Сегодня 01:05
Материалы и оборудование
02.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
02.09.2025
Конференции, выставки, семинары
02.09.2025
Новости и комментарии
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»
Фото: Источник фото / Alena Kris

Слово «апартаменты» сегодня уже прочно вошло в лексикон участников рынка недвижимости.  Хотя еще совсем недавно об этом виде недвижимости знал только узкий круг специалистов. О том, как развивается рынок апартаментов, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

  • Для начала хотелось бы знать ваше мнение о том, как изменился рынок новостроек после 1 июля 2019 года?
  • Реформа рынка долевого строительства проходит по мягкому сценарию. Новые проекты стартуют с использованием проектного финансирования, а до 75-80% старых «строек» могут сохранить привычную схему реализации. Рынок перешагнул «дату икс» в рабочем порядке, и пока еще  потребитель не успел прочувствовать произошедшие изменения. Особенно в части цен и предложения. Однако переход строительной отрасли на новые правила накладывает свой отпечаток на деятельность девелоперов и поведение покупателей недвижимости. Определенная доля потребителей сформировала высокие ценовые ожидания на предстоящую перспективу. В экспертном сообществе активно поднимается тема удорожания жилья, связанного с внедрением эскроу-счетов, и потребители готовы входить в новостройки, сохранившие привычный формат продаж.
  • Повлияли ли эксроу-счета на рынок апартаментов?
  • Реформа долевого строительства проходит в несколько этапов. На первые изменения рынок отреагировал лавинообразным получением разрешений на строительство  - и по квартирам, и по апартаментам. Однако, начиная с 2019 года, темпы вывода первичного жилья на рынок замедлились – в реализации появилось 19 проектов с квартирами и только 7 комплексов с апартаментами. За аналогичный период прошлого года было выведено в три раза больше проектов на рынке квартир, и в четыре  раза - в сегменте апартаментов.  Причина в том, чтобы не конкурировать с массой «старых» новостроек. Как показывает статистика, до 76% от совокупной площади в сегменте апартаментов можно приобрести по ДДУ или с уступкой в рамках долевого строительства. Предложение, реализуемое в рамках купли-продажи, концентрирует 18,3%. На остальные виды договоров приходится только 5,7% рынка. Апартаменты защищены 214-ФЗ и, согласно изменениям в законодательстве,  находятся в том же правовом поле, что и квартиры. Эскроу-счета обязательны для всех новых проектов, включая апартаменты. Застройщик не сможет использовать формы реализации, идущие в разрез с реформой долевого строительства.
  • Расскажите чуть подробнее об этом рынке. Как он возник? Чем вызван? И каковы его перспективы?
  • Формат апартаментов появился 10 лет назад. Это произошло на волне кризиса 2008 года, когда упал спрос на коммерческую недвижимость, в частности, в построенных бизнес-центрах. Часть невостребованных помещений была переоборудована в объекты, пригодные для жизни, но при этом юридически сохранявшие свой нежилой статус.  По аналогии с западной классификацией, эти помещения стали называться  апартаментами, а бизнес-центры с данным предложением -  МФК (многофункциональные комплексы). С тех пор формат апартаментов занял свое место на первичном рынке недвижимости, получил определенную целевую аудиторию и развивается по своим правилам. Основные проблемы в указанном сегменте относятся к недостаточно сформированной законодательной базе.
  • В СМИ пишут, что спрос на апартаменты растет. Но не на все, а только на массовый сегмент. Почему? Как вы считаете?
  • По итогам первой половины 2019 года, апартаменты концентрируют 7,9% от совокупной реализации. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля уменьшилась на 4%, а объем продаж – на 20,5%. Основное снижение произошло за счет бизнес-класса, где доля сократилась на 13,8% (до 33,5%), а объемы реализации упали на 44%. Для сравнения, в сегменте квартир наблюдалась обратная тенденция. Строящееся жилье в том же сегменте прибавило почти 33%.  Основная доля в реализации, почти 56%, приходится на апартаменты комфорт-класса. Спрос, несмотря на увеличение доли в пределах 11,7%, остается стабильным без существенной динамики.
  • Скажите, а почему в апартаментах выше квартплата? Если варианты ее понижения?
  • Стоимость коммунальных услуг в апартаментах рассчитывается по тарифам, действующим в отношении коммерческих помещений. По московским тарифам электричество и тепло на 25% дороже, а вода – на 10-15%, чем в квартирах.
  • Наталия Валерьевна, некоторое время назад поднимался вопрос о регистрации в апартаментах, но так пока и нет решения. На ваш взгляд, она нужна там?
  • За 10 лет на рынке сформировался продукт с определенными параметрами, однако с юридической точки зрения сфера апартаментов недостаточно регламентирована. Несмотря на то, что проблема правового регулирования уже назрела, данный вопрос пока находится в стадии разработки и обсуждения. Среди «достижений» - разграничение МФК и апартаментов гостиничного  типа. В апарт-отелях возможна  регистрация по месту пребывания до 5 лет. Апартаменты являются нежилыми помещениями, поэтому постоянная регистрация по месту жительства не предусмотрена изначально. Более того, данные проекты наделены другими качественными характеристиками, имеют свою целевую аудиторию, которая руководствуется  иными принципами и мотивами при подборе жилья. Например, инвестиционной составляющей, когда апартаменты приобретаются с целью сдачи в аренду. Основные плюсы апартаментов заключаются в цене (в смешанных проектах), выигрышном расположении, возможности совместить проживание и бизнес. Кроме того, здесь создается уникальное пространство по дизайну и планировочным решениям. Например, бизнес-лофты могут предложить высокие потолки до 6 метров, террасы, отдельный вход, панорамное остекление – и все это  в сочетании с интересными архитектурными элементами.
  • Насколько выгодны для застройщиков апартаменты?
  • Застройщик, который начинает освоение площадки под апартаменты, исходит при формировании финансовой модели реализации из ограниченного спроса на данный формат недвижимости.  Особенно, если речь идет о премиальном сегменте. Таким образом, застройщик закладывает качественные параметры, которые делают данный продукт конкурентоспособным. В частности, это обязательное наличие отделки, предчистовой или полной, продуманные МОПы, благоустройство и дизайн придомовой территории. Таким образом, отсутствие социальной нагрузки является единственным фактором, снижающим себестоимость проекта. Принципиальную разницу в цене можно увидеть на примере смешанных проектов, которые предлагают оба типа недвижимости.
  • А какие средние цены на апартаменты? Если возможно, то покажите на примере.
  • По итогам июля средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте апартаментов составила 302,9 тыс. рублей. В зависимости от сегмента СВЦ варьируется от 161,9 до 457,2 тыс. рублей за кв.м. Средняя площадь апартаментов комфорт-класса составляет 46 кв.м, бизнес-класса – 65,8 кв.м, премиум-класса – 101,8 кв.м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тенденция роста наблюдается только в комфорт-классе, который прибавил 4,5%. В бизнес-и премиум-классах зафиксировано снижение СВЦ на 3,4% и 20,7% соответственно. Основным спросом в комфорт-классе пользуются студии и небольшие 1-комнатные апартаменты средней площадью 34 кв.м. В бизнес-классе активно выбирают 1-комнатные варианты и «евродвушки» средней площадью 48 кв.м. Если рассматривать премиум, то в приоритете у потребителей - 2-комнатные лоты и «евротрешки» средней площадью 72 кв.м.
  • Есть ли апартаменты с отделкой?
  • Потребителям интересна недвижимость, готовая к проживанию или требующая минимального ремонта. Апартаменты не являются исключением из правила, поэтому застройщики готовы предлагать продукт соответствующего характера – отделка присутствует как в комфорте, так и более дорогих сегментах. Структура предложения на рынке апартаментов выглядит следующим образом: доля новостроек без отделки составляет 61,6%. Почти 29% в экспозиции концентрируют варианты с  полной отделкой, еще 8,6% приходится на WHITE BOX. Это значит, что черновые работы полностью выполнены, апартаменты сдаются в виде, позволяющем приступить к чистовой отделке помещения. Также рынок готов предложить апартаменты, предусматривающие наличие кухни/ мебельного гарнитура. Такие варианты аккумулируют 1,2%  экспозиции.
  • Кто, на ваш взгляд, основной покупатель этой категории жилья?
  • Портрет покупателя формируют представители высшего управленческого звена и владельцы крупного бизнеса, которым апартаменты необходимы в качестве «премиального жилья рядом с офисом». Также в целевую аудиторию входят инвесторы и так называемый креатив-класс, который выбирает варианты с возможностью самореализации и создания среды единомышленников.
  • Кстати, а жилье ли это? Или апартаменты так называют? Приравняют ли их к жилищному фонду?
  • К апартаментам не применяются нормы и правила, действующие в отношении жилья. Отсюда разница по налогам, стоимости обслуживания и прочим составляющим. Законодатели не раз подчеркивали, что приравнивание апартаментов к жилью идет в разрез с градостроительной политикой. Поэтому  и ввода регистрации на постоянной основе тоже не ожидается.
  • Скажите, а ипотечные кредиты на апартаменты дают?
  • Да. Ипотеку на апартаменты предоставляет широкий спектр банков, условия по  кредитным программам  вполне лояльны и сопоставимы с теми, что распространяются на жилые новостройки. Разница несущественна и может заключаться в небольшом повышении уровня первоначального взноса или процентной ставки.
  • А все же не опасно ли их покупать? Если апартаменты останутся в разряде коммерческой недвижимости, то могут и налоги увеличить?
  • В отношении апартаментов и так действует более высокий налог, чем на жилье. Ставка составляет 0,5-2%, в то время как владельцы квартир уплачивают от 0,1%. Однако более высокие ставки налога компенсируется меньшей, чем у квартир, кадастровой стоимостью и, соответственно, базой налогообложения.
  • Возникают ли проблемы при продаже апартаментов?
  • У апартаментов есть своя целевая аудитория, которая готова рассматривать данный продукт и вкладываться в него. Большинство застройщиков предлагает заключить договор участия в долевом строительстве, а введенные проекты реализуются уже по договору купли-продажи.  
  • Где происходит регистрация сделок? В Росреестре?
  • Регистрация проходит в Росреестре, как и всей недвижимости.
  • И каково, на ваш взгляд, будущее апартаментов? Каким оно вам видится?
  • Отсутствие законодательной базы для апартаментов, как отдельного вида недвижимости, приводит к «размытым» правам собственников и повышенным рискам.  Поэтому перспективы рынка напрямую зависят от дальнейших мер по правовому урегулированию. Тем не менее, некоторые шаги уже ощущаются.  Эскроу-счета позволяют защитить финансы покупателей в равной степени – вне зависимости от того, какой формат недвижимости они приобретают.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Термоэтикетки на коробках

Термоэтикетки для маркировки

Термоэтикетки – самая распространенная разновидность маркировки. Их применение позволяет оптимизировать реализацию и доставку товаров. Этот маркировочный элемент является незаменимым в большинстве сфер.
00
Выбор коробок из гофрокартона от больших до маленьких

Листовой гофрокартон: виды, назначение, особенности и преимущества

Листовой гофрокартон - универсальный материал используется практически во всех сферах. С его помощью упаковывают различные товары, создают поделки и декорации, а также выполняют утепление при ремонтных работах.
00
Среднеазиатская овчарка вместе с охотником в лесу

Среднеазиатская овчарка: что нужно знать о породе

Порода среднеазиатская овчарка, или алабай, считается одной из популярных и любимых среди любителей крупных собак. Алабай известны прежде всего своим характером: они очень дружелюбные, хорошо относятся к детям и другим животным, умеют чувствовать настроение хозяев.
00
Экоквартал Русская Европа, ЖК «Вдохновение»

В рамках КРТ в Калининграде построят квартиры с банями

ЭКОквартал «Русская Европа», площадью более 200 тыс квм, будет построен в Ленинградском районе Калининграда в рамках комплексного освоения территории. В 80% квартир в проекте предусмотрены места под банные комнаты.
00
В жилом районе ÁLIA

Управляющая компания в ÁLIA обработала более 11 тысяч инициатив жителей за первое полугодие

Среди реализованных инициатив — восстановление газонов, ремонт прилегающей территории, косметическое обновление мест общего пользования после проведения ремонтов в квартирах, а также высадка новых деревьев и кустарников и др.
00
В Москве наградили победителя всероссийского конкурса на получение стипендии Ильи Мочалова

Подведены итоги всероссийского конкурса для студентов

1 сентября состоялось подведение итогов и церемония награждения победителя всероссийского конкурса на получение стипендии Ильи Мочалова — основателя архитектурно-ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры».
00
Дом.РФ лого

Разъяснены правила использования маткапитала при строительстве домов с эскроу-счетами

ДОМ.РФ направил запрос в Минстрой России и получил официальные разъяснения по применению правил использования материнского капитала для улучшения жилищных условий.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

Прогнозы офисного рынка Москвы до 2029 г.: рост арендных ставок на фоне ограниченного предложения

Международная консалтинговая компания Nikoliers подготовила прогноз офисного рынка Москвы на ближайшие четыре года (до 2029 года), включающий три сценария развития: консервативный, оптимистичный и базовый.
00
Береговой пр-д, влд. 9, к. 1. ЗАО, Филёвский Парк

Выдано разрешение на строительство дома по программе реновации на западе столицы

В районе Филёвский Парк построят многоквартирный дом для переселения жителей по программе реновации. Работы начнутся по адресу: Береговой проезд, земельный участок 9/1 (ЗАО).
00
Гостиница на фоне виноградников под солнцем

К 2030 году количество гостиниц при винодельнях в России может увеличиться в 3,5 раза

В перспективе 5–7 лет номерной фонд при винодельнях в РФ может увеличиться на 1200 номеров, что будет способствовать существенному развитию туристической инфраструктуры в отрасли.
00
Проект набережной в районе Нагатинский Затон

Новая набережная появится на юге столицы

Современный рекреационный объект запроектирован рядом с судостроительным кластером (верфью) в районе Нагатинский Затон. Он станет продолжением 1,5-километровой набережной в «Ривер Парк Коломенское».
00
Корпуса 1.5 и 1.6 ЖК «Кавказский бульвар 51»

Два корпуса на 754 квартиры сданы в жилом комплексе «Кавказский бульвар 51»

Общая площадь двух корпусов высотой 23 и 33 этажа составила около 48 тысяч квадратных метров. Объекту присвоен адрес: Кавказский бульвар, д. 51, к. 1 (ЮАО). Девелопер - ГК ПИК.
00
КРТ: Малая Филевская, вл. 9, 11

Деловое пространство появится в районе Фили-Давыдково по программе КРТ

В ходе реорганизации участка площадью 1,9 гектара на Малой Филевской улице построят административно-деловой комплекс общей площадью 62,5 тысячи квадратных метров.
00
Корпус Madison квартала бизнес-класса «Зорге 9»

Магазин сети «ВкусВилл» открылся в квартале «Зорге 9»

Магазин продуктов здорового питания «ВкусВилл» площадью 155 квм открылся в корпусе Madison квартала бизнес-класса «Зорге 9» по адресу улица Зорге, 9А, корп. 1.
00
Отделка white box – «белая коробка»

Доля новостроек с white box выросла почти в два раза за пять лет

Предчистовая отделка white box быстрыми темпами набирает популярность на первичном рынке «старой» Москвы. Доля квартир и апартаментов с таким ремонтом от застройщика сегодня достигла 23,2%.
Или войти с помощью: