РУСИПОТЕКА: Прощальная стратегия АИЖК. Часть 2.

Сергей Гордейко, руководитель Аналитического Центра ООО «РУСИПОТЕКА»:

Fare thee well, and if for ever, Still for ever fare thee well.

Прощай, и если навсегда, то навсегда прощай. Байрон (англ.)

Что вижу, о том пою...

Стиль кочевых поэтов разных народов

Ипотечная телеграмма № 29 не содержит никакой аналитики и выводов, а написана в упомянутом стиле акына. В соответствии с обновленной «Стратегией развития» бренд АИЖК окончательно уйдет в историю. Теперь «наше всё» в жилищной сфере будет называться только ДОМ.РФ. Сказанное относится и ко всем дочерним структурам, включая банк «Российский капитал». Определенные изменения в Стратегии прослеживаются, но неизменным остаётся дуализм в деятельности – сочетание задач развития и прямой коммерческой деятельности с активным использованием административного ресурса и государственного статуса.

В декабре АО АИЖК сделало следующее объявление:

«Наблюдательный совет АИЖК утвердил обновленную стратегию единого института развития в жилищной сфере на 2016-2020 гг., которая учитывает интеграцию банка «Российский капитал» и его дальнейшее развитие в составе единого института развития в жилищной сфере. Стратегия разработана совместно с консалтинговой компанией BCG.»

Тендеру на разработку Стратегии была посвящена Ипотечная телеграмма № 22 «Вместе весело шагать по ипотечным просторам. Началу объединения АО АИЖК и АКБ Российский капитал посвящается.»

После первоначального появления Стратегии Единого института развития в жилищной сфере ей было уделено внимание, соответствующее важности момента, которое было отражено в нескольких материалах:

• 13 ноября 2015. Куда ведет новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию?
• 18 ноября 2015. На кого рассчитана новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию?
• 26 ноября 2015. Доступность жилья и новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию;
• 7 декабря 2015. Приоритетные продукты АИЖК. Последний фрагмент описания новой стратегии АИЖК;
• 23 декабря 2015. Новая стратегия АИЖК. Сокращенный вариант анализа. Не только для экспертов;
• 24 января 2016. Реформирование Агентства по ипотечному жилищному кредитованию;
• 18 марта 2016. Опубликован утвержденный текст стратегии АИЖК. Чем он отличается от проекта?
• 9 апреля 2016. Реформа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Текст обновленной Стратегии и по стилю и по содержанию разительно отличается от предыдущего варианта от 26.02.2016. Впечатления от полного прочтения текста не умещаются в формат телеграммы. Ограничимся только несколькими направлениями.

Трансформация текста стратегии в красочный проспект и презентацию собственной деятельности

Красочный проспект

Предыдущий вариант Стратегии излагался на 67-ми листах, полностью заполненных полезной информацией. Даже на обложке содержались сведения о решении Наблюдательного совета об утверждении документа. Старый текст на сайте не виден.

Обновленная Стратегия в своей нумерации дошла до близкого значения в 64 листа. Утверждающие сведения отсутствуют. Текст оформлен в современном дизайнерском стиле с большим количеством красивых переходов между фрагментами текста, не содержащих информации. На них ушло 26 листов.

Изучать 38 листов проще, чем 67 листов. Дополнительно уменьшена плотность заполнения листов и увеличены шрифты. Если читать с одинаковой скоростью, то достигается временной выигрыш в 4 раза. Это очень удобно.

Особо можно похвалить использование шрифта гигантского размера, выделяющего некоторые фрагменты текста. Очень эффектно при презентациях, когда издалека текст не виден, но радует, если ключевые показатели занимают почти весь экран или страницу.

Усиливает эффект изложение числа в полном формате без сокращения. Обыкновенные акции АКБ «Российский капитал», передаваемые АО АИЖК, описаны так; 5 069 530 899 241 258 888 шт. Иногда для упрощения восприятия даны два варианта текста. Очень крупно напечатано 500 000 000 000 р., а снизу меленько в скобочках 500 млрд.

Не менее удобно использование в тексте пиктограмм и логотипов. Некоторые оформительские решения имеет смысл всем взять на вооружение. Например, розница – один человечек, крупный бизнес – 8 человечков, малый и средний бизнес – три человечка.

Традиционное для иностранных консультантов (BCG) использование иностранных слов усилено роскошной пиктограммой. В качестве элемента ипотечно-строительного банка выделен Private/Premium Banking с традиционным написанием всех слов с большой буквы. А пиктограмма представляет собой бриллиант.

Презентация собственной деятельности

Повышенное внимание внутрикорпоративным успехам является важным ходом, позволяющим продемонстрировать читателям, что организация действует планово и создала базу для новых свершений. Эта мысль проходит красной нитью.

В качестве иллюстрации служит раздел «Результаты исполнения Стратегии в 2016-2017 гг. Главным итогом деятельности стал интегральный показатель эффективности по итогам 2016 года, равный 125,9%. Там же дан прогноз на 2017 год – «более 100%».

Указано, что расчетное значение подтверждено аудитором. В примечании указано, что существует методика расчета показателя и отчет о выполнении еще одного программного документа «Долгосрочная программа развития Единого института развития в жилищной сфере на период 2016-2020 гг.». На сайте рядом со Стратегией документ не размещен.

Какова методика расчета интегрального показателя? А она достаточно проста: по каждому показателю существует план и вес показателя.

Отраслевые показатели имеют вес 50% и состоят из трёх:

• финансирование ипотечного рынка – 20%;
• финансирование арендного жилья и/или апартаментов – 15%;
• ввод жилья на земельных участках Фонда РЖС – 15%.

Финансово-экономические показатели имеют вес 50% и также состоят из трёх:

• рентабельность собственных средств – 30%;
• повышение производительности труда – 10%;
• снижение операционных расходов – 10%.

В тексте Стратегии приведены абсолютные значения и процент выполнения всех шести показателей.

Указано, что показатель не может быть выше 150%. Всё, что сверху принимается за 150 %. Надо подсчитать процент выполнения каждого из 6-ти показателей и сложить с учетом весов. Вот так, и получаются упомянутые 125,9%.

Когда-то в методике было 120%. Момент изменения не известен. Если подставить ограничение в 120%, то интегральный показатель был бы равен 111,7%.

Задача финансирования ипотечного рынка по значимости приравнена к сумме двух кооперативных задач: повышение производительности труда и снижение операционных расходов.

В тексте Стратегии не указано, что входит в финансирование ипотечного рынка, но подробно указаны внутренние корпоративные параметры: численность, активы, чистая прибыль, операционные расходы/операционные доходы, рентабельность собственных средств.

Устраняем пробел и уточняем на основании других источников направления финансирования.

Финансирование ипотечного рынка включает в себя следующие виды деятельности:

• приобретение закладных единым ипотечным агентом в рамках операций своп (Фабрика ИЦБ);
• рефинансирование закладных;
• приобретение ипотечных ценных бумаг;
• предоставление поручительств АО «АИЖК» по ИЦБ, эмитированных третьими лицами (за исключением «Фабрики ИЦБ»);
• предоставление ЦБ РФ гарантий выкупа закладных по продукту «Военная ипотека»;
• и другие формы поддержки ипотечного рынка.

Финансово-экономические (корпоративные) показатели изложены несколько подробнее, чем отраслевые особенно с учетом отдельного раздела «Операционная эффективность и финансовые показатели».

Корректировка целевых ориентиров деятельности АИЖК при переходе в ДОМ.РФ

В старой версии Стратегии можно найти следующие ориентиры основной деятельности. «Результатом реализации стратегии АО «АИЖК» станет увеличение доступности жилья до 40% в 2020 году благодаря многократному увеличению объема привлеченного рыночного финансирования ипотечного жилищного кредитования. Доля выпущенных с поддержкой АО «АИЖК» новых ипотечных ценных бумаг повысится до уровня не менее 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2020 году».

К этому можно добавить сформулированную в цифрах задачу ежегодного снижения операционных затрат на 2-3 процента и многократно повторенную в тексте задачу увеличения прибыльности.

В обновленной Стратегии ориентиров деятельности, имеющих цифровое обозначение несколько.

1. Совокупный объем ипотечных кредитов, рефинансированных с использованием однотраншевых ИЦБ, не менее 500 млрд рублей, рентабельность капитала, скорректированная на риск – 10 %.

2. Совокупный объем финансирования деятельности по развитию арендного жилья – 65 млрд рублей. Ожидаемая доходность портфеля + 500 б.п. к индексу потребительских цен. Доля паев в собственности третьих лиц – не менее 20 %.

3. Общая площадь земельных участков, вовлеченных в оборот, не менее 13,5 тыс га с градостроительным потенциалом 65 млн квадратных метров.

4. Создание универсального ипотечного-строительного банка с объемом выдачи кредитов 150 млрд рублей в год (2020). Зачем ипотечно-строительному банку приставка «универсальный» не очень ясно. При современном состоянии ипотечного рынка задача выдавать ипотечные кредиты на 150 млрд рублей и занять место ТОП-3 является не задачей институционального развития, а коммерческой корпоративной целью. Если ее не исполнять, то рынок не заметит потерю.

5. Финансовые цели стратегии представлены так:

• активы – свыше 1200 млрд руб.;
• операционные расходы/операционные доходы – меньше 45%;
• рентабельность собственных средств – выше 10 %.

Направления деятельности ДОМ.РФ, не имеющие количественных ориентиров, в статье не рассматриваются, но в тексте они присутствуют.

Дуализм: государственные или корпоративные интересы, административное доминирование или справедливая конкуренция

Как уже отмечалось, коммерческая деятельность банка ДОМ.РФ является корпоративной коммерческой деятельностью. Это еще один участник конкурентного ипотечного рынка.

Но можно допустить, что банк будет инструментом целевого внедрения новаций, и делать что-то такое до чего другие участники рынка не дотягиваются (сегменты, территории, продукты). Также и по остальным ориентирам деятельности, обозначенным в предыдущем пункте.

Особняком стоит предоставление земельных участков, которое не имеет коммерческого аналога на рынке.

Выполнение больших объемных показателей на возмездной основе приводит к коммерческому успеху. Недаром в финансовых целях стратегии такой набор показателей дающих установку – работать много, но эффективно.

Для части деятельности создана нормативная поддержка в виде регуляторного приоритета для ИЦБ с поручительством АИЖК. То есть, не однотраншевых бумаг с поручительством надежной организации, а именно АИЖК. На следующем шаге развитие рынка ИЦБ почти приравнивается к развитию фабрики ИЦБ АИЖК.

• Хорошо ли, что будут массовый и быстрый выпуск надежных однотраншевых облигаций? Конечно.
• Хорошо ли, что на каждом выпуске АИЖК зарабатывает? Конечно.
• Выгодно ли для АИЖК доминирующее развитие ИЦБ определенного типа? Конечно.

Это и есть дуализм – и рынок развиваем и материальное положение (коммерческий успех) корпорации укрепляем.

Для этой цели АИЖК правильно использует свой статус государственной корпорации и/или института развития и/или ответственного за реализацию приоритетных проектов. Еще один дуализм – государственные задачи и административный ресурс для поддержки деятельности.

В Стратегии можно найти поддержку указанного дуализма. Например, фрагмент текста.

Совместно с ЦБ РФ и экспертным банковским сообществом ДОМ.РФ разработает стандарты ответственного ипотечного кредитования:

• свод принципов, дополняющих требования действующего законодательства в части правил реструктуризации, порядка взыскания долга при дефолте и ограничения объема ответственности заемщика перед кредитором, с учетом необходимости баланса интересов заемщиков и кредиторов;
• стандарты сопровождения ипотечных кредитов, данных и отчетности по кредитному портфелю отдельным кредитам.

Стандарты будут носить рекомендательный характер: ипотечному кредитору необходимо будет публично присоединиться к стандарту и следовать ему, либо публично заявить, что он использует иные правила.

При этом соблюдение стандартом может быть одним из требований при рефинансировании ипотечных кредитов с использованием однотраншевых ипотечных ценных бумаг.

Цитата дословная. В стиле увидевшего и пропевшего акына данный фрагмент выглядит так:

добровольный стандарт необходимо принять, чтобы выгодно рефинансироваться через ДОМ.РФ. Можно мэйнстрим не разделять, но это надо явно заявить и самому свое рефинансирование организовывать.

Выводов по теме нет, но есть определение – административное доминирование.

На ипотечном рынке известны примеры коммерческого доминирования. Подробно об этом на примере работы Сбербанка рассказывалось в материале от 1 июня 2017 Ипотечная телеграмма № 16. Монетизация доминирования.

Доминирование должно проецироваться на какой-нибудь явный эффект и соответствующий успех.

Самостоятельно ни от какой формы доминирования никто никогда не откажется, а будет его наращивать в ширину и/или в глубину. Ограничение доминирования - не внутренняя задача организации, а внешняя по отношению ко всему рынку.

Стратегия работы банка ДОМ.РФ построена на допущениях

1. В 2020 году с результатом выдачи 150 млрд рублей можно получить 5% рынка и занять третье место на ипотечном рынке.

2. Основной платформой организации деятельности будет цифровой банк.

3. Доля партнёрской сети в общей структуре каналов выдачи ипотечных кредитов составит около 60%.

4. Доля сотрудников бэк-офиса от общего числа сотрудников будет меньше 30%.

5. Часть пассивов будет формироваться от состоятельных клиентов (40 млн руб.) через развитие Private Banking.

6. Клиенты (3 млн руб.) будут обслуживаться удаленно через систему Premium Direct без менеджеров в отделениях.

7. Будет создан лучший ипотечный продукт на рынке.

8. Будет реализована полная розничная линейка.

9. В банке не будет проблем с объемом, стоимостью и срочностью пассивов для обеспечения роста кредитного портфеля в 2,2 раза.

Вместо заключения

В послевкусии можно поделиться только одним ощущением, которое подкрепляется тендерной документацией на обновление Стратегии.

Возможно, где-то находится полный текст Стратегии, а для публики представлена только малая толика в виде презентации или плана-проспекта Стратегии.

Текст представлен красивый с модным дизайном, а гигантский шрифт является традиционным генеральским приемом, известным еще с советских времен. Такой документ не стыдно положить и перед Наблюдательным советом. Это ощущение перекликается с третьим пунктом про дуализм.

Если рассматривается работа государственного института развития, то нужно излагать с полными подробностями, а если речь идет о коммерческой деятельности, то можно детали и опустить. Кто же будет серьезный бизнес-план публично выкладывать?