Сам себе отельер

Приценившись к входному билету в гостиничный бизнес, корреспондент "Денег" Иван Ждакаев решил, что этот поезд уходит из Москвы в регионы.

Московские власти пытаются избавить столицу от имиджа непомерно дорогого города. По крайней мере, обещают поддержку дешевым маленьким гостиницам. Корреспондент "Денег" приценился к созданию своего малоформатного отеля.

Малые формы

Первый вариант входа в индустрию гостеприимства, который пришел мне на ум,— экотуризм. Во-первых, это сейчас модно. Во-вторых, есть база — дом в деревне, где живут родители, со здоровенным участком, огородом и рекой. Однако мои возможности построить там что-то для гостей, к сожалению, не совпадают с потребностями клиентов: никто за 300 км от Москвы ради речки не поедет.

Мои пасторальные мечты сразу развеяла гендиректор консалтинговой компании Hospitality In-comm Елена Лысенкова.

"Экотуризм,— говорит она,— это, например, катание на собаках в Якутии: если туристы и готовы путешествовать далеко, то за подобной экзотикой. И то бизнес в таких местах, как правило, смехотворный — вроде семейной гостиницы на четыре комнаты. Нормальный бизнес — это гостиничное здание от 80 до 120 номеров,— продолжает моя наставница.— Оно рентабельно на операционном уровне и интересно для перепродажи инвесторам. При средней площади одного номера 20-22 кв. м это будет здание на 4 тыс. кв. м, то есть строительство обойдется примерно в $8 млн, вместе с оборудованием стоимость доходит до $10-11 млн".

Мне таких денег не найти. Более или менее подъемная сумма — несколько миллионов рублей — позволяет разве что переоборудовать в отель квартиру.

"Совсем недавно, в начале этого года, понятие "мини-отель" было узаконено,— рассказывает президент Российской гостиничной ассоциации Геннадий Ламшин.— До этого они фактически действовали вне закона. Речь о гостиницах, которые имеют от 5 до 15 номеров. Но рынок таких отелей уже существует. Особенно много их в Петербурге: по разным оценкам, там от 450 до 600 мини-отелей. Есть такие отели и в Большом Сочи — там их количество соизмеримо с Санкт-Петербургом. Немало их в Геленджике, в Калининградской области, на Байкале. Появляются они и в городах-миллионниках".

С административной точки зрения открыть мини-отель не так сложно: гостиничная лицензия не нужна, из разрешений — бумаги от пожарных и санэпиднадзора. Плюс постановка на учет в налоговый орган. Многие работают и незаконно: мол, а что, принимаем друзей у себя дома. По словам Геннадия Ламшина, особенно комично это выглядит на черноморских курортах, когда пятиэтажный дом с большой вывеской отеля и стойкой ресепшн полон "друзей хозяина". В этом случае, разумеется, надо уметь договариваться с различными проверяющими инстанциями.

Но у меня желания лишний раз договариваться нет, тем более что и налоги можно платить по упрощенке — 6%. Говорят, правда, на рынке все ждут, когда реально заработает вступивший в силу 1 июля закон о персональных данных. Для легальных гостиниц может встать в копеечку (несколько десятков тысяч рублей) соответствие этому закону, но пока паники по этому поводу нет.

Преимущества дешевого

Прежде всего с малоформатными гостиницами не стоит соваться туда, где их и так много, например в тот же Питер. "В Питере мини-отели повсюду, но им очень трудно,— говорит директор службы бронирования "Академсервис" Евгений Липец.— Они там появились, когда был острый дефицит гостиничных мест. Сейчас хозяева бегают за клиентами высунув язык".

А вот в Москве освоение малоформатной ниши началось, похоже, только благодаря кризису. До этого, в один голос говорят мои эксперты, дешевое жилье заслуженно пользовалось дурной репутацией: грязно и далеко. Малый бизнес иногда брал в аренду этажи в крупных гостиницах, но ничего толкового из этого не выходило. К тому же в Москве меньше, чем в Питере, коммуналок, которые можно расселить и сделать из них мини-отели. Зато в кризис большие пяти-шестикомнатные квартиры зачастую лишались съемщиков — и их место занимали отельеры.

"Любой мегаполис вроде Москвы с плотной исторической застройкой в центре вынужден развивать сегмент мини-отелей просто потому, что в центре негде строить новых крупных гостиниц, а потребность у туристов именно в центральном расположении,— выдвигает стратегическую идею Марина Смирнова, старший вице-президент консалтинговой компании Jones Lang LaSalle.— Правда, это менее выгодно, чем крупный формат: в большой гостинице есть возможность экономии на масштабе".

Зато в малой — возможность экономии на открытии. Обращаюсь к риэлторскому агентству — действительно, есть немало предложений больших квартир в центре: например, на Чистых прудах квартира площадью 140 кв. м сдается за 117 тыс. руб. в месяц. В такой квартире можно было бы устроить четыре номера. Если сдавать каждый по 2,5 тыс. руб. в сутки, то при стопроцентной загрузке я имею доход 300 тыс. руб. в месяц. Правда, такая загрузка бывает только в самый высокий сезон, обычно рекомендуют ориентироваться на загрузку 60% по году. Значит, у меня получается 180 тыс. руб. в месяц. Минус квартплата, минус коммунальные платежи — остается около 50 тыс. руб. при условии, что я все делаю сам и никому не плачу зарплату. Не тот вариант, в общем.

Путей несколько. Либо делать отель дороже, но тогда первоначальный ремонт и перепланировка влетят в копеечку, точнее, примерно в 1 млн руб. Либо делать отель дешевле — и тогда он переходит в разряд хостелов. Мне больше нравится второй вариант.

Общежитие модного типа

Роман Сабиржанов показывает мне свой хостел Fabrika, открывшийся несколько месяцев назад. Вот номер площадью 10 кв. м с одной двуспальной кроватью — он стоит 2,5 тыс. руб. в сутки. Напротив номер площадью 15 кв. м с четырьмя двухъярусными кроватями: каждое место в нем стоит 600 руб. Нетрудно посчитать, что доход от второго номера почти в два раза больше. Потому и выгодно сдавать дешевые койки.

Правда, все остальное не должно быть очень уж дешевым. Расположение — обязательно в центре. Из окон хостела Fabrika открывается вид на храм Христа Спасителя. Роман Сабиржанов арендовал бывший цех по фасовке орешков фабрики "Красный Октябрь". Место модное — тут сейчас как раз группируются заведения для хипстеров. Этим пользуется хостел, который позиционирует себя заодно и как выставочную площадку. Пришлось вложиться в дорогой капитальный ремонт: на все ушло 5 млн руб. Около 1 млн руб. на оборудование — кровати, постельное белье, полотенца, холодильники, мебель и прочее. Кстати, экономить на этом нельзя и потому, что прослужат дешевая мебель и белье недолго. Надо либо покупать профессиональное оборудование (оно может стоить в два раза дороже бытового), либо подбирать особо крепкие варианты в той же ИКЕА. И это во всем: белье должно быть прочным и белым, чтобы можно было кипятить, диван и краска на стенах — моющимися, полы — ковролиновыми или ламинатными.

У Сабиржанова стоимость аренды помещения площадью 300 кв. м — 320 тыс. руб. в месяц. Коммунальные платежи — еще 25 тыс. руб., прачечная — 30 тыс. руб., зарплата администраторов — 90 тыс. руб. В общем, всех платежей набегает на полмиллиона в месяц. Но спальных мест здесь полсотни (13 номеров, а также 8 душевых и гостиная), самое дешевое место — около 500 руб., так что доход перекрывает расходы. Роман уверяет, что проект должен окупиться за полтора года.

Копировать этот опыт у меня не получится хотя бы потому, что хипстерский "Красный Октябрь" уже занят Романом. Но найти квартиру под такой бизнес вполне возможно. Среди постояльцев хостелов до сих пор 50-70% — иностранцы, наши люди побаиваются коллективных форм размещения. А вот иностранцы ищут жилье через интернет, так что не беда, если мой хостел не будет виден с улицы, найдут. Попасть на сайт, где иностранцы ищут хостелы (например, booking.com), легко. Только с каждой брони, оформленной через сайт, нужно заплатить 10-15% комиссионных. Словом, лучше развивать свой сайт, чтобы гости приходили с него, тогда и платить не надо посредникам. Роман Сабиржанов уверяет, что через платные системы бронирования к нему приходит около половины гостей. Думаю, я тоже смогу достичь такого показателя: подключу друзей, которые работают в социальных сетях, кроме того, гостей можно искать через турагентства — подобные формы размещения любят, например, школьные или студенческие группы.

Траты на открытие квартирного хостела помог мне подсчитать хозяин сети хостелов Bears Hostel Даниил Мишин. Начинать надо с пожнадзора: получить разрешение поможет специализированная фирма, за объект на 200-300 кв. м возьмут 100-110 тыс. руб. (включая оборудование специальными датчиками). Санэпиднадзор — траты небольшие, но занимает согласование около трех месяцев, за это время надо делать ремонт. "Если позиционирование на молодежь, предпочтительна яркая краска,— учит меня Мишин.— Если аудитория размытая, яркая краска может отпугнуть более возрастных людей". Ремонт будет стоить примерно 10 тыс. руб. за 1 кв. м.

На спальном оборудовании Мишин советует не экономить: это в первую очередь привлекает гостя. Ортопедические матрасы, подушки — двухъярусная кровать со всеми принадлежностями обойдется примерно в 20 тыс. руб. Приходится учитывать наши отключения горячей воды, значит, надо заранее поставить бойлеры — две штуки на четыре душевые.

В общем, примерно за 5 млн руб. можно открыть в Москве хостел на 40 мест. Важно, чтобы планировка квартиры с самого начала была подходящей, тогда меньше придется переделывать. Еще один существенный момент: подписывать договор аренды лучше на длительный срок, года на три. И оформлять страховку — от затопления, пожара. Даниил Мишин уверяет, что окупить такой объект можно за три-четыре года.

Беда, правда, в том, что до меня этот бизнес уже распробовало немало предпринимателей — начинать надо было как раз в кризис.

"Город заинтересован в цивилизованной форме малобюджетных средств размещения,— рассказывает мне о позиции властей Сергей Шпилько, директор столичного комитета по туризму и гостиничному бизнесу.— Это привлечет в Москву дополнительный поток внутренних туристов. Сейчас в столице насчитывается 3 тыс. мест в хостелах, причем их стало на 600 больше только за последние три месяца. Всего потребность в хостелах в Москве оценивается в 6 тыс. мест".

Но эти расчеты — с учетом того, что в России облегчат визовый режим, что будет падать цена на авиаперевозки. Пока ничего этого не происходит, рынок хостелов близок к наполнению: в Москве их уже более 60. Вот и Даниил Мишин прогнозирует, что цены на койки будут снижаться — с нынешних средних 600 до 450 руб. за ночь.

Так что я, пожалуй, воспользуюсь советом своей наставницы Елены Лысенковой и отправлюсь в провинцию, еще не охваченную хостелами. Сделать недорогую гостиницу возле какой-нибудь достопримечательности, например рядом с Ясной Поляной, или даже около крупного железнодорожного вокзала — и дешевле выйдет, и конкуренция меньше.