Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
19.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Русипотека
Фото: Источник фото

Сергей Гордейко, руководитель Аналитического Центра ООО «РУСИПОТЕКА»:

Fare thee well, and if for ever, Still for ever fare thee well.

Прощай, и если навсегда, то навсегда прощай. Байрон (англ.)

Что вижу, о том пою...

Стиль кочевых поэтов разных народов

Ипотечная телеграмма № 29 не содержит никакой аналитики и выводов, а написана в упомянутом стиле акына. В соответствии с обновленной «Стратегией развития» бренд АИЖК окончательно уйдет в историю. Теперь «наше всё» в жилищной сфере будет называться только ДОМ.РФ. Сказанное относится и ко всем дочерним структурам, включая банк «Российский капитал». Определенные изменения в Стратегии прослеживаются, но неизменным остаётся дуализм в деятельности – сочетание задач развития и прямой коммерческой деятельности с активным использованием административного ресурса и государственного статуса.

В декабре АО АИЖК сделало следующее объявление:

«Наблюдательный совет АИЖК утвердил обновленную стратегию единого института развития в жилищной сфере на 2016-2020 гг., которая учитывает интеграцию банка «Российский капитал» и его дальнейшее развитие в составе единого института развития в жилищной сфере. Стратегия разработана совместно с консалтинговой компанией BCG.»

Тендеру на разработку Стратегии была посвящена Ипотечная телеграмма № 22 «Вместе весело шагать по ипотечным просторам. Началу объединения АО АИЖК и АКБ Российский капитал посвящается

После первоначального появления Стратегии Единого института развития в жилищной сфере ей было уделено внимание, соответствующее важности момента, которое было отражено в нескольких материалах:

Текст обновленной Стратегии и по стилю и по содержанию разительно отличается от предыдущего варианта от 26.02.2016. Впечатления от полного прочтения текста не умещаются в формат телеграммы. Ограничимся только несколькими направлениями.

Трансформация текста стратегии в красочный проспект и презентацию собственной деятельности

Красочный проспект

Предыдущий вариант Стратегии излагался на 67-ми листах, полностью заполненных полезной информацией. Даже на обложке содержались сведения о решении Наблюдательного совета об утверждении документа. Старый текст на сайте не виден.

Обновленная Стратегия в своей нумерации дошла до близкого значения в 64 листа. Утверждающие сведения отсутствуют. Текст оформлен в современном дизайнерском стиле с большим количеством красивых переходов между фрагментами текста, не содержащих информации. На них ушло 26 листов.

Изучать 38 листов проще, чем 67 листов. Дополнительно уменьшена плотность заполнения листов и увеличены шрифты. Если читать с одинаковой скоростью, то достигается временной выигрыш в 4 раза. Это очень удобно.

Особо можно похвалить использование шрифта гигантского размера, выделяющего некоторые фрагменты текста. Очень эффектно при презентациях, когда издалека текст не виден, но радует, если ключевые показатели занимают почти весь экран или страницу.

Усиливает эффект изложение числа в полном формате без сокращения. Обыкновенные акции АКБ «Российский капитал», передаваемые АО АИЖК, описаны так; 5 069 530 899 241 258 888 шт. Иногда для упрощения восприятия даны два варианта текста. Очень крупно напечатано 500 000 000 000 р., а снизу меленько в скобочках 500 млрд.

Не менее удобно использование в тексте пиктограмм и логотипов. Некоторые оформительские решения имеет смысл всем взять на вооружение. Например, розница – один человечек, крупный бизнес – 8 человечков, малый и средний бизнес – три человечка.

Традиционное для иностранных консультантов (BCG) использование иностранных слов усилено роскошной пиктограммой. В качестве элемента ипотечно-строительного банка выделен Private/Premium Banking с традиционным написанием всех слов с большой буквы. А пиктограмма представляет собой бриллиант.

Презентация собственной деятельности

Повышенное внимание внутрикорпоративным успехам является важным ходом, позволяющим продемонстрировать читателям, что организация действует планово и создала базу для новых свершений. Эта мысль проходит красной нитью.

В качестве иллюстрации служит раздел «Результаты исполнения Стратегии в 2016-2017 гг. Главным итогом деятельности стал интегральный показатель эффективности по итогам 2016 года, равный 125,9%. Там же дан прогноз на 2017 год – «более 100%».

Указано, что расчетное значение подтверждено аудитором. В примечании указано, что существует методика расчета показателя и отчет о выполнении еще одного программного документа «Долгосрочная программа развития Единого института развития в жилищной сфере на период 2016-2020 гг.». На сайте рядом со Стратегией документ не размещен.

Какова методика расчета интегрального показателя? А она достаточно проста: по каждому показателю существует план и вес показателя.

Отраслевые показатели имеют вес 50% и состоят из трёх:

  • финансирование ипотечного рынка – 20%;
  • финансирование арендного жилья и/или апартаментов – 15%;
  • ввод жилья на земельных участках Фонда РЖС – 15%.

Финансово-экономические показатели имеют вес 50% и также состоят из трёх:

  • рентабельность собственных средств – 30%;
  • повышение производительности труда – 10%;
  • снижение операционных расходов – 10%.

В тексте Стратегии приведены абсолютные значения и процент выполнения всех шести показателей.

Указано, что показатель не может быть выше 150%. Всё, что сверху принимается за 150 %. Надо подсчитать процент выполнения каждого из 6-ти показателей и сложить с учетом весов. Вот так, и получаются упомянутые 125,9%.

Когда-то в методике было 120%. Момент изменения не известен. Если подставить ограничение в 120%, то интегральный показатель был бы равен 111,7%.

Задача финансирования ипотечного рынка по значимости приравнена к сумме двух кооперативных задач: повышение производительности труда и снижение операционных расходов.

В тексте Стратегии не указано, что входит в финансирование ипотечного рынка, но подробно указаны внутренние корпоративные параметры: численность, активы, чистая прибыль, операционные расходы/операционные доходы, рентабельность собственных средств.

Устраняем пробел и уточняем на основании других источников направления финансирования.

Финансирование ипотечного рынка включает в себя следующие виды деятельности:

  • приобретение закладных единым ипотечным агентом в рамках операций своп (Фабрика ИЦБ);
  • рефинансирование закладных;
  • приобретение ипотечных ценных бумаг;
  • предоставление поручительств АО «АИЖК» по ИЦБ, эмитированных третьими лицами (за исключением «Фабрики ИЦБ»);
  • предоставление ЦБ РФ гарантий выкупа закладных по продукту «Военная ипотека»;
  • и другие формы поддержки ипотечного рынка.

Финансово-экономические (корпоративные) показатели изложены несколько подробнее, чем отраслевые особенно с учетом отдельного раздела «Операционная эффективность и финансовые показатели».

Корректировка целевых ориентиров деятельности АИЖК при переходе в ДОМ.РФ

В старой версии Стратегии можно найти следующие ориентиры основной деятельности. «Результатом реализации стратегии АО «АИЖК» станет увеличение доступности жилья до 40% в 2020 году благодаря многократному увеличению объема привлеченного рыночного финансирования ипотечного жилищного кредитования. Доля выпущенных с поддержкой АО «АИЖК» новых ипотечных ценных бумаг повысится до уровня не менее 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2020 году».

К этому можно добавить сформулированную в цифрах задачу ежегодного снижения операционных затрат на 2-3 процента и многократно повторенную в тексте задачу увеличения прибыльности.

В обновленной Стратегии ориентиров деятельности, имеющих цифровое обозначение несколько.

1. Совокупный объем ипотечных кредитов, рефинансированных с использованием однотраншевых ИЦБ, не менее 500 млрд рублей, рентабельность капитала, скорректированная на риск – 10 %.

2. Совокупный объем финансирования деятельности по развитию арендного жилья – 65 млрд рублей. Ожидаемая доходность портфеля + 500 б.п. к индексу потребительских цен. Доля паев в собственности третьих лиц – не менее 20 %.

3. Общая площадь земельных участков, вовлеченных в оборот, не менее 13,5 тыс га с градостроительным потенциалом 65 млн квадратных метров.

4. Создание универсального ипотечного-строительного банка с объемом выдачи кредитов 150 млрд рублей в год (2020). Зачем ипотечно-строительному банку приставка «универсальный» не очень ясно. При современном состоянии ипотечного рынка задача выдавать ипотечные кредиты на 150 млрд рублей и занять место ТОП-3 является не задачей институционального развития, а коммерческой корпоративной целью. Если ее не исполнять, то рынок не заметит потерю.

5. Финансовые цели стратегии представлены так:

  • активы – свыше 1200 млрд руб.;
  • операционные расходы/операционные доходы – меньше 45%;
  • рентабельность собственных средств – выше 10 %.

Направления деятельности ДОМ.РФ, не имеющие количественных ориентиров, в статье не рассматриваются, но в тексте они присутствуют.

Дуализм: государственные или корпоративные интересы, административное доминирование или справедливая конкуренция

Как уже отмечалось, коммерческая деятельность банка ДОМ.РФ является корпоративной коммерческой деятельностью. Это еще один участник конкурентного ипотечного рынка.

Но можно допустить, что банк будет инструментом целевого внедрения новаций, и делать что-то такое до чего другие участники рынка не дотягиваются (сегменты, территории, продукты). Также и по остальным ориентирам деятельности, обозначенным в предыдущем пункте.

Особняком стоит предоставление земельных участков, которое не имеет коммерческого аналога на рынке.

Выполнение больших объемных показателей на возмездной основе приводит к коммерческому успеху. Недаром в финансовых целях стратегии такой набор показателей дающих установку – работать много, но эффективно.

Для части деятельности создана нормативная поддержка в виде регуляторного приоритета для ИЦБ с поручительством АИЖК. То есть, не однотраншевых бумаг с поручительством надежной организации, а именно АИЖК. На следующем шаге развитие рынка ИЦБ почти приравнивается к развитию фабрики ИЦБ АИЖК.

  • Хорошо ли, что будут массовый и быстрый выпуск надежных однотраншевых облигаций? Конечно.
  • Хорошо ли, что на каждом выпуске АИЖК зарабатывает? Конечно.
  • Выгодно ли для АИЖК доминирующее развитие ИЦБ определенного типа? Конечно.

Это и есть дуализм – и рынок развиваем и материальное положение (коммерческий успех) корпорации укрепляем.

Для этой цели АИЖК правильно использует свой статус государственной корпорации и/или института развития и/или ответственного за реализацию приоритетных проектов. Еще один дуализм – государственные задачи и административный ресурс для поддержки деятельности.

В Стратегии можно найти поддержку указанного дуализма. Например, фрагмент текста.

Совместно с ЦБ РФ и экспертным банковским сообществом ДОМ.РФ разработает стандарты ответственного ипотечного кредитования:

  • свод принципов, дополняющих требования действующего законодательства в части правил реструктуризации, порядка взыскания долга при дефолте и ограничения объема ответственности заемщика перед кредитором, с учетом необходимости баланса интересов заемщиков и кредиторов;
  • стандарты сопровождения ипотечных кредитов, данных и отчетности по кредитному портфелю отдельным кредитам.

Стандарты будут носить рекомендательный характер: ипотечному кредитору необходимо будет публично присоединиться к стандарту и следовать ему, либо публично заявить, что он использует иные правила.

При этом соблюдение стандартом может быть одним из требований при рефинансировании ипотечных кредитов с использованием однотраншевых ипотечных ценных бумаг.

Цитата дословная. В стиле увидевшего и пропевшего акына данный фрагмент выглядит так:

добровольный стандарт необходимо принять, чтобы выгодно рефинансироваться через ДОМ.РФ. Можно мэйнстрим не разделять, но это надо явно заявить и самому свое рефинансирование организовывать.

Выводов по теме нет, но есть определение – административное доминирование.

На ипотечном рынке известны примеры коммерческого доминирования. Подробно об этом на примере работы Сбербанка рассказывалось в материале от 1 июня 2017 Ипотечная телеграмма № 16. Монетизация доминирования.

Доминирование должно проецироваться на какой-нибудь явный эффект и соответствующий успех.

Самостоятельно ни от какой формы доминирования никто никогда не откажется, а будет его наращивать в ширину и/или в глубину. Ограничение доминирования - не внутренняя задача организации, а внешняя по отношению ко всему рынку.

Стратегия работы банка ДОМ.РФ построена на допущениях

1. В 2020 году с результатом выдачи 150 млрд рублей можно получить 5% рынка и занять третье место на ипотечном рынке.

2. Основной платформой организации деятельности будет цифровой банк.

3. Доля партнёрской сети в общей структуре каналов выдачи ипотечных кредитов составит около 60%.

4. Доля сотрудников бэк-офиса от общего числа сотрудников будет меньше 30%.

5. Часть пассивов будет формироваться от состоятельных клиентов (40 млн руб.) через развитие Private Banking.

6. Клиенты (3 млн руб.) будут обслуживаться удаленно через систему Premium Direct без менеджеров в отделениях.

7. Будет создан лучший ипотечный продукт на рынке.

8. Будет реализована полная розничная линейка.

9. В банке не будет проблем с объемом, стоимостью и срочностью пассивов для обеспечения роста кредитного портфеля в 2,2 раза.

Вместо заключения

В послевкусии можно поделиться только одним ощущением, которое подкрепляется тендерной документацией на обновление Стратегии.

Возможно, где-то находится полный текст Стратегии, а для публики представлена только малая толика в виде презентации или плана-проспекта Стратегии.

Текст представлен красивый с модным дизайном, а гигантский шрифт является традиционным генеральским приемом, известным еще с советских времен. Такой документ не стыдно положить и перед Наблюдательным советом. Это ощущение перекликается с третьим пунктом про дуализм.

Если рассматривается работа государственного института развития, то нужно излагать с полными подробностями, а если речь идет о коммерческой деятельности, то можно детали и опустить. Кто же будет серьезный бизнес-план публично выкладывать?

