Стоит ли вкладываться в коммерческую недвижимостью в России

До недавнего времени заемное финансирование в валюте было значительно дешевле рублевого, именно поэтому многие качественные объекты приобретались за доллары, и договоры аренды составлялись в долларовом эквиваленте. Этого требовали банки, заключавшие сделки, рассказывают в IPT Group.

Политическая обстановка 2014 года, запрет зарубежного рефинансирования и резкое падение нефти в цене привели к обвалу курса рубля и падению долларовых цен на недвижимость. Собственники недвижимости столкнулись с тем, что вместе с сокращением доходов выросли расходы по объектам. Арендаторы были не готовы платить в два раза больше и требовали перезаключать договоры аренды, меняя долларовый расчет на рублевый по курсу значительно ниже рыночного. Тем временем расходы по объектам недвижимости росли вслед за удорожанием финансирования: дефицит валютной ликвидности и рост валютных курсов привел к повышению процентных ставок и расходов по обслуживанию кредитов.

Упал спрос и со стороны зарубежных инвесторов: они были достаточно активны на рынке коммерческой недвижимости и в области инвестиций в готовые объекты. В девелопмент вкладывали в основном скандинавы (IKEA, ЮИТ) и турки (Enka, Renaissance Development). Эти компании давно адаптировались к риску в российском девелопменте и не планируют уходить с рынка.  Американские и европейские инвесторы в основном вкладывали в готовые объекты коммерческой недвижимости. Среди крупнейших можно назвать J.P. Morgan, Morgan Stanley, Hines, Raven Russia. Большинство из них заморозило свое развитие в России. В 2014 году не состоялись многие ранее анонсированные сделки с участием иностранных инвесторов, а в настоящий момент они практически не рассматривают возможность по приобретению новых объектов, отмечают в  IPT Group.

Как следствие, сейчас рынок инвестиций в недвижимость пребывает в шоковом состоянии. 

Антон Смирнов

коммерческий директор R7 Group

«Перспективы девелопмента коммерческой недвижимости в этом году более чем туманны. Будут достраиваться объекты, находящиеся на поздней стадии строительства, поскольку в них уже вложено значительные средства и есть договоренности о финансировании. Проекты, находящиеся пока на бумаге, будут заморожены ввиду слабых экономических перспектив. Падение цен и спроса на готовую недвижимость ведет к неизбежному снижению привлекательности девелопмента коммерческой недвижимости».

Факторы, которые могут привести к оживлению рынка

Рублевые договоры аренды. Доходы в рублях более прогнозируемы, продавцу и покупателю будет легче договориться о стоимости.

Вынужденные продажи, подталкиваемые кредиторами или целями оптимизации бизнеса. Собственники будут вынуждены снижать цены в соответствии с реалиями рынка.

Возврат капитала. Большой бизнес исторически держит капиталы в валюте. Некоторые из участников рынка сочтут текущие значительные курсовые колебания удачным моментом ...