19.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.09.2025
Конференции, выставки, семинары
18.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
16.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Государство предоставило дольщикам "замороженных" строек возможность взыскивать материальный и моральный ущерб с недобросовестных застройщиков. Однако практика показала, что механизмами, которые предложили законодатели, не так просто воспользоваться.

Напомню, что речь идет о поправках к ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и статьям 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, касающихся специфики банкротства застройщиков, привлекавших для финансирования проектов деньги граждан.

Из плюсов новой редакции закона можно отметить, что он берет под защиту практически все категории дольщиков. Не только тех, кто вложил денежные средства по 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", но и тех, кто заключал другие договора, например, договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства. Второе позитивное нововведение: дольщики теперь могут выбирать, что взыскивать с банкрота - деньги или жилое помещение. При установлении размера компенсации учитываются не только суммы, оплаченные участниками строительства, но и реальный ущерб, нанесенный им, с учетом рыночной стоимости квартир (ее определяет оценщик). Не раз приходилось слышать от арбитражных управляющих, что у незавершенного объекта очень сложно определить себестоимость. Метод аналогии тут неприменим - проблемные дома строились по разным проектам, находятся на разной стадии готовности, договора дольщики заключали в разное время, формально тот, кто сделал это раньше, считается более пострадавшим, но ведь потерял он меньше. Те, кто пришел позже, заплатили дороже из-за инфляции и роста цен на недвижимость... Честно говоря, я тут особой проблемы не вижу: законодатель не предусмотрел какой-либо "моральной" компенсации, только возмещение реальных убытков. Оценка недвижимости может быть произведена на любой стадии строительства. Степень готовности здания устанавливается при регистрации права собственности на него. При этом регистрация объекта незавершенного строительства не означает, что необходимо приостановить стройку. Эту процедуру можно провести в любой момент, предоставив требуемые документы.

Если дольщик выдвигает имущественные требования, ему передается жилое помещение (квартира), правда, это возможно только с согласия кредиторов первой - второй очереди и при наличии ввода в эксплуатацию. Либо дом должен быть зарегистрирован как объект незавершенного строительства - в этом случае жильцы могут создать ЖСК или другой специализированный потребительский кооператив, фактически передав ему права на объект и земельный участок, и довести до ума стройку за свой счет.

Однако тут возникает два условия: во-первых, решение о достройке доме принимается на общем собрании дольщиков на основании материалов, которые предоставил арбитражный управляющий, и фиксируется в определении суда. Самоорганизация дольщиков на практике идет очень сложно. Гражданам неважно как, им важно, чтобы объект был достроен. Юридической сути многих вопросов они не понимают. Тем больше сомнений, насколько они способны оценить качество работы, проведенной управляющим и оценщиком, и уровень их квалификации? Боюсь, что в большинстве случаев им это не под силу, значит, не исключены риски возникновения новых "недостроев". К тому же законодатель установил жесткие, практически невыполнимые условия для передачи объекта незавершенного строительства ЖСК. В частности, стоимость прав застройщика на дом и земельный участок не должна превышать более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Иначе им придется компенсировать эту разницу за свой счет. Имущества, которое остается у банкрота после передачи, должно хватить для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди. Другими словами, если застройщик гол как сокол, членам ЖСК придется сначала погасить его долги банкам и персоналу, а потом изыскать средства на возобновление работ на стройплощадке.

В-третьих, при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства кооператив должен создаваться на каждый дом. Эта норма предусмотрена для того, чтобы дольщики не принимали решения по зданиям, в строительстве которых не участвуют. Но в Екатеринбурге, например, есть такие объекты, которые по документам один жилой комплекс, но фактически представляют из себя несколько зданий, объединенных общим участком, инженерной и транспортно-ландшафтной инфраструктурой, общим проектом. Если создавать ЖСК на каждое из них, придется проходить заново все процедуры согласования проектно-строительной и разрешительной документации. А это дополнительные временные и финансовые затраты.

Бывает, что суды общей юрисдикции, учитывая "социальный" подтекст дел об обманутых дольщиках, идут навстречу гражданам и признают их право на 0,0000...1 долю в общей собственности или право на квартиру в объекте незавершенного строительства. Если право собственности будет признано только за одним лицом, другие потеряют возможность выбора, быть денежным или неденежным кредитором. Получается, пока дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, признание права собственности части дольщиков может привести к нарушению прав других дольщиков и кредиторов. Выход из ситуации только один - участвовать в процедуре банкротства и решить, в какой форме предъявлять требования. Причем, обращаясь первоначально с требованием о получении жилого помещения, дольщик впоследствии может трансформировать его в денежное.

Что выбрать - деньги или имущество - в каждом конкретном случае надо разбираться отдельно, исходя из экономических условий, стадии строительства объекта, оценки финансового положения застройщика, возможности завершения строительства в соответствии с проектом. Необходимо оценить возможные риски, просчитать примерные сроки сдачи либо реальную возможность возврата средств. Думаю, дольщикам будет довольно сложно самостоятельно определиться, с какими требованиями обращаться. Нужно обладать широкими познаниями, не только юридическими. Например, надо знать, что, если вы выбрали денежную компенсацию, вы считаетесь кредиторами третьей очереди наряду с банками и имеете преимущество перед остальными конкурсными кредиторами. Казалось бы, несомненный плюс. Однако это нововведение нивелируется тем, что большинство кредиторов застройщиков именно граждане и денежных средств на всех, как правило, не хватает. Поэтому перед тем как принять решение, целесообразнее обратиться к соответствующим специалистам, которые, выявляя конечную цель дольщика, смогут предложить наиболее приемлемый вариант участия в деле по банкротству застройщика.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Строительные работы в ЖК Новый Зеленоград

В ЖК «Новый Зеленоград» активными темпами ведется строительство 3 и 5 корпусов первой очереди

Жилой комплекс «Новый Зеленоград» расположен в городском округе Химки, рядом с Зеленоградом. Ввод в эксплуатацию 3 корпуса ожидается в конце 2025 года, 5 корпуса – в начале 2027 года.
00
В жилом районе ÁLIA продолжается благоустройство территории

ÁLIA: озеленение с акцентом на осенний сезон

Девелопер жилого района ÁLIA применяет подход в благоустройстве, ориентированный на круглогодичную декоративность. Для осени – отдельный сценарий - читайте подробности.
00
На открытии форума «Внутри.рф» 11 сентября 2025 года

Девелоперы делают ставку на коммерческую недвижимость

С 11 по 13 сентября прошел форум «Внутри.рф», организованный DSS Consulting Services при поддержке Туризм.РФ, Кавказ.РФ и ИД Коммерсант. Представители власти и бизнеса обсудили, что ждет гостиничную отрасль в ближайшие 10 лет.
00
Донстрой Остров

В Мневниковской пойме началось строительство новых очередей проекта «Остров»

В рамках своего флагманского проекта комплексной застройки «Остров» компания «Донстрой» приступила к строительству двух очередей нового 12 квартала в северной части Мневниковской поймы.
00
Александр Мещеряков, директор по развитию бизнеса VSN Group

VSN Group усиливает команду

Компания VSN Group усиливает свой управленческий состав. На позицию директора по развитию бизнеса назначен Александр Мещеряков, ранее занимавший аналогичную должность в Pandora Property Investments и Becar Asset Management.
00
Bright Rich | CORFAC International , логотип

Sendsay разместит головной офис в МФК «Левашовский 11»

Компания Sendsay полностью арендовала один из этажей в многофункциональном комплексе «Левашовский 11» в Петроградском районе Санкт-Петербурга. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.
00
ЖК Город Первых, корпуса 4.5-4.6

Группа ЦДС ввела в эксплуатацию корпуса 4.5 — 4.6 ЖК «Город Первых»

ЖК «Город Первых» – первый этап реализации проекта ЦДС «Новосаратовка». В рамках ЖК «Город Первых» на территории площадью 30 га будут возведены более 300 тыс. квм жилой недвижимости.
00
VSN Group, логотип группы

60% сделок в «старой» Москве проходят с ипотекой

Около 60% сделок в старых границах Москвы в августе 2025 года прошло с ипотекой. Этот показатель за месяц увеличился на 2 пп. (в июле 2025 года доля сделок с ипотекой составила 58%).
00
Метриум Групп, логотип компании

Разрыв цен между новостройками Подмосковья и Новой Москвы составляет почти 40%

За последний год (сентябрь 2025 года к сентябрю 2024 года) первичное жилье в Новой Москве подорожало на 12,8%, а в Московской области – на 6,5%. Разрыв цен между этими макролокациями приблизился к 40%.
00
САО, Бескудниковский р-н, Селигерская ул., д. 18, корп. 3

Предприниматели могут приобрести два коммерческих помещения в САО

На городские торги выставлены два помещения свободного назначения площадью 56,5 и 64,5 квадратного метра в Бескудниковском и Головинском районах на севере Москвы.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Динамика вторичного рынка жилья в августе 2025 года

В августе 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 10 645 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. Это на 793 сделки меньше (-6,9%) июльского результата текущего года (11 438).
00
Школа в ЖК «1-й Шереметьевский», рендер проекта

Первый ДСК строит в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках школу с бассейном и сквером

Первый ДСК завершил монолитные работы в школе в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. Новая школа изменит жизнь района Подрезково и сделает его еще более привлекательным для семей с детьми.
00
ЖК «Павлово 3»

На Новой Риге появится новый ЖК «Павлово 3»

Рынок новостроек Московской области продолжает развиваться и все больше семей предпочитают покидать мегаполис или даже переселяться в экологически благоприятные локации.
00
ЖК «Зеленый парк». Корпуса № 5.2, 5.3 и 5.4

На территории бывшей промзоны Центра информатики и электроники в Крюково появятся три жилых корпуса

Очередной этап строительства жилого комплекса «Зеленый парк» включает три корпуса высотой от 13 до 28 этажей и общей площадью свыше 60,8 тысячи квадратных метров.
00
Девушка в бане ждет гостей

Выбор и особенности печей для бани и сауны: руководство для покупателей

Люди любят чистоту вокруг себя и заботятся о том, чтобы их тело тоже благоухало свежестью. Баня и сауна для таких целей идеально подходят.
Или войти с помощью: