Три секрета приватизации служебного жилья

Приватизация служебного жилья, являющегося единственным для некоторых граждан, остается актуальным вопросом и по сей день. Можно ли рассчитывать на приватизацию таких «особенных» жилых помещений? Какова позиция Высших судов и судов общей юрисдикции? В каких случаях за жильем сохраняется статус «служебное», влияющий на дальнейшую приватизацию? О нюансах приватизации служебного жилья рассказывает адвокат Олег Сухов ("Юридический центр адвоката Олега Сухова").

Служебное жилье: приватизация в силу оговорки?

Закон РФ «О приватизации» гласит: служебные жилые помещения приватизации не подлежат. Однако в абз. 2 ст. 4 закона имеется «оговорка» о том, что собственники жилищного фонда, а также уполномоченные ими органы либо предприятия и учреждения, за которыми служебный жилой фонд закреплен на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.

Таким образом, с самого начала действия закона «О приватизации» возник вопрос о том, имеет ли право гражданин в обязательном порядке требовать от собственника или иного владельца жилого помещения принятия решения о передаче ему в собственность занимаемой служебной квартиры. Или этот вопрос находится исключительно в компетенции собственника жилого фонда?

Синдром «отказника» в практике московских судов

«Следует сказать, что, исходя из моей практики, - поясняет адвокат Олег Сухов ("Юридический центр адвоката Олега Сухова"). - В большинстве случаев суды общей юрисдикции признавали право предприятий самостоятельно решать вопрос о том, предоставлять или нет конкретному гражданину право приватизировать служебное жилье. Иски о признании неправомерными отказов в приватизации таких квартир оставались без удовлетворения. Причина? Всё просто: Москва не желает расставаться с собственностью, а суды не желают создавать прецедент и сохраняют солидарность».

Вот пример недавнего дела: N и X обратились в суд с иском к ДЖП и ЖФ г. Москвы, ОАО "Московская теплосетевая компания", в котором просят признать за ними в порядке приватизации право общей долевой собственности, по 1/2 доли за каждым, на жилое помещение в виде квартиры. В удовлетворении иска суд первой и второй инстанции отказал, по следующей причине: спорная жилая площадь истцу N предоставлена в связи с нахождением в трудовых отношениях с ОАО "Московская теплосетевая компания". На учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий N не состоит и указанное обстоятельство не оспаривается. Истцы занимают жилое помещение, имеющее статус "служебного" и бесспорных доказательств, что спорная квартира исключена из специализированного жилищного фонда и включена в жилищный фонд социального использования не представлено.

Таким образом, правовых оснований для передачи в собственность в порядке приватизации служебной жилой площади не имеется. Спорное служебное жилое помещение является собственностью города Москвы, а поскольку, собственник жилого помещения не принимал решение о приватизации служебного жилого помещения, статус указанного жилого помещения не изменялся. Таких «отказников» в московских судах великое множество.

Мнение Верховного суда РФ

Верховным Судом РФ по одному из дел было дано четкое разъяснение: установленный законодательством запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. В противном случае, граждане имеют право реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещения независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось им в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном учреждении.

Конституционный суд РФ поставил точку

Окончательно данная проблема была разрешена только Конституционным Судом РФ, который еще раз подтвердил право собственников жилищного фонда самостоятельно принимать решения относительно возможности приватизации служебных помещений – именно эта позиция выражена в определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 N 441-О.

Как можно приватизировать служебное жилье

«Впрочем, приватизировать заветные метры все же можно», - отмечает адвокат Олег Сухов:

- если служебное жилье было построено или приобретено в собственность коммерческой организации за счет собственных средств, затем передано гражданину – за ним не может быть признано право пользования жилым помещением по договору социального найма и право на приватизацию.

- если служебное жилье ранее принадлежало государственному/муниципальному предприятию/учреждению, которое добровольно передало свой жилой фонд органам местного управления - в этом случае за гражданином по его волеизъявлению должно быть признано право пользования жилым помещением по договору социального найма и, соответственно, право на приватизацию, если государственное/муниципальное предприятие/учреждение так и осталось в той же организационной правовой форме, т.е. не приватизировалось, не акционировалось, не реорганизовывалось. Причем не имеет значения, когда госпредприятие передало муниципалитету жилой фонд: до или после введения в действие Жилищного кодекса РФ. Если же госпредприятие продолжает оставаться таковым и не передает жилой фонд муниципалитету, то служебные квартиры сохраняют свой статус, а его жители претендовать на приватизацию не вправе.

- согласно закону о приватизации, весь приватизированный жилой фонд передается муниципалитету, однако если служебное жилье «зависло» на балансе давно приватизированных, акционированных или иным образом реорганизованных в коммерческие организации бывших госпредприятий, и так осталось не переданным в муниципальную собственность - в этом случае нежелание муниципалитета принять в свою собственность жилой фонд не ограничивает права граждан на заключение с ними договоров социального найма и дальнейшую приватизацию служебного жилья.