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Донстрой логотип

Квартиры в ЖК «Суббота» выросли в цене в 1,5 раза

Аналитики компании Донстрой подсчитали эффективность инвестиций в премиальную недвижимость на примере жилого комплекса «Суббота», расположенного рядом с метро «Белорусская». За 3 года 8 месяцев с начала продаж средневзвешенный рост стоимости квадратного метра по квартирам, находящимся в реализации, составил 47% – то есть порядка 13% годовых.
00

Государственная Дума приняла в третьем чтении закон, освобождающий граждан, воспользовавшихся правом на «ипотечные каникулы», от уплаты НДФЛ

Государственная Дума приняла в третьем чтении закон, освобождающий граждан, воспользовавшихся правом на «ипотечные каникулы», от уплаты НДФЛ при получении ими материальной выгоды в связи с экономией на процентах в ходе «ипотечных каникул»
10

ЦБ предлагает после изъятия жилья считать долг по ипотеке уплаченным

Центральный банк РФ опубликовал на своем сайте информационное письмо, в котором рекомендует кредитным организациям рассмотреть возможность прекратить взыскание оставшейся задолженности с граждан, уже лишившихся заложенного жилья в связи с неисполнением обязательств по ипотечному кредиту.
00
ФПК "Гарант-Инвест" лого

30% объектов торговой недвижимости Москвы нуждаются в модернизации

На сегодняшний день порядка 30% общего количества объектов торговой недвижимости Москвы нуждается в реконструкции и модернизации. Об этом сообщили эксперты компании АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» со ссылкой на открытые источники и собственные данные компании. В целом, речь идет об объектах, ввод которых состоялся в конце 90-х – начале 2000-х годов.
00
Агентство недвижимости «Бон Тон»

Бизнес-класс: предложение на нулевом цикле сократилось почти на треть

Согласно подсчетам АН «Бон Тон», объем первичного предложения жилья бизнес-класса в старых границах Москвы составил 906,8 тыс. кв.м и 12 тыс. лотов. Объем экспозиции по сравнению с уровнем апреля снизился на 2,1% и 2,4%, соответственно. Застройщики не спешили выводить новые проекты, зато сосредоточились на их реализации и строительстве. Предложение на нулевом цикле уменьшилось почти на треть, зато стало больше новостроек на стадии монтажа первых этажей.
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: Новый объем предложения в ЖК «Катуар»

В жилом комплексе комфорт-класса «Катуар», расположенном в Мытищинском городском округе, в продажу поступил новый объем предложения. Во второй очереди впервые доступны одно- и двухкомнатные квартиры евроформата без отделки. Девелопер проекта – ГК «Ферро-Строй». Эксклюзивный партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».
00
41 выставка по недвижимости

Мастер-классы по ремонту на выставке «Недвижимость от лидеров»

Программа мероприятий выставки «Недвижимость от лидеров» включает курсы и мастер-классы по ремонту и дизайну квартиры. Будут обсуждаться самые актуальные вопросы по обустройству нового жилья, возможностям перепланировок, сколько стоит ремонт в новостройке и можно ли его сделать самостоятельно.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Спортивный центр на севере Москвы построит инвестор

Многофункциональный спортивный центр на севере Москвы в Дмитровском районе построит победитель городского аукциона. Торги по аренде земельного участка под строительство объявил Департамент города Москвы по конкурентной политике.
00
rref

В состав жюри Премии RREF вошла Елена Николаева, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС).

Премией RREF AWARDS могут быть награждены лучшие объекты жилой, загородной, малоэтажной недвижимости эконом, бизнес и элит-класса, находящиеся на территории Российской Федерации.
00
ГК КОРТРОС лого

Ипотека остается мощным поддерживающим спрос фактором – Президент ГК «Кортрос»

Президент ГК «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий 18 июня выступил на пресс-конференции по итогам премии «Рекорды Рынка недвижимости», в которой он стал победителем в номинации «Персона №1».
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: Дроны, нейросети и биометрия – какие инновации внедряют российские застройщики

Жилищное строительство лишь на первый взгляд технологически консервативно – девелоперы находятся в постоянном поиске инновационных решений, которые помогают им конкурировать в отрасли, насчитывающей почти 3 тыс. участников. Эксперты «Метриум» подготовили обзор наиболее интересных кейсов последнего времени из практики внедрения новых технологий в российском девелопменте.
00
Optiland_logo

В поселках компании Optiland появились новые таунхаусы с отделкой

Компания-застройщик Optiland объявляет о том, что в продажи появился новый пул таунхаусов типа «заезжай и живи» в коттеджных поселках «Кембридж» и «Марсель», расположенных на Новорижском и Калужском шоссе, соответственно. Также на новые таунхаусы с отделкой в июне действуют приятные скидки.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: