Советы экспертов: что делать продавцам и покупателям жилья в условиях турбулентности?

Что будет с ценами, как быстрее продать квартиру и стоит ли бежать за дешевеющей ипотекой

Панических настроений на рынке недвижимости сейчас намного меньше, чем в начале весны, но говорить о том, что рынок полностью адаптировался к новым реалиям пока рано. К тому же, несмотря на некоторую стабилизацию экономики, геополитические риски сохраняются, поэтому ситуация может качнуться в любой момент. Эксперты поделились советами, как вести себя в текущих условиях продавцам и покупателям квартир.

Что будет с ценами?

После ажиотажного всплеска спроса и цен в марте (тогда столичные квартиры на вторичном рынке подорожали сразу на 5,6%), на рынок пришла стагнация. А последние три месяца цены падают – с апреля московский метр потерял 3,4% в рублях. На первичном рынке застройщики не торопятся переписывать ценники, но завуалированное снижение началось и тут – с помощью прямых скидок и ипотечных акций.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в своих прогнозах предлагает ориентироваться на первый санкционный кризис.

«Возможно длительное сползание вниз, как было в 2015-2017 годах. Тогда на фоне санкций и девальвации рубля тоже отмечался резкий рост цен в конце 2014 и начале 2015 годов. Но затем за два года метр потерял около 10-20%», - рассказал эксперт в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости в условиях турбулентности: как принимать решения продавцам и покупателям жилья».

На этот раз, по мнению Олега Репченко, цены должны как минимум «сбросить» 5-10%, которые прибавили во время паники в марте и апреле. При негативном сценарии, если экономика не сможет успешно адаптироваться к жестким санкциям, падение может составить до 30%.

По мнению заместителя генерального директора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон» Валерии Цветковой, массовый сегмент новостроек будет более устойчивым к кризису: «Возможно наиболее сильное понижение цены в проектах бизнес-класса, в которых в 2021 году на фоне роста продаж цена выросла. Эти проекты теряют сейчас больше в продажах. Массовый сегмент в плане уровня цен и спроса является более устойчивым, поскольку он привлекает как спрос своей целевой аудитории, так и тех, которые рассматривали для себя бизнес-класс и в силу экономической неопределенности не готовы увеличивать свою финансовую нагрузку».

Многие участники рынка верят, что при сохранении общей стабильности в экономике и геополитике серьезного снижения цен удастся избежать. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка прогнозирует снижение ипотечных ставок на 1,5-2,5 процентных пункта, что поддержит спрос и оживит рынок, поэтому цены восстановятся в перспективе года-двух. «Ценовые ориентиры на указанную перспективу – полное восстановление докризисных цен с положительным дифферентом на уровне 3-7%. Однако, подчеркну, что при сваливании геополитической ситуации в дальнейшее пике ни о каком восстановлении рынка речи быть не может», - говорит эксперт.

Застройщики вряд ли захотят понижать цены в текущих проектах, но новое предложение уже выходит с заметным дисконтом к рынку. «Например, цена квадратного метра в башне Queen Elizabeth Park Tower, входящей в третью очередь жилого квартала премиум-класса Prime Park, на старте продаж (май 2022 года) начиналась от 479 000 рублей. Это на 31,3% ниже среднерыночного показателя», - отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.

Но в целом на рынке сохраняется неопределенность. «В текущей экономической ситуации делать прогнозы относительно динамики цен на столь длительный период, как год-два, я считаю нецелесообразным: сегодня горизонт планирования сокращается максимум до квартала», - говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Стоит ли продавать квартиру?

Вторичный рынок серьезнее пострадал от нынешнего кризиса, чем новостройки. Завышенные цены и более высокие, чем на первичном рынке, ставки по ипотеке привели к провалу спроса. Так, в июне 2022 года управление Росреестра по Москве зарегистрировало на 42% меньше сделок с жильем, чем годом ранее. Спросом пользуются в основном самые дешевые объекты.

«С точки зрения продажи объектов недвижимости, время сегодня не самое лучшее. Труднее всего владельцам крупных объектов, например, трех- и четырехкомнатных квартир. При этом «эконом» и «комфорт» в форматах от студий до двухкомнатных чувствуют заметно лучше, хотя и здесь спрос заметно ужался, - говорит Надежда Коркка. - И здесь вопрос: а для чего необходимо продавать сегодня квартиру? Если для того, чтобы купить большей площади или в другом районе, то можно на этом выиграть – при удачной продаже с одной стороны и умелом торге при покупке новой квартиры с другой. А вот если продажа будет затеваться просто для выхода в кэш или инвестирования в валюту или драгметаллы, то это риск остаться ни с чем. Ведь инфляционные ожидания сегодня достаточно велики, а инструменты частного инвестирования пока слишком волатильны и непредсказуемы».

Как понять, что нужно снизить цену?

В ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости в условиях турбулентности: как принимать решения продавцам и покупателям жилья» одна из читательниц посетовала на отсутствующий спрос при указанной цене: «В конце марта выставила свою квартиру на продажу по цене, которую рекомендовал риелтор – выше самых дешевых аналогичных предложений, но ниже среднего. Звонков мало, показа было всего два (ред. – на момент проведения онлайн-конфренции в конце апреля). Риелтор говорит, что надо еще снизить цену. Надо ли? Или можно подождать, что будет дальше?».

По словам Олега Репченко, если есть желание относительно быстро найти покупателя, то действительно стоит снизить цену на квартиру, поскольку предпосылок для роста спроса и цен на вторичном рынке в ближайшей перспективе нет: «Поэтому если нужны деньги, то лучше снизить цену процентов на 10% и продавать сейчас».

Валерия Цветкова согласна, что продавцам нужно быть готовым к скидкам: «При продаже квартиры нужно исходить из того, что сейчас спрос на вторичном рынке сильно просел, что связано в большей степени с высоким уровнем ипотечных ставок. Поэтому придется продавать квартиру с некоторым дисконтом, если это нужно сделать в короткие сроки».

Торопиться ли с ипотекой?

После начала спецоперации и резкого роста ключевой ставки ипотека подорожала до заградительного уровня. Но уже в апреле для новостроек государство ввело льготную ставку в 12% годовых, которую затем снизили до 9%, а сейчас и вовсе до 7%. Ставки на вторичные квартиры к июлю опустились до вполне приемлемого уровня около 10-11%, а после снижения ключевой ставки до 8% ипотека должна еще подешеветь. Кроме того, застройщики совместно с банками предлагают программы с почти нулевой процентной ставкой.

Условия по ипотеке кажутся очень привлекательными, но все же стоит хорошо подумать перед принятием решения о кредите. «Потребителю необходимо учитывать, что увеличение стоимости квартиры по ипотеке с пониженной ставкой может составлять от 10 до 25%. При этом среднемесячный платеж будет все равно меньше, чем по рыночной ставке», - отмечает Валерия Цветкова.

Но главное – это вопрос рисков и уверенности в доходе. «В текущей нестабильной ситуации ипотека – в принципе рискованный шаг, - предупреждает Олег Репченко. - Ее имеет смысл брать, если не хватает небольшой суммы – около 30%. И чтобы платеж был комфортным – не более 30% текущего дохода. Кредиты на пределе возможностей всегда опасны, а особенно в условиях инфляции, которая будет «съедать» все большую часть зарплаты на покупку товаров первой необходимости».

Покупать или подождать?

Сейчас на рынке сложились хорошие условия по ипотеке, однако сохраняется тренд на снижение цен. Поэтому многие покупатели в замешательстве: покупать ли сейчас, пока банки и застройщики предлагают привлекательные ставки, или подождать снижения цен.

По словам Надежды Коркки, решение зависит от целей покупки: «Например, если это чистые инвестиции и объект приобретается не для собственного проживания, то сейчас можно найти интересное предложение как на начальном этапе, так и в корпусе на высокой стадии готовности. Отмечу, что во втором случае недвижимость может начать приносить рентный доход практически сразу после подписания документов (если это вариант с отделкой), что только усиливает привлекательность вложения. Ведь тот же валютный рынок или рынок драгметаллов находятся сегодня на перепутье и совершенно непонятно, как эти рынки будут развиваться в обозримом будущем. Если же квартира нужна для личного проживания в формате «здесь и сейчас», то решающим фактором в принятии решения должно стать понимание перспектив собственных доходов, если речь идет об ипотеке, и наличие выгодного варианта покупки в требуемой локации».

Делать прогнозы и давать конкретные советы сейчас непросто. «В целом властям пока удалось стабилизировать экономическую ситуацию. Но многое сейчас зависит от того, как будет развиваться геополитическая ситуация, поэтому рынок недвижимости находится под влиянием непредсказуемых факторов», - говорит Олег Репченко. Поэтому специально выжидать более выгодных условий не стоит, но торопить и бросаться в рискованные авантюры тоже не нужно.