Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank провели исследование стоимости элитной недвижимости Москвы в зависимости от этажности и выяснили, что разница в цене квартир с сопоставимыми характеристиками на первом и последнем этажах достигает 25% в сегменте делюкс и 37% в премиальном классе.
Согласно данным Knight Frank, «наценка за этаж» формируется по принципу «чем выше объект, тем меньше наценка». Как правило, объекты класса делюкс располагаются в исторических локациях Москвы и, вписываясь в сложившийся архитектурный облик столицы, не превышают отметки в 8-10 этажей. Премиальные комплексы – это и среднеэтажные дома, и «высотки», в составе которых более 20 этажей (например, Lucky, «Поклонная, 9», Capital Towers, Neva Towers).
В результате в делюкс-сегменте стоимость квадратного метра повышается с каждым этажом на 5-12%, а в среднеэтажных домах премиального класса – на 3-6%. В премиальных небоскребах прирост стоимости квадратного метра оценивается не более чем в 1-3% на этаж.
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank:
«Стоимость квадратного метра элитной жилой недвижимости формируется исходя из множества факторов. При этом цены определяются как параметрами, общими для жилого комплекса в целом (район, ближайшее окружение, инженерное оснащение, правовой статус недвижимости и другие), так и уникальными для каждого лота факторами (площадь и особенности планировки, видовые характеристики, этаж и другие).
Все эти параметры имеют разный вес. К примеру, правовой статус недвижимости не столь важен в классе делюкс, где стоимость квадратного метра квартир и апартаментов сопоставима при прочих равных – в отличие от комфорт-класса, где цена квадратного метра квартир выше, чем апартаментов, в среднем на 15%.
Обратная ситуация фиксируется с параметром видовых характеристик – в массовом сегменте он не так весом, а вот на рынке высокобюджетного жилья может иметь первостепенное значение и увеличивать стоимость квадратного метра до 20%, особенно при уникальных параметрах (виды на Кремль, памятники архитектуры, набережные и прочее). Параметр, который учитывается во всех без исключения сегментах жилой недвижимости, – это этаж, на котором располагается квартира или апартамент».
По словам Ольги Широковой, стоит учитывать, что логика ценообразования с учетом этажности не применима для пентхаусов и лотов с эксклюзивными планировками на последних этажах – террасами, вторым уровнем, более высокими потолками и прочим. Сейчас средневзвешенная цена предложения на пентхаусы на первичном рынке составляет 2,2 млн руб./кв. м, что на 70% превышает среднерыночный показатель цен на элитную недвижимость. Стоимость пентхаусов начинается от нескольких сотен миллионов рублей и может доходить до нескольких миллиардов рублей в зависимости от различных характеристик конкретного проекта.
Кроме того, как показывает практика, покупатели высокобюджетного жилья чаще всего интересуются лотами выше второго этажа. Учитывая этот фактор, а также стремление иметь максимально сбалансированную и широкую ассортиментную матрицу, девелоперы регулируют объем и структуру экспонируемого предложения.
Как отмечают в Capital Group, девелоперы решают задачу с ликвидностью первых этажей за счет различных стратегий:
«На первых этажах могут размещаться коммерческие площади, либо жилые лоты, которые позиционируются как инвестиционный продукт. В качестве другого примера можно привести жилые комплексы “Бадаевский” и Capital Towers от Capital Group. Здесь мы расположили первые жилые этажи на уровне более 35 и 28 метров соответственно – за счет нового строительства на колоннах в “Бадаевском” и высокого вестибюля в Capital Towers. Такое решение позволяет снизить разницу в стоимости между лотами, а также повысить интерес покупателей к лотам на первых этажах, избежав таких ограничивающих спрос факторов, как меньшая приватность жителей, излишний уличный шум, пыль и прочее».
Комментарии
(0)#