Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Сегодня в Петербурге и Ленобласти работают около трех десятков строительных компаний, которые возводят всего по одному жилому объекту, причем небольшому. Поэтому купить квартиру у таких застройщиков – зачастую довольно рискованное мероприятие, зато ценовая политика у них более гибкая.

Среди 50-60 петербургских строительных компаний, реализующих собственные проекты, безусловно, выделяется ТОП-10 наиболее крупных. В их послужном списке сотни тысяч сданных квадратных метров, это Setl City, ГДСК, «Главстрой», «ЛенСпецСМУ», «Ленстройтрест», «Лидер Групп», «Л1», «Строительный трест», ЦДС и «ЮИТ Лентек». Следом за ними идут компании условно «второго эшелона» (менее 100 тыс. кв. м в год) такие как «Лемминкяйнен», «Дальпитерстрой», «Мегалит», RBI и другие. Они либо не так давно вышли на рынок, либо специализируются лишь на каком-то одном сегменте.

Начать с долгостроев

И наконец, примерно три десятка компаний находятся в «арьергарде» петербургского строительного рынка. Все они возводят по одному жилому комплексу не более чем на 500 квартир. Последнюю цифру важно назвать, поскольку такие застройщики как Mirland Development, «Балтийская жемчужина» или «Балтстрой» тоже имеют только по одному объекту, но это проекты комплексного освоения территории (на сотни тысяч квадратных метров жилья), которые под силу реализовать лишь крупному бизнесу.

Впрочем, наличие у застройщика только одного небольшого объекта вовсе не означает, что проект малобюджетный. Во-первых, в элитном секторе создание бизнес-единицы под конкретный проект – обычное дело. При этом инвестиции могут превышать миллиард рублей. В сегменте «эконом» доля среднего бизнеса как раз невелика – менее 20%.

Во-вторых, с единичных объектов часто начинает свою экспансию в Петербург крупный бизнес, уже зарекомендовавший себя в других регионах или за границей. В частности, новички берутся за достройку проблемных объектов компаний-банкротов. Именно с этого начинал «Лемминкяйнен», а затем по его стопам пошел О2 Development.

В-третьих, довольно распространенной является ситуация, когда в «свободное плавание» отправляется бывшая дочерняя структура крупного застройщика. Типичный пример – «Первая проектная компания», в ходе банкротства «Строймонтажа» ставшая владельцем части строительных активов «падшего гиганта».

Вдали от мегаполиса

Более половины из приведенных в таблице застройщиков (см. ниже) не принадлежат ни к одной из перечисленных категорий. Они просто начали бизнес с нуля и работают либо в «петербургских предместьях» (Пушкин, Колпино), либо вообще на территории Ленобласти. При этом во многих жилых комплексах стоимость жилья совсем небольшая, есть проекты, где минимальная стоимость квадратного метра начинается от 30 тыс. руб.

Дело в том, что небольшим компаниям в Петербурге работать трудно даже на подрядах, рынок монополизируется, – утверждают в СРО, объединяющей малый и средний бизнес. Последние пригодные для строительства земельные участки либо слишком велики для небогатых девелоперов, либо требуют дополнительных инвестиций (когда речь идет о редевелопменте). Федеральные структуры помогать среднему бизнесу также особенно не жаждут.

На территории соседней Ленинградской области больше свободных территорий и меньше конкуренция. К тому же до последнего времени было меньше бюрократических проволочек – различных согласований и сопроводительных документов. Правда, вскоре ситуация в 47-м регионе должна измениться – и опять-таки не в пользу некрупного бизнеса. Речь идет о новых инициативах чиновников, согласно которым застройщикам вменят в обязанность строить вместе с жильем еще и социальную инфраструктуру. От грядущих нововведений не в восторге даже крупные компании, что уж говорить об остальных.

В самом же Петербурге «одиночки» возводят в основном элитное жилье или бизнес-класс – по индивидуальным проектам и со стоимостью квадратного метра от 120 тыс. руб. (ЖК Lumiere, ЖК «Гранд Фамилия»). Правда, есть и некоторые исключения – ЖК «Эквилибриум», дом на Седова и ЖК «Невский дуэт» явно относятся к эконом-классу (стоимость «квадрата» начинается от 55-65 тыс. руб.), а ЖК Clever- к сегменту «комфорт» (от 70 тыс. руб. за кв. м).

Неравные условия

Самостоятельно реализовывать проекты небольшим компаниям, конечно, сложнее, чем крупным (это, в принципе, можно сказать не только про строительный, но и про любой другой рынок). Прежде всего потому, что банки с недоверием относятся к малому и среднему бизнесу, а без кредитной поддержки реализовать проект затруднительно большинству девелоперов.

«Малые компании, как правило, не имеют собственных средств для строительства и «кредитной подушки» – получить заемное финансирование им сложнее. Покупатели могут столкнуться с существенным нарушением сроков неопытным застройщиком, возможны и проблемы с качеством», – считает руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Причем «проблемы с качеством» могут проявиться только через несколько лет, а исправлять недоделки собственникам жилья придется за свой счет – юридически застройщика уже может и не существовать.

«У крупных застройщиков отлажен процесс не только строительства, но и передачи квартир и дальнейшего обслуживания. Получение разрешения на строительство, подключение к сетям – у крупных игроков рынка все это происходит гораздо быстрее», – отмечает руководитель центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Тамара Ганина.

Кроме того крупный бизнес всегда может рассчитывать на свой земельный банк, часть которого в случае форс-мажора можно продать. Именно так в тяжелой для себя ситуации поступил «ЛЭК» (ныне – «Л1») – и остался на плаву.

В целом можно сказать, что крупный бизнес лучше застрахован от неприятных неожиданностей. Реализовывая несколько объектов, застройщик может перебросить с одного на другой технику, людей или дополнительные средства (хотя из денег дольщиков финансировать строительство другого дома запрещает 214-ФЗ).

Минусы в плюсах

Однако в тех же самых плюсах, как ни парадоксально, кроются и недостатки. «Большая долговая нагрузка и необходимость постоянного “перекидывания” денег с одних объектов на другие, безусловно, увеличивают риск невыполнения обязательств перед покупателями. C неприятными последствиями – от срыва сроков строительства до банкротства компании», – подчеркивает Дмитрий Некрестьянов.

У небольших компаний зависимость от средств дольщиков куда выше. На специализированных форумах дольщиков можно найти не одно упоминание о небольших застройщиках, которые «облизывают» каждого покупателя. «Мне звонили каждый месяц и сообщали, как идут дела на стройке. Несколько раз возили на стройплощадку и показывали, сколько этажей возведено. Но, самое главное, дали беспроцентную рассрочку, хотя до минимального первого взноса мне немного не хватало», – пишет один из таких дольщиков.

Шансов договориться о скидках с небольшими компаниями или застройщиками, только вышедшими на рынок, гораздо проще, чем с «гигантами», подтверждают эксперты.

«Некрупным игрокам крайне важно привлечь клиентов, поэтому они используют более лояльную ценовую политику и условия оплаты. В ценовой политике небогатые застройщики всегда более клиентоориентированны», – уверена Тамара Ганина.

Обоюдные риски

В то же время нельзя сказать, что цены у «застройщиков-индивидуалистов» однозначно ниже, чем у лидеров рынка, если речь идет о жилых комплексах в обжитых районах Петербурга. Здесь отчасти работает тот же принцип, что и в торговле: в огромных гипермаркетах цены всегда ниже, чем в магазинах шаговой доступности. Так что с проектами комплексного освоения территории в ценовом плане бороться сложно.

А вот со сравнительно небольшими жилыми комплексами крупных компаний вполне можно успешно конкурировать. Если у компании-новичка опытные топ-менеджеры с хорошей репутацией на рынке, то они могут и с банками договориться о проектном финансировании, и с монополистами успешно взаимодействовать. В целом можно отметить, что цены на аналогичное предложение (место, технология строительства) у небольших застройщиков ненамного, но ниже (в пределах 5%). Бывают и случаи откровенного демпинга, но такие объекты всерьез не стоит даже рассматривать.

Более низкая цена – это своеобразная плата за риск. Шансов обанкротиться у мелких застройщиков, конечно, существенно больше. Сейчас в арбитраже на разных стадиях рассмотрения находятся порядка 30 дел о банкротстве застройщиков и абсолютное большинство из них возводят по одному, максимум два объекта.

Впрочем, банкротятся и подразделения достаточно крупных компаний. Заодно можно вспомнить и таких «монстров» как «М-Индустрия», «ИВИ-93» или уже упоминавшийся «Строймонтаж», погребенные под обломками экономического кризиса. Обманутых дольщиков после себя они оставили множество.

«Количество проектов не является четким критерием надежности компании, равно как и гарантией того, что объект будет сдан в срок и в должном качестве. Надежность застройщика заключается в его репутации на рынке, соответствии реальных сроков сдачи домов заявленным», – говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов.

Однако у многих небольших застройщиков никакой истории попросту нет. Снизить возможные риски в данном случае можно только доскональной проверкой всех документов, регламентирующих строительный процесс.

Например, нужно удостовериться, что дом строится не на землях, предназначенных под ИЖС. Таким незаконным строительством занимаются как раз небольшие компании. Кроме того, работа по 214-ФЗ – важный фактор надежности застройщика. Отметим, что «серые» схемы практикуют как крупные, так и небольшие компании, а в рамках 214-ФЗ, ЖСК и прочих легальных способов продаж работает лишь около 80% всех участников рынка.

«Серые» схемы реализации квартир должны насторожить любого здравомыслящего покупателя. Особенно если учитывать, что застройщик в случае форс-мажора расплатиться с дольщиками не сможет ни землей, ни уставным капиталом, ни квартирами в других домах.

Девелоперы Санкт-Петербурга и Ленобласти, реализующие только один проект (до 500 квартир)

Legenda Intelligent Development (ЖК Победы, 5), Московский р-н СПб

«Акватерн» (ЖК «Гармония»), Всеволожский р-н ЛО

«Аксиома» (ЖК «Шаляпин»), Выборгский р-н СПб

«Базис-СПб» (ЖК Lumiere), Петроградский р-н СПб

ЗАО «Балтийская коммерция» (ЖК Clever), Московский р-н СПб

ООО «Всеволожск СтройПроект» (ЖК «Кальтино») Всеволожский р-н ЛО

«Первая проектная компания» (ЖК «Гранд Фамилия»), Московский р-н СПб

Колтушская строительная компания (ЖК «Колтуши+»), Всеволожский р-н ЛО

СК «ИПС» (ЖК «Приморский каскад»), Приморский р-н СПб

«Инвестторг» (ЖК «Невский дуэт»), Невский р-н СПб

ООО «Корпорация «Мегаполис» (ЖК «Новый квартал»), Ломоносовский р-н ЛО

ООО «Ленстрой» (ЖК «Правый берег»), Всеволожский р-н ЛО

ООО «Адмирал» (ЖК «Династия»), Петродворцовый р-н СПб

О2 Development (ЖК «Самое сердце»), Пушкинский р-н СПб

ЗАО «Стройкомплекс ХХI» (ЖК «Семья»), Калининский р-н СПб

ЗАО «Полар» (ЖК «Солнечный»), Всеволожский район ЛО

ООО «СТ-Инвест» («Дом на Седова»), Невский р-н СПб

СК «Северная корона» (дом в Колпино), Колпинский р-н СПб

OOO «Сибстрой» (дом в пос. Никольское), Тосненский р-н ЛО

ЗАО «СпецПромСМУ» (ЖК «Ладожская симфония»), Кировский р-н ЛО

ЗАО «Спецтрест № 2» (ЖК «Ладожский бриз»), Кировский р-н ЛО

ООО «Статика плюс» (ЖК «Дом на Малоневском канале»), Кировский р-н ЛО

ООО «Стройтрест № 7» (ЖК «Дом у озера»), Колпинский р-н СПб

ЗАО «Трест-102» (ЖК «Дом на Двинской»), Кировский р-н СПб

«Трест 36» (ЖК «Эквилибриум»), Выборгский р-н СПб

ООО «Элемент-Бетон-Девелопмент» (ЖК «Коммунар»), Гатчинский р-н ЛО

ООО «Леонтьевский мыс» (ЖК «Леонтьевский мыс»), Петроградский р-н СПб

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Элитный ломбард - быстрое, но временное решение проблем

Элитный часовой ломбард LUXOR.WATCH поможет решить финансовые проблемы

Швейцарские часы стали классическим вариантом капиталовложения, который никогда не обесценится. Если же наступил непростой период жизни, а такое бывает практически у каждого, эти вещи помогут удержаться на плаву и с достоинством пройти испытание.
00
Проверка бетона на прочность

Методы испытания бетона

Для определения качества и предназначения бетона существуют некоторые методы проверки. Достаточно популярным является неразрушающий способ. Речь в данной ситуации идет о самом оптимальном варианте тестирования представленного строительного материала.
00
«СИМВОЛ»: выбраны материалы для фасадов квартала «Свобода»

«СИМВОЛ»: выбраны материалы для фасадов квартала «Свобода»

Компания «ДОНСТРОЙ» выбрала облицовочные материалы для фасадов трех корпусов проекта «СИМВОЛ». Эти корпуса относятся к кварталу «Свобода», расположенному на границе парка «Зеленая река», рядом с образовательным кластером с физико-математическим лицеем.
00

Новые жилые районы столицы будут проектироваться при помощи урбан-блоков

На конференции Москомархитектуры «Комфортный город. Нормы и правила» специалистами были представлены новые условия проектирования жилых районов Москвы. В первую очередь они касаются обеспеченности территорий объектами, необходимыми для создания комфортной городской среды, а также плотности и высотности застройки.
00

Стадион «Олимп» будет готов до конца лета

Как сообщил начальник Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, уже на 80% готовы конструкции строящегося на востоке Москвы стадиона «Олимп». После того, как закончатся отделочные работы конструкций фасада, строители сразу же приступят к специальным работам над внутренностями стадиона.
00

ГПЗУ в Москве будут выдавать только через Интернет

С 1 июля 2017 года в действие вступают новые правила получения Градостроительного плана земельного участка. В связи с этим его можно будет получить только через Интернет, оставив заявку на сайте мэра и правительства столицы.
00

Условия присоединения к инженерным сетям будут занесены в ГПЗУ

В состав Градостроительного плана земельного участка принято решение включить информацию по подключению новых объектов к инженерным сетям. Изменения в ГПЗУ, касающиеся состава и порядка в нем сведений, будут действительны с 1 июля текущего года.
00

Крупный пешеходный переход на ЗИЛе будет готов в следующем году

О том, что рабочие уже приступили к отделочным работам на объекте крупного пешеходного перехода на территории промышленной зоны бывшего завода им. Лихачева, сообщил глава Департамента строительства города Москвы Андрей Бочкарев.
00
Газовый генератор GENERAC воздушного охлаждения серии GUARDIAN

Газовый генератор решит проблему поставки электроэнергии на стройплощадку

При строительстве различных объектов не обойтись без устройств и техники, работающих на электроэнергии. К сожалению, далеко не всегда удается обеспечить стройплощадку централизованной подачей электричества. В особенности, если речь идет об отдаленных территориях, буровых, вахтовых поселках и т.д. В этом случае оптимальный вариант - это подобрать газовый генератор.
00
Авиаперевозки

Авиаперевозки – идеальный вариант для тех, кто ценит свое время

Авиаперевозки грузов дают возможность соединить между собой сотни пунктов назначения по всему миру. Это самый быстрый и удобный способ доставки грузов, он же является одним из самых надежных на данный момент.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: