Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

На рынке новостроек очень часто встречаются предложения от частных лиц – людей, купивших квартиры в строящихся домах, а затем перепродающих их. Как правило, это частные инвесторы, которые приобретают квартиры на раннем этапе строительства, а затем, когда дом подрастает вместе с ценой квартиры, но еще не построен окончательно и не получил разрешение на ввод в эксплуатацию, сбывают ее с прибылью. Такие сделки проводятся по договорам уступки права требования.
В том, что это за договор такой и как грамотно его заключить, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» разбирался вместе с экспертами.
Как отмечает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), в среднем по рынку не менее четвертой части всех квартир в новостройках продается с помощью «уступки». Елена Жданова, адвокат и управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» считает, что таким образом из 10 квартир продаются 2-3. На практике нередко встречаются целые цепочки «уступок», когда квартиры перепродаются по два, три и даже пять раз! Для покупателя, конечно, безопаснее, если звено будет покороче.
По «уступке» квартиру может продавать как человек, купивший ее по договору, заключенному в соответствии с законом об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ (ДУДС), так и по предварительному договору. Фактически речь идет о продаже, только предметом договора выступает не квартира, а право на ее получение. Правда, если квартира приобреталась по предварительному договору купли-продажи, который не регулируется ФЗ-214, то после заключения договора уступки к новому «покупателю» переходит право требовать не передачу квартиры, а заключение основного договора, - предупреждает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». Все опрошенные нами эксперты дружно советуют не выходить из сферы действия 214-го закона как правового акта, который лучше других защищает права покупателя.
«Учитывая, что ДУДС, все дополнительные соглашения к нему и договор уступки прав по нему регистрируются в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, очень сложно проводить какие-либо махинации в отношении прав на объекты долевого строительства при их передаче, - говорит Екатерина Подобедова, руководитель департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». - Если покупатель будет внимателен к документам, а также непосредственно перед сделкой закажет выписку из ЕГРП на земельный участок, на котором располагается строящийся объект, и проверит наличие прав продавца, то обман маловероятен. А в качестве дополнительной гарантии можно запросить согласие застройщика на проведение уступки права, даже если по условиям ДУДС это не обязательно».
Впрочем, в большинстве случаев застройщик включает в договор на приобретение недвижимости пункт не только об обязательном уведомлении, но и об участии в переуступке, отмечает Татьяна Латорцева, юридический консультант компании «ЮИТ СитиСтрой». То есть застройщик контролирует такие сделки, принимая квартиру на реализацию, и подыскивает покупателей. За переоформление документов и сопровождение сделки застройщик берет определенную сумму, которая в одних жилых комплексах составляет 20 – 30 тысяч рублей, а в других может превышать и 100 тысяч. «Покупатель и продавец могут поделить эту сумму между собой или договориться, что все расходы берет на себя кто-то один», - уточняет Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер».

«Один из ключевых моментов договора уступки – стоимость квадратного метра, - подчеркивает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». - Она должна быть четко зафиксирована. Это важно, поскольку по окончании строительства производятся обмеры БТИ и реальная площадь определяется именно тогда».

Ну а более подробно о договоре уступки права требования журнал www.metrinfo.ru поговорил с юридической службой компании «Пересвет-Инвест».
Но прежде определимся с терминами. Договор уступки права требования именуется также договором цессии (лат. сessiō — уступка, передача). Права переходят от цедента – дольщика либо гражданина, имеющего право на объект по предварительному договору, к третьим лицам, которые именуются цессионариями. Ими могут выступать как физические, так и юридические лица.
Порядок уступки права требования регламентируется Гражданским кодексом РФ (Глава 24. Перемена лиц в обязательстве), а в случае передачи прав на объект долевого участия – еще и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов ...

Читать далее на http://www.metrinfo.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Захар Вальков, Исполнительный директор Radius Group

Вы делаете это неправильно: как сдать склад в субаренду

Эксперт Radius Group, девелопера индустриального парка «Южные Врата», крупнейшего зеленого логистического комплекса России, рассказывает, как впустить на свои площади субарендаторов, учитывая интересы всех сторон.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике, логотип ведомства

Город сдаст в аренду два участка под размещение культурно-досуговых центров

Первый лот площадью 142 сотки расположен в районе Южное Бутово на Варшавском шоссе. Второй объект находится в районе Орехово-Борисово Южное по адресу: Каширское шоссе, владение 63/13, 212 соток.
00

Каркасные дома: особенности возведения и преимущества

Коттеджи, возведенные по каркасной технологии, считаются одними из наиболее популярных, поскольку являются более доступными и строятся быстрее. Важно понимать технологию возведения подобных зданий и их преимущества.
00
Росреестр

Мониторинг ответов Росреестра на вопросы граждан и юридических лиц, 20 мая 2022 года

Мониторинг ответов от Росреестра - как воспользоваться дачной амнистией, можно ли расторгнуть договор «долёвки» и почему в выписке на земельный участок под многоквартирным домом отсутствуют сведения о правообладателе.
00
Росреестр

Росреестр проведет всероссийский семинар по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости

Специалисты Росреестра организуют семинар-совещание по реализации Закона № 518-ФЗ, направленного на выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости и наполнение реестра недвижимости полными и точными данными.
00
Hide Park Tower (комплекс Prime Park)

Высокий стандарт – почему популярны небоскребы премиум-класса

Востребованность небоскребов премиум-класса растет с каждым годом. Так, в I квартале 2022 года в них было заключено на 46% больше сделок, чем за тот же период 2021 года.
00
MR Group

Специальные ипотечные ставки от 0,1% на весь срок кредитования в жилых комплексах MR Group

Предложение действует для всех покупателей недвижимости в жилых комплексах бизнес-класса «Селигер Сити», «Павелецкая Сити», City Bay, D1 и в проектах премиум-класса Hide, Symphony 34, MOD, Famous, а также в клубном доме Noble (ЖК Filicity).
00
Волгоградский проспект 155, дом по реновации

В следующем году в Кузьминках введут в эксплуатацию новый дом по программе реновации

В районе Кузьминки по адресу: Волгоградский проспект, владение 155 в следующем году введут в эксплуатацию жилой дом для переселения по программе реновации на 150 квартир.
00
Демонстрационный фрагмент облицовки в ЖК NOW

Вторая очередь NOW показала фасады: на площадке смонтирован демонстрационный фрагмент облицовки

Во второй очереди NOW, квартала на набережной Москвы-реки, смонтирован мокап фасада – фрагмент будущей облицовки здания в натуральную величину. Конструкция появилась у штаба строительства, по дороге к корпусу 2.1.
00
VSN Realty, логотип компании

Средние бюджеты покупателей жилья бизнес-класса уменьшились более чем на 1 млн рублей

Стратегии покупателей остаются осторожными. Спрос сокращается, однако улучшение условий ипотеки с господдержкой за первый месяц принесло быстрый результат.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

застройщики получили отсрочку по предоставлению банковских гарантий на 26 миллиардов рублей

Количество земельных участков, по которым девелоперы отсрочили представление банковской гарантии при изменении вида их разрешенного использования, достигло 57.
00
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU

Недоступная ипотека душит вторичный рынок жилья Москвы и Подмосковья

Заградительные ипотечные ставки обрушили спрос на вторичное жилье. Покупатели интересуются только самими дешевыми предложениями и ждут снижения ставок и цен на квартиры.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

За четыре месяца число ДДУ с привлечением кредитов сократилось за год на 5%

Управлением Росреестра по Москве в апреле 2022 года зарегистрировано 3 538 договоров участия в долевом строительстве. В годовом выражении снижение составило 46,1% по отношению к апрелю 2021 года.
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

Спрос на первичные квартиры старой Москвы снизился на 33%

По данным Управления новостроек ИНКОМ-Недвижимость, уровень спроса в первой половине мая снизился относительно аналогичных периодов апреля 2022 года (минус 35%) и мая 2021 года (минус 33%).
Или войти с помощью: