Завершенные проекты. Для застройщика это означает, что дом, который он создавал, построен, введен в эксплуатацию и заселен. Однако раздел с подобным названием присутствует часто на сайтах компаний, работающих как инвесторы на рынке новостроек. Они не имеют отношения к домам, квартиры в которых продают. Для них окончание проекта фактически означает, что все выкупленные объемы проданы, а заемные деньги (если они привлекались) возвращены. При этом собственно строительство дома, в котором продавались «квартиры от инвестора», ко времени завершения проекта может даже не начаться. Примеры есть.
Завершается продажа квартир. Означает: купите, чтобы поддержать наш поток продаж. Обычно заявления о том, что квартир почти не осталось и завтра не будет вовсе, не более, чем маркетинговый ход.
4. О позитивной подаче информации
При знакомстве с новостройками в описаниях новых домов и микрорайонов вы будете часто сталкиваться с использованием прошедшего времени. Например: в районе предусмотрена собственная социальная инфраструктура, включающая детский сад и школу, вдоль улиц посажены деревья и т.п. Это всего лишь означает, что подобные опции жилой среды предусматривались в проекте. В реальной жизни их придется подождать, причем обычно не один год после заселения построенных домов, а некоторых опций можно не дождаться никогда.
Графика. За последние годы в практику подачи информации о новостройках вошел раздел, освещающий реальный ход строительства того или иного дома. Однако, к сожалению, фотографии, по которым можно, не выезжая на место, понять, что происходит на стройплощадке, не получили повсеместного распространения. Наибольшую осторожность имеет смысл проявлять в случаях с домами серийных проектов. Они одинаковы, и бывает так, что за новостройку, где работы только начинаются, выдают другую, уже завершенную. Это лишний раз подтверждает тезис «недвижимость всегда конкретна». Прежде чем принимать решение о покупке, нужно обязательно посетить и внимательно изучить строящийся объект.
Продажа жилья в строящихся домах регламентируется принятым в 2005 году и получившим впоследствии ряд поправок федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот документ направлен на защиту частных инвесторов и вполне четко прописывает их права и обязанности застройщиков перед покупателями не введенного в эксплуатацию жилья.
По 214 закону, застройщик обязан иметь достаточный для проведения строительных работ пакет документов, на основании которого он может заключить с частным инвестором (дольщиком) договор долевого участия в строительстве дома.
Этот договор подлежит обязательной регистрации в органах Росрегистрации, иначе говоря, имеет статус сделки, проводимой с уже готовым жильем. При заключении данного договора необходимо указать полную информацию о квартире, достаточную для ее учета как уникального объекта недвижимости. Эти сведения составляются на основании обязательного для застройщика документа, который именуется проектной декларацией. Она содержит данные об организации, являющейся застройщиком, адресе строящегося дома, количестве квартир и сроке сдачи дома в эксплуатацию.
Перечислим основные плюсы, которые дает частному инвестору договор долевого участия.
А. На рынке новостроек издавна существовала и не изжита по сей день практика двойной продажи квартир. Сводится она к тому, что разным дольщикам продают одну и ту же квартиру, а впоследствии сообщают, что она не может быть оформлена в собственность и предлагают примерно равноценную по площади, но иную. В силу придания квартире уникального адреса договор долевого участия устраняет риск двойных продаж.
В. В договоре долевого участия четко оговариваются сроки завершения строительства и получения готового жилья. При несоблюдении застройщиком своих обязательств частный инвестор может получить в судебном порядке денежную компенсацию, дающую порядка 60% годовой доходности, что не может обеспечить ни один банк. Судебной практики такого рода пока нет, однако, несмотря на терпеливость отечественного частного инвестора, ее возникновение не за горами.
С. Договор долевого участия позволяет получить ипотечный кредит. Несмотря на все разговоры о том, что российская ипотека приказала долго жить, практика выдачи ипотечных кредитов продолжается по сей день, хотя не с тем размахом, как до прихода в нашу страну мирового финансового кризиса.
D. Наконец, главный плюс договора долевого участия состоит в том, что его как форму покупки квартир в новостройках признает государство и его судебная система. Иные формы покупки строящегося жилья государством не признаются, и оно от защиты частных инвесторов отказывается.
Практика продажи жилья в новостройках в соответствии с 214-м законом ширится, однако по сей день преобладающее количество присутствующих на рынке домов продается по так называемым серым схемам. Они не то чтобы вовсе незаконны и подлежат уголовному преследованию, просто они так или иначе обходят 214-й закон. И хотя в минувшем году за продажу квартир в строящихся домах не через договор долевого участия установлен штраф в размере 2 млн рублей, реализовать данные санкции невозможно – формально серые схемы законны.
Наиболее широко применяемым документом при продаже квартир в новостройках является предварительный договор купли-продажи. По сути, это своеобразная декларация о намерениях. Только покупатель, в соответствии с таким договором, вносит деньги за свою будущую квартиру, а застройщик обещает в будущем заключить основной договор – после того, как дом будет построен, сдан госкомиссии и будут оформлены (еще через какое-то время) права собственности на недвижимое имущество. В договоре же сроки сдачи дома госкомиссии оговариваются в качестве плановых и могут неоднократно пересматриваться застройщиком – как-либо повлиять на ситуацию покупатель в данном случае не может.
Разновидностью предварительного договора является схема, в которой к нему добавляется договор покупки векселя. В данном случае в обмен на деньги частный инвестор получает бумагу о долговом обязательстве, которое, правда, ни одним банком не авалировано, проще говоря, никаких поручителей по этой бумаге не имеется.
Иные серые схемы при на сегодняшнем рынке практически не встречаются. Кроме одной. Вы можете столкнуться с продажей квартир в новостройках по договору со инвестирования. Таким образом проходили продажи жилья в строящихся домах до принятия 214-го закона (он вступил в силу весной 2005 года). Единственное, что можно рекомендовать при столкновении с подобной формой сделки, это отказаться от нее сразу. Применение данной схемы (ее подтверждением является отсутствие проектной декларации) означает, что вы попадаете в ситуацию долгостроя и жилья своего придется ждать, возможно, много лет.
Применительно к нынешним дням, то есть концу января 2009 года, о большинстве новостроек сколько-либо позитивных суждений сделать нельзя. Почти на 90% объектов Москвы и Подмосковья работы не ведутся. Иногда компании-застройщики пытаются это отрицать, но делают это весьма неубедительно. Предсказать, какие именно объекты вернутся к жизни, а какие превратятся в долгострой, в настоящее время практически невозможно. Сегодня – время скорее для изучения рынка, чем для совершения инвестиционных сделок. И да сопутствует вам в этом успех!
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